Energieausweis beim Hausverkauf – Pflichten und Kosten

Sie wollen Ihre Immobilie privat verkaufen? Auch ohne professionelle Hilfe durch einen Immobilienmakler ist das gut möglich. Vorausgesetzt Sie können die notwendige Zeit mitbringen. In diesem Artikel erfahren Sie alles, damit Ihr Hausverkauf ohne Makler problemlos über die Bühne geht.

by | 1 Nov. 2021 | Immobilie verkaufen

Inhaltsverzeichnis

Sie wollen Ihr Eigenheim verkaufen? Dann benötigen Sie einen Energieausweis beim Hausverkauf, um diesen rechtlich einwandfrei über die Bühne zu bringen. Gerade, wenn Ihre Immobilie schon einige Jahre alt ist, kann eine schlechte Energiebilanz den Verkaufspreis empfindlich drücken. Leider ist ein Verkauf des Hauses ohne Energieausweis seit 2014 nicht mehr möglich. Erfahren Sie in diesem Artikel alles, was Sie zum Thema Energieausweis beim Hausverkauf wissen müssen.

In aller Kürze:

  • Seit Mai 2014 ist ein Energieausweis beim Hausverkauf Pflicht und muss unaufgefordert vorgelegt werden.
  • Mit dem Energieausweis wird der energetische Zustand des Hauses bewertet.
  • Durch den Energieausweis bekommen der Käufer und die Mieter der Immobilie einen Eindruck, mit welchen laufenden Kosten zu rechnen ist.

Was ist der Energieausweis beim Hausverkauf?

Der sogenannte Energieausweis beim Hausverkauf gilt ebenfalls bei einer Vermietung und existiert seit 2008, seit 2014 ist dieser verpflichtend. Bis zum Mai 2015 gab es eine Übergangsfrist, die beim Hausverkauf für den Energieausweis genutzt werden konnte. Mittlerweile ist ein Hausverkauf ohne entsprechenden Nachweis ein Verstoß gegen das Gesetz und zieht empfindliche Strafen nach sich.

Der Energieausweis ist ein Dokument, welches den energetischen Zustand der Immobilie darstellt. Sie können daraus ableiten, wie hoch der tatsächliche Energieverbrauch des Hauses ist. Er zeigt also, wie energieeffizient das Gebäude ist. 

Der Energieausweis ist ab dem Tag seiner Ausstellung zehn Jahre gültig und kann nicht verlängert werden. Das bedeutet, dass dieser nach Ablauf neu ausgestellt werden muss. Ausgenommen hiervon sind Gebäude, die umfassend saniert wurden, sodass sich dadurch eine neue Berechnung des Energieverbrauches ergibt. Diese benötigen schon vorher einen neuen Energieausweis.

In einigen Fällen wird der Energieausweis beim Hausverkauf auch als Energiepass bezeichnet. Nur mit dem Energieausweis ist es dem Käufer des Hauses möglich, sich einen Überblick über den Energieverbrauch und eventuelle Sanierungsmaßnahmen zu verschaffen. Der Energieausweis enthält folgende Angaben:

  • Baujahr des Gebäudes
  • Typ der Heizung
  • Art des Energieausweises beim Hausverkauf (Verbrauchs- und Bedarfsausweis möglich)
  • Angabe des Energiebedarfs oder des Energieendverbrauchs in kWh pro Quadratmeter 
  • Bei neuen Energieausweisen muss das Dokument die Energieeffizienzklasse des Hauses auflisten

Was ist mit einem Energieausweis bei Eigentumswohnungen?

Für den Fall, dass es sich bei Ihrer zu verkaufenden Immobilie um eine Eigentumswohnung handelt, gibt es eine Besonderheit: Energieausweise werden immer für das gesamte Gebäude angefertigt. Nicht für einzelne Wohnungen.

Das heißt, wenn Ihre Immobilie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist, muss ein Energieausweis für das gesamte Gebäude vorliegen. In diesem Fall muss die Eigentümergemeinschaft den Ausweis beantragen.

Gibt es Ausnahmen von der Energieausweispflicht?

Grundsätzlich ist ein Verkauf eines Hauses ohne Energieausweis nicht möglich. Auch bei Vermietung oder dem Verkauf von gewerblichen Immobilien ist der Energieausweis vorzulegen. Jedoch gibt es einige wenige Fälle, in denen ein Energieausweis Verzicht möglich ist:

  • Wenn das Gebäude sehr klein ist, das heißt mit einer Nutzfläche von maximal 50 Quadratmetern kann auf den Energieausweis beim Hausverkauf verzichtet werden.
  • Sofern das Haus unter Denkmalschutz steht, ist ebenfalls keine Vorlage des Energieausweises notwendig.
  • Die Vorlage des Energiepasses ist ebenfalls dann nicht notwendig, wenn das Gebäude von Ihnen oder dem zukünftigen Eigentümer abgerissen werden soll.
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Welche Varianten vom Energieausweis beim Hausverkauf sind möglich?

Für den Fall, dass Sie Ihr Haus verkaufen wollen und einen Energieausweis benötigen, haben Sie meist die Wahl zwischen einem Verbrauchsausweis und einem Bedarfsausweis

Bei einem Verbrauchsausweis handelt es sich um einen Energieausweis, welcher auf den durchschnittlichen Verbrauchswerten der letzten drei Jahre basiert. Dabei sind die für den Hausverkauf abgerechneten Werte auf dem Energieausweis aufgelistet.

