Grundstück in der Erbengemeinschaft: Alles, was Sie wissen müssen

Sie wollen Ihre Immobilie privat verkaufen? Auch ohne professionelle Hilfe durch einen Immobilienmakler ist das gut möglich. Vorausgesetzt Sie können die notwendige Zeit mitbringen. In diesem Artikel erfahren Sie alles, damit Ihr Hausverkauf ohne Makler problemlos über die Bühne geht.

by | 19 Apr. 2021 | Immobilie erben

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Von einer Erbengemeinschaft spricht man, wenn sich der Nachlass nicht auf einen Alleinerben, sondern auf mehrere Miterben verteilt.
  • In der Regel handelt es sich hierbei um die Kinder des Verstorbenen. Sie bilden eine Erbengemeinschaft und können gemeinsam über den Nachlass bestimmen.
  • Der Entscheidungsprozess, was mit dem Nachlass geschieht, kann sich als sehr kompliziert herausstellen und einige Zeit in Anspruch nehmen.

Grundstück erben: Was gibt es zu beachten?

Erbe annehmen oder ausschlagen?

Ein Grundstück zu erben klingt im ersten Moment nach einer guten Sache – vor allem im Hinblick auf die steigenden Grundstückspreise in vielen Regionen. Jedoch sollten Sie sich vor der Annahme des Erbes einen umfassenden Überblick über den Nachlass verschaffen. Denn genauso kann es auch vorkommen, dass der Erblasser insgesamt hoch verschuldet war oder einen Kredit für das Grundstück noch nicht komplett abbezahlt hatte.

Haben Sie ein Grundstück geerbt, sollten sie zunächst zum Grundbuchamt gehen und einen aktuellen Grundbuchauszug einsehen. Hier erfahren sie, inwiefern das Grundstück mit einer Grundschuld belastet ist. Einen Erbschein sollten Sie hingegen nicht frühzeitig beantragen, da das als Annahme des Erbes gilt.

Sie haben eine Frist von sechs Wochen, in denen Sie Ihr Erbe ausschlagen können. Wollen Sie das Erbe ausschlagen, müssen Sie dies einem Notar oder dem zuständigen Nachlassgericht schriftlich mitteilen. Dafür benötigen Sie:

  • Die Sterbeurkunde bzw. Name, Geburtsdatum, Sterbedatum sowie die Adresse des Erblassers
  • Ihren Personalausweis oder Reisepass mit Meldebescheinigung
  • Falls vorhanden Angaben zu weiteren Verwandten und Kindern mit Namen, Geburtsdaten und Adressen

Wie wird man offizieller Besitzer des geerbten Grundstücks?

Wollen Sie das Erbe annehmen und offizieller Besitzer des geerbten Grundstücks werden, müssen Sie zum Grundbuchamt gehen und eine Änderung des Grundbucheintrages beantragen. Sind sie alleiniger Erbe, können Sie sich alleine eintragen lassen. Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, werden alle Erben eingetragen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall können Sie den Grundbucheintrag kostenlos ändern lassen. Bei Einigungsauseinandersetzungen innerhalb einer Erbengemeinschaft kann sich diese Frist verlängern.

Muss eine Erbschaftssteuer auf das geerbte Grundstück gezahlt werden?

Ob und wie hoch die Erbschaftssteuer auf das Erbe anfällt, hängt vor allem von folgenden Faktoren ab:

  • Wert des Nachlasses
  • Wert des Grundstücks
  • Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erben
  • Anzahl der Miterben

Was ist eine Erbengemeinschaft?

Wird der Nachlass eines Verstorbenen nicht auf einen Alleinerben, sondern auf mehrere Personen aufgeteilt, spricht man von einer Erbengemeinschaft. Diese entsteht in der Regel, wenn der Verstorbene kein Testament hinterlassen hat und mehrere Personen im gleichen Verwandtschaftsverhältnis mit ihm stehen. Meist sind das die Kinder.

Hinterbleibt noch ein Ehegatte, bilden in der Regel Mutter bzw. Vater und Kinder die Erbengemeinschaft. Eine Erbengemeinschaft kann aber auch entstehen, wenn der Verstorbene ein Testament hinterlassen hat, in dem beispielsweise steht, dass alle Kinder zu gleichen Teilen Erben werden sollen.

Alle Miterben bilden rechtlich gesehen eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Das bedeutet: Jeder Miterbe ist Eigentümer des Vermögens – aber nur mit den anderen Miterben zusammen. Jedem gehört also alles. Die Miterben dürfen nicht alleine über den Nachlass entscheiden, sondern können nur in der Gemeinschaft Entscheidungen treffen. Alle Miterben müssen ebenfalls den Nachlass gemeinsam verwalten.

