Haus in einer Erbengemeinschaft erben: Probleme & Lösungen

Sie wollen Ihre Immobilie privat verkaufen? Auch ohne professionelle Hilfe durch einen Immobilienmakler ist das gut möglich. Vorausgesetzt Sie können die notwendige Zeit mitbringen. In diesem Artikel erfahren Sie alles, damit Ihr Hausverkauf ohne Makler problemlos über die Bühne geht.

by | 21 Apr. 2021 | Immobilie erben

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einer Erbengemeinschaft gibt es keinen Alleinerben. Der Nachlass wird auf mehrere Personen meist in gleichen Anteilen verteilt.
  • Meist handelt es sich bei den Erben um die Kinder des Erblassers. Sie können dann gemeinsam über den Nachlass bestimmen.
  • Wird ein Haus geerbt, kann es zu Uneinigkeiten unter den Miterben kommen, wie weiter verfahren werden soll. Es gibt mehrere Lösungen für dieses Problem.

Haus erben: Was gibt es zu beachten?

Erbe annehmen oder ausschlagen?

Ein Haus zu erben ist im Grunde etwas Gutes, denn eine Immobilie zu besitzen kann finanziell, gerade in der aktuellen Marktlage sehr von Vorteil sein. Dennoch sollten Sie sich vor der Annahme des Erben einen umfassenden Eindruck über den Nachlass verschaffen. Ist der Erblasser nämlich hoch verschuldet oder hat das Haus noch nicht abbezahlt, kann das für Sie finanzielle Folgen haben.

Der erste Weg sollte also zum Grundbuchamt führen. Hier können Sie den aktuellen Grundbuchauszug einsehen und erfahren, inwieweit das Haus mit einer Grundschuld belastet ist. Einen Erbschein sollten Sie aber nicht frühzeitig beantragen, denn dies gilt als Annahme des Erbes.

In der Regel haben Sie eine Frist von sechs Wochen, innerhalb dieser Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen können. Wollen Sie es ausschlagen, müssen Sie dies einem Notar oder dem zuständigen Nachlassgericht schriftlich mitteilen. Benötigt dafür werden:

  • Die Sterbeurkunde bzw. Name, Geburtsdatum, Sterbedatum sowie die Adresse des Erblassers
  • Ihr Personalausweis oder Reisepass mit Meldebescheinigung
  • Falls vorhanden Angaben zu weiteren Verwandten und Kindern mit Namen, Geburtsdaten und Adressen

Wie wird man offizieller Besitzer eines geerbten Hauses?

Nehmen Sie das Erbe an, können Sie beim Grundbuchamt eine Änderung des Grundbucheintrages beantragen, um offizieller neuer Besitzer des Hauses zu werden. Sind Sie der Alleinerbe, lassen Sie nur sich eintragen. Bei einer Erbengemeinschaft werden alle Erben gemeinsam eingetragen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Änderung im Grundbucheintrag kostenlos. Bei Erbengemeinschaften kann sich diese Frist aufgrund von Uneinigkeiten verlängern.

Muss eine Erbschaftssteuer auf das geerbte Haus gezahlt werden?

Grundsätzlich werden alle