Ein Bedarfsausweis basiert auf einer Analyse des gesamten Hauses. Dabei wird der Zustand von Dach, Heizung, Fenster und Wänden beurteilt.  Die daraus resultierende Hochrechnung dient für eine Ermittlung des theoretischen Bedarfs. Der Bedarfsausweis ist daher besonders bei einem Neubau von Bedeutung, da hier nicht auf die letzten drei Abrechnungsperioden zugegriffen werden kann. 

Wenn Sie bereits einmal einen Blick auf einen Energieausweis geworfen haben, sehen Sie eine Skala mit unterschiedlichen Farben. Diese ist hilfreich, den Energieverbrauch zu bewerten. Gebäude im grünen Bereich zeugen für eine hohe Energieeffizienz, während jene im roten Bereich wahrscheinlich einige Modernisierungsmaßnahmen erfordern. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, müssen Sie entscheiden, welche Art von Energieausweis beim Hausverkauf Sie wählen möchten. 

Untersuchungen zeigen, dass der Energieausweis beim Hausverkauf bei einem Bedarfsausweis Abweichungen von bis zu 108 Prozent zeigt, während diese bei einem Verbrauchsausweis nur bei circa 26 Prozent lagen. Zugrunde gelegt wurden dabei die Werte von identischen Objekten. Das bedeutet, dass der Energieausweis Ihnen einige Nachteile bringen kann, wenn Sie den Bedarf festlegen. Sie sollten den Energiepass nach Möglichkeit auf Basis eines Verbrauchsausweises erstellen lassen. Damit profitieren Sie von niedrigeren Energiewerten und müssen sich nicht auf die Hochrechnungen des Bedarfsausweises verlassen.

Woher bekommen Sie den Energieausweis?

Wer Ihnen einen Energieausweis erstellen darf, ist gesetzlich in § 21 und § 29 EnEV geregelt. Demnach gilt diese Berechtigung für folgende Personen:

  • Personen mit einem berufsqualifizierenden Hochschulabschluss in den Bereichen Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung, Physik, Bauphysik, Maschinenbau oder Elektrotechnik oder einer anderen technischen naturwissenschaftlichen Fachrichtung mit einem Ausbildungsschwerpunkt auf diesem Gebiet
  • Staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker mit dem Ausbildungsschwerpunkt für die Beurteilung der Gebäudehülle, die Beurteilung von Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen oder die Beurteilung von Lüftungs- und Klimaanlagen, außerdem muss mindestens eine der folgenden Bedingungen erfüllt werden:
    • ein Ausbildungsschwerpunkt im Bereich des energiesparenden Bauens 
    • Erfolgreiche Fortbildung im Bereich energiesparendes Bauen nach EnEV 2014 Anlage 11
    • eine öffentliche Bestellung als vereidigter Sachverständiger für ein Sachgebiet im Bereich des energiesparenden Bauens oder in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus
  • Architekten und Innenarchitekten
  • Handwerksmeister mit Schwerpunkt Bauhandwerk, Installation, Heizungsbau, sowie Handwerker, die ein solches Handwerk ohne Meistertitel selbstständig ausführen dürfen
  • Schornsteinfegermeister
  • Personen, die nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Länder zur Unterzeichnung von bautechnischen nachweisen des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung bei der Erreichung von Gebäuden berechtigt sind, im Rahmen der jeweiligen Nachweisberechtigung

Wie hoch sind die Kosten für einen Energieausweis beim Hausverkauf?

Natürlich ist die Erstellung eines Energieausweises beim Hausverkauf auch mit Kosten verbunden. Diese sind von der Art der Berechnung abhängig. Die Kosten für einen Verbrauchsausweis bei einem Einfamilienhaus belaufen sich auf eine Höhe zwischen 50 und 150 Euro, bei einem Mehrfamilienhaus auf ca. 250 Euro. In der Regel ist dieses Verfahren deutlich günstiger, da die Erstellung einfacher und bei einigen Anbietern sogar online möglich ist.

Bei der Erstellung eines detaillierten Bedarfsausweises müssen Sie mit Kosten zwischen 400 und 500 Euro rechnen. Dieser ist wesentlich aufwendiger, besonders dann wenn der Energieberater für eine Vor-Ort-Begehung beauftragt wird. 

Aber ACHTUNG: Die Preise für einen Energieausweis sind gesetzlich nicht geregelt und vom Aussteller abhängig. Daher kann es hier zu erheblichen Unterschieden kommen. Sie sollten in jedem Fall mehrere Alternativen miteinander vergleichen. 

Nehmen Sie sich aber auch vor zu günstigen Angeboten in Acht. Teilweise werden diese durch das Deutsche Institut für Bautechnik (DIBt) mit Vor-Ort-Begehung vollständig geprüft. Ist Ihr Energieausweis minderwertig und hält er der Prüfung nicht stand, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.

Fazit

Erwägen Sie Ihr Eigenheim zu verkaufen, kommen Sie nicht um einen Energieausweis beim Hausverkauf herum. Dieser ist gesetzlich vorgeschrieben und unaufgefordert vorzulegen. Jedoch können die Kosten je nach Verfahren und Anbieter erheblich schwanken. Hier lohnt es sich immer zu vergleichen.

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