Bestellerprinzip: Unterschied bei Verkauf und Vermietung

Sie wollen Ihre Immobilie privat verkaufen? Auch ohne professionelle Hilfe durch einen Immobilienmakler ist das gut möglich. Vorausgesetzt Sie können die notwendige Zeit mitbringen. In diesem Artikel erfahren Sie alles, damit Ihr Hausverkauf ohne Makler problemlos über die Bühne geht.

by | 24 Feb. 2021 | Maklerprovision

Inhaltsverzeichnis

Handelt es sich um eine Immobilie zur Vermietung, greift das Bestellerprinzip. Es zahlt also derjenige, der den Makler beauftragt (meist der Vermieter). Aber wie funktioniert das ganz genau? Was für Auswirkungen haben die gesetzlichen Neuerungen vom 23.12.2020 auf das Bestellerprinzip? Und kann das Bestellerprinzip auch beim Verkauf von Immobilien angewandt werden?

Das Wichtigste in Kürze

  • Greift das Bestellerprinzip, muss derjenige den Makler bezahlen, der diesen auch engagiert hat 
  • Das reine Bestellerprinzip greift nur beim Mieten bzw. der Vermietung von Immobilien
  • Beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien müssen auch die gesetzlichen Neuerungen vom 23.12.2020 beachtet werden

Was ist das Bestellerprinzip und wann gilt es?

Das Bestellerprinzip regelt, ob beispielsweise Mieter oder Vermieter die Maklerprovision bezahlen müssen. Die Regelung ist erst mal ganz einfach: Wer den Makler bestellt, muss ihn laut Bestellerprinzip auch bezahlen.

Das Bestellerprinzip wurde mit in den Koalitionsvertrag der Großen Koalition im Jahr 2013 aufgenommen. Es besagt wortwörtlich:

Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber auftreten können. Dabei gilt das marktwirtschaftliche Prinzip: wer bestellt, der bezahlt.“

Im Zuge des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG) wurde das Bestellerprinzip 2014 umgesetzt und vom Bundesrat 2015 gebilligt. Das Gesetz trat am 01.06.2015 in Kraft.

Bestellerprinzip: Was gilt seit den Neuerungen 2020?

Laut bisheriger Rechtslage konnte eine Maklerprovision beim Immobilienverkauf nach § 652 als „Käuferprovision“, „Verkäuferprovison“ oder „Doppelprovision“ geregelt werden. 

Dabei wurde sich bei der Festlegung der Provision an der aktuellen, ortsüblichen Maklerprovision orientiert. Diese liegt in den meisten Gebieten zwischen 5,95 und 7,14 Prozent. 

Bei der Doppelprovision würden Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte der Gesamtprovision zahlen (bei 7,14 Prozent also 3,57 Prozent pro Partei). Eine Aufklärung beider Parteien über die Doppeltätigkeit wird dabei als ausreichend zur Zulässigkeit der Doppelprovision (trotz § 654) angesehen.

Die Maklerprovision konnte bisher also frei zwischen Käufer und Verkäufer verteilt werden. Seit dem 23.12.2020 ist eine Neuregelung zur Maklerprovision in Kraft getreten. Wie Sie davon sowohl als Käufer, als auch als Verkäufer ganz genau betroffen sind und wie der aktuelle Stand bei Vermietungen ist, erfahren Sie in unserem anderen Beitrag: Maklerprovision Bayern: Neuerungen 2020 >

Zusammengefasst lässt sich aber sagen, dass seit Dezember 2020 der Käufer deutlich mehr geschützt wird. Dieser muss jetzt nur noch höchstens so viel zahlen wie der Verkäufer.

Eine echte Anwendung des Bestellerprinzips, so wie es bei der Vermietung gilt, gibt es also nicht.

Bestellerprinzip beim Kauf und Verkauf von Immobilien

Mit der Gesetzesänderung vom 23.12.2020 gilt bei einseitiger Maklertätigkeit, dass die Partei, welche den Makler engagiert hat und somit Besteller ist, mindestens 50 Prozent der Courtage bezahlt. Käufer von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen können seither nicht mehr dazu verpflichtet werden, eine höhere Maklerprovision als der Verkäufer zu zahlen.

Ist der Makler für beide Parteien tätig, wird die Courtage zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Hat der Makler lediglich einen Vertrag mit dem Verkäufer geschlossen und versucht der Verkäufer einen Teil der Kosten an den Käufer abzutreten, kann der Käufer zunächst einen Zahlungsnachweis der Provision vom Verkäufer verlangen, ehe er selbst zahlt.

All diese Regelungen beziehen sich auf den Kauf bzw. Verkauf von Wohnungen und Häusern an Privatpersonen. Zudem haben mündlich getroffene Verträge keine Rechtsgültigkeit mehr.

Haben Sie vor, ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen und möchten sich die Maklerprovsion sparen, beraten wir Sie gerne.

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Bestellerprinzip beim Mieten und Vermietung von Immobilien

Geht es um das Vermieten einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, gilt nach wie vor das reine Bestellerprinzip aus dem Jahr 2015. Das heißt: Wer den Makler engagiert, muss ihn auch bezahlen. 

Allerdings wird auch hier wieder der Mieter geschützt: Nur wenn der Makler die vermittelte Wohnung vor Erteilung des Suchauftrages noch nicht im Portfolio hatte, muss der Mieter als Besteller auch die volle Courtage tragen. In diesem Fall ist nicht der Mieter, sondern der Vermieter provisionspflichtig.

Auch in diesem Fall beziehen sich die Regelungen auf die Vermietung von Wohnungen und Häusern an Privatpersonen. Zudem haben mündlich getroffene Verträge keine Rechtsgültigkeit mehr.

Fazit

Fassen wir also noch mal zusammen: Das Bestellerprinzip besagt, dass seit 2015 die Partei die Courtage des Maklers bezahlen muss, welche diesen auch engagiert hat. Allerdings greift das reine Bestellerprinzip nur bei der Vermietung von Immobilien. 

Beim Kauf bzw. Verkauf von Wohnungen und Häusern müssen auch die gesetzlichen Neuerungen vom 23.12.2020 beachtet werden. Nach dieser muss ein Käufer nur noch maximal die Hälfte der Maklergebühren tragen.

Das Bestellerprinzip bezieht sich in jedem Fall nur auf Wohnimmobilien, welche an Privatpersonen vermietet oder verkauft werden.

In unserem Ratgeber zum Thema Maklerprovision behandeln wir noch weitere Fragen.

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