Generell lässt sich sagen: Je mehr Miterben in einer Erbengemeinschaft, desto schwieriger kann sich die Entscheidung, was mit dem Nachlass passiert, gestalten.

Wie kann beim Erbe eines Grundstücks in einer Erbengemeinschaft verfahren werden?

Zählt ein Grundstück zum Nachlass eines Verstorbenen, gehört dieses zu gleichen Teilen allen Miterben der Erbengemeinschaft. Sie müssen nun gemeinsam darüber entscheiden, wie weiter mit dem Grundstück verfahren wird. Diese Entscheidung kann – vor allem bei vielen Miterben – nicht immer ganz einfach sein. Diese Möglichkeiten haben Sie:

Eigennutzung durch einen Miterben

Will ein Miterbe das Grundstück alleine nutzen, kann er die anderen Miterben auszahlen. Dafür muss eine Einigung stattfinden und der anschließende Auflösungsvertrag der Erbengemeinschaft notariell beglaubigt werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Ein Wertgutachten über das Grundstück kann dabei sehr hilfreich sein, einen angemessenen Auszahlungsbetrag festzulegen. Das Grundstück geht anschließend komplett an einen Miterben, alle anderen Miterben haben anschießend keinen Anteil mehr an dem Grundstück.

Gemeinschaftliche Nutzung durch die gesamte Erbengemeinschaft

Will die Erbengemeinschaft weiter gemeinsam Besitzer des Grundstücks sein und hier Mietobjekte bauen, kann sie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen. Diese Gesellschaft ist dann rechtsfähig und geschäftsfähig und kann als juristische Person Verträge aufsetzen.

Damit hat die Erbengemeinschaft die Möglichkeit, das Objekt zur Miete anzubieten. Die Mieteinnahmen werden in der Regel entsprechend der Erbanteile unter allen Miterben aufgeteilt.

Grundstücksverkauf nach Erbe

Eine weitere Möglichkeit ist es, das Grundstück an Dritte zu verkaufen und so die Erbengemeinschaft auszulösen. Der Erbvorgang wird dadurch schnell beendet und alle Erben bekommen ihr Erbanteil beim Verkauf ausgezahlt. Hier wird ein langer Leerstand vermieden und das Konfliktpotenzial möglichst gering gehalten. Auch laufende Kosten werden minimiert.

Erbgemeinschaft auflösen: Wie geht das?

Eine Erbengemeinschaft löst sich erst auf, sobald der Nachlass aufgeteilt wurde. Sie besteht also solange, wie die Erbauseinandersetzung noch anhält. Gehört eine Immobilie oder ein Grundstück zum Nachlass, ist ein Erbauseinandersetzungsvertrag notwendig, in dem festgehalten wird, wie mit der Immobilie oder dem Grundstück weiter verfahren wird. Dieser Vertrag muss notariell beglaubigt werden.

Es ist aber auch möglich, als Miterbe frühzeitig aus der Erbengemeinschaft auszutreten, indem der eigene Erbanteil verkauft wird. Das wird Abschichtung genannt. Die verbleibenden Miterben zahlen dem Erben, der austreten will, in der Regel eine Abfindung aus.

So sollten Sie innerhalb einer Erbengemeinschaft am besten vorgehen:

  1. Nachlasswert ermitteln: Zunächst sollte der genaue Nachlasswert ermittelt werden, um diesen anschließend optimal zu verteilen. Doch bedenken Sie: Auch die Schulden des Erblassers gehören zum Erbe. Ist der Verstorbene überschuldet, können Sie das Erbe auch ausschlagen. Mehr dazu weiter unten.
  2. Nachlassschulden zahlen: Die Erben aus der Erbengemeinschaft müssen zunächst alle hinterbliebenen Schulden zahlen. Wenn erforderlich, müssen Sie dafür einige Nachlassgegenstände verkaufen, um die Schulden zu bezahlen. Hier müssen die Entscheidungen aber gemeinsam getroffen werden.
  3. Schenkungen berücksichtigen: Jeder Miterbe ist verpflichtet, den anderen Erben auf Verlangen Auskunft über die Geschenke und Zuwendungen zu geben, die der Verstorbene ihnen noch zu Lebzeiten gemacht hat. Unter Umständen kann die Schenkung ausgleichungspflichtig sein. (§2057 BGB)
  4. Pflegeleistungen berücksichtigen: Hat ein Miterbe den Verstorbenen zu Lebzeiten ohne Gegenleistung gepflegt, kann er im Erbfall von den anderen Miterben einen Ausgleich beanspruchen, der seinen Erbanteil erhöht. (§ 2075a BGB)
  5. Teilbare Gegenstände aufteilen: Jeder Erbe nimmt sich zunächst Gegenstände aus dem Nachlass in Abstimmung mit den anderen Miterben. Auch Geld kann entsprechend der Erbanteile einfach aufgeteilt werden.
  6. Unteilbare Gegenstände regeln: Gibt es unteilbare Gegenstände im Nachlass wie zum Beispiel Immobilien oder Grundstücke, hat die Erbengemeinschaft mehrere Möglichkeiten. Sie können sich darauf einigen, den Nachlass zu verkaufen, ein Miterbe kann den Nachlass behalten und die anderen entsprechend auszahlen oder (im Streitfall) kann der Nachlass versteigert werden. Der Erlös wird dann unter den Miterben aufgeteilt.
  7. Hilfe vom Notar beanspruchen: Ist keine Einigung in Sicht, kann eine Erbengemeinschaft auch einen Notar zur Hilfe ziehen. Dieser erfüllt eine vermittelnde Funktion. Beachten Sie hierbei aber die entstehenden Kosten für den Notar.
  8. Erbschaftssteuer beachten: Denken Sie im Erbfall auch ans Finanzamt. Denn in der Regel wird eine Erbschaftssteuer fällig. Mehr dazu erfahren Sie hier in unserem Ratgeber über die Erbschaftssteuer.

