Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan sind wichtige Grundlagen für jede Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit Hilfe der Teilungserklärung erklärt der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Damit ist mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden. Der Aufteilungsplan beinhaltet auch das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen.
Mit der Aufteilung kann jede Wohnung oder Gewerbeeinheit einzeln veräußert und belastet werden. Daneben kann die Teilungserklärung auch Sondernutzungsrechte begründen. Wichtiger Teil der Teilungserklärung ist der Aufteilungsplan. Dessen Abgeschlossenheit muss von der zuständigen Bauaufsicht bescheinigt sein.
Was ist der Aufteilungsplan?
Wie bereits erwähnt, ist der Aufteilungsplan Bestandteil der Teilungserklärung. Er ist notwendig für die Eintragung ins Grundbuch. Beim Aufteilungsplan handelt es sich um eine Bauzeichnung. Aus ihm geht die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum befindlichen Gebäudeteile hervor. Auch das Gemeinschaftseigentum wird aufgeführt. Die Anforderungen an den Aufteilungsplan sind gesetzlich festgelegt und in § 7 Wohneigentumsgesetz geregelt. Danach:
- ist der Aufteilungsplan als Grundriss im Maßstab 1:100 als Bauzeichnung gezeichnet.
- stimmt der Plan mit dem bestehenden Gebäude überein.
- stimmt er mit der gültigen Baugenehmigung überein.
- enthält der Aufteilungsplan die Raumgrößen in Quadratmetern.
- enthält er die Raumbezeichnungen wie Küche, Bad und andere.
- enthält der Plan die Türen.
- enthält der Aufteilungsplan die Nummer der in sich abgeschlossenen Wohnung.
Je nach Gebäude kommen noch weitere Aufteilungspläne hinzu. Beispielsweise von Keller, Garagen, Dachboden, Büros oder weiteren Aufteilungen. Auch die Lage der Versorgungsschächte im Gebäude müssen aus den Aufteilungsplänen ersichtlich sein. Je nach Situation sind auch Ansichtszeichnungen und Schnitte notwendig, um die Aufteilung eindeutig zu beschreiben.
Was sind Flächen mit „Sondernutzungsrecht“?
Sogenannte Flächen mit Sondernutzungsrecht erlauben es berechtigten Eigentümern, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss anderer Eigentümer zu nutzen. In der Regel handelt es sich hierbei vor allem um Stellplätze, Grünflächen, Dachböden, Terrassen und Kellerabteile. Allerdings bleiben die Bereiche Gemeinschaftseigentum und unter der Verwaltung der Gemeinschaft.
Was tun, bei Fehlern im Aufteilungsplan?
Fehler im Aufteilungsplan müssen in jedem Fall vermieden werden. Dadurch können sehr schnell, sehr unangenehme Konflikte entstehen, die nicht selten vor Gericht landen.
Grundsätzlich gilt: Für die Aufteilung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums ist allein der Aufteilungsplan, der im Grundbuch eingetragen ist, maßgeblich. Das gilt unabhängig von der tatsächlichen baulichen Lage. Als Beispiel:
Wenn zwei Wohnungen durch einen Durchbruch verbunden sind, dieser aber nicht im Grundbuch steht, gilt trotzdem der Aufteilungsplan.
Ein Miteigentümer kann die „plangerechte Herstellung“ von der Eigentümergemeinschaft verlangen. Das heißt, die Beseitigung der falschen oder die Errichtung einer neuen Wand. Nicht selten werden Gebäude nicht exakt nach der Baugenehmigung gebaut. Prüfen Sie das auf jeden Fall, bevor die Pläne erstellt werden.
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Worauf kommt es bei einem Aufteilungsplan an?
Wollen Sie Ihr Mehrfamilienhaus oder Ihre Eigentumswohnung verkaufen, schauen wir uns den Aufteilungsplan an. Dabei achten wir besonders auf drei zentrale Aspekte.
- Stimmt der Grundriss mit dem Aufteilungsplan überein?
Wie bereits beschrieben ist die genaue Übereinstimmung der beiden Pläne besonders wichtig. Für den Fall, dass eventuell Wände versetzt oder entfernt wurden prüfen wir, ob das im Aufteilungsplan steht. Wie oben erläutert können Abweichungen besonders kostspielig sein, daher sollten alle baulichen Änderungen nachträglich eingetragen werden. - Wo liegen die Versorgungsschächte?
Besonders interessant, wenn Sie Umbauten an der erworbenen Immobilie planen. Aber auch wenn die vorhandenen Räume anders, als im Plan beschrieben, genutzt werden sollen. Daher ist es umso wichtiger, dass Sie sich im Vorhinein informieren, wo eventuelle Versorgungsschächte verlaufen. - Sind die Aufteilungspläne komplett?
Diese Frage ist besonders dann wichtig, wenn Sie eine Immobilie mit mehreren Einheiten erwerben. Aber auch für einzelne Eigentumswohnungen ist diese Prüfung wichtig. Dabei geht es um die Frage, ob auch die Flächen mit Sondernutzungsrechten wie Keller oder Stellplätze vorhanden sind.
Muss ich den Aufteilungsplan beschaffen, wenn ich meine Immobilie verkaufen will?
Das kommt darauf an. Grundsätzlich haben Sie verschiedene Möglichkeiten, Ihre Immobilie zu verkaufen. Sie können:
- direkt nach einem Käufer suchen,
- einen Immobilienmakler beauftragen oder
Suchen Sie direkt nach einem Käufer oder beauftragen einen Immobilienmakler, müssen Sie sich selbst um den Plan kümmern. ABER:
Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung direkt an uns verkaufen, kümmern wir uns um den Plan. Natürlich auch um alle weiteren Unterlagen.
Das wichtigste zum Verkauf bei uns:
- Sie haben keine Kosten: Sie verkaufen direkt an uns und sparen die Maklerprovision.
- Schnelle Abwicklung: Bereits 24 Stunden nach der Besichtigung bekommen Sie ein Angebot von uns.
- Schnelle Auszahlung: Wir kaufen zum Angebotspreis uns zahlen zügig aus.
- Geringer Aufwand: Anders als beim Verkauf über einen Makler sind hier keine unzähligen Besichtigungen notwendig.
- Bequemer Verkauf: Wir kaufen auch Häuser mit Sanierungsstau der wenn nicht alle Unterlagen vollständig sind, sodass für Sie keine zusätzliche Arbeit anfällt.
- Diskrete Abwicklung: Ihr Haus kann direkt und diskret an uns verkauf werden und muss nicht im Internet inseriert werden.
Hier können Sie sich einfach ein kostenloses, telefonisches Beratungsgespräch mit uns vereinbaren. Wir rufen Sie dann an, wenn es für Sie am besten passt.
Fazit
Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, gehört zum Grundbuchauszug oft auch ein Aufteilungsplan. Bei diesem ist es besonders wichtig, dass die Grundrisse mit dem Plan übereinstimmen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass sehr unangenehme Konflikte entstehen.
Entscheiden Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie selbst, ob Sie sich um die Unterlagen kümmern wollen oder ob wir das für Sie erledigen sollen. Wir hoffen, dass Sie alle Antworten auf Ihre Fragen zum Aufteilungsplan gefunden haben.