Welche Rechte und Pflichten hat eine Erbengemeinschaft?

In einer Erbengemeinschaft übernehmen alle Miterben die Rechte und Pflichten, die mit dem Nachlass einhergehen. Dazu können zum Beispiel auch Zahlungsverpflichtungen wie die Zahlung der Grundsteuer für eine geerbte Immobilie oder ein Grundstück gehören. In diesem Fall sind alle Miterben dazu verpflichtet, die Erbschaftssteuer entsprechend ihres Erbteils zu zahlen. Zunächst wird der Nachlasswert jedoch genau ermittelt, auf dessen Grundlage dann die Höhe der Erbschaftssteuer festgelegt wird. Wollen Sie mehr zum Thema Erbschaftssteuer erfahren, lesen sie auch hier unseren passenden Ratgeber.

Alle Miterben müssen außerdem den Nachlass gemeinsam verwalten. Dazu zählt unter anderem auch die Instandhaltung der geerbten Immobilie oder eines geerbten Grundstücks sowie die Zahlungen von Verbindlichkeiten des Erblassers. Sie sind dazu verpflichtet, den Nachlass in seinem Zustand zu erhalten. Besonders bei einem umfangreichen Nachlass kann es sinnvoll sein, einen Nachlassverwalter zu beauftragen.

Welche Kosten kommen auf eine Erbengemeinschaft zu?

Beim Erbe eines Grundstücks muss die Erbengemeinschaft alle anfallenden Kosten gemeinschaftlich tragen. Hierzu können beispielsweise laufende Kosten des Erblassers sowie Instandhaltungskosten für das Grundstück zählen. Hinzu können folgende Kosten kommen:

  • Kosten für einen Testamentsvollstrecker
  • Kosten für die notariell beglaubigte Änderung des Grundbuches (nach 2 Jahren)
  • Kosten für einen Erbschein (dieser gibt an, welche Erben wie viel geerbt haben)
  • Bei Uneinigkeit der Miterben: Gerichts- und Anwaltskosten
  • Kosten für Wertgutachten, um den Nachlasswert zu ermitteln

Erbgemeinschaft und Grundbuch: Was ändert sich?

Wird ein Grundstück oder eine Immobilie vererbt, kann sich die Erbengemeinschaft innerhalb der ersten zwei Jahre kostenlos ins Grundbuch eintragen lassen. Dies geschieht gemeinsam und jeder Miterbe wird im Grundbuch mit aufgenommen. Die Änderungen des Grundbuches können von einem oder mehreren Miterben beim Grundbuchamt auch ohne die Zustimmung der anderen Miterben beantragt werden.

Laut einem Urteil des OLG München (AZ:34 Wx 425/15) aus dem Jahr 2016 kann die Erbengemeinschaft aber auch erst mal auf die Grundbuchänderung verzichten, bis geklärt ist, wer die gemeinsam geerbte Immobilie übernimmt. Bis eine Einigung stattfindet, bleibt die Gebührenbefreiung bestehen.

Fazit

Ein Grundstück in einer Erbengemeinschaft zu erben, kann einige Herausforderungen mit sich bringen. Zunächst müssen Sie entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen wollen. Anschließend müssen Sie und die anderen Miterben sich einigen, wie Sie weiter mit dem geerbten Grundstück verfahren wollen: Grundstück selber behalten und die Miterben auszahlen, das Grundstück gemeinschaftlich nutzen oder es verkaufen und den Gewinn untereinander aufteilen?

Wir haben Ihnen hier alle wichtigen Fragen zum Thema Erbengemeinschaft und Grundstück beantwortet und hoffen, dass wir Ihnen so weiterhelfen konnten.

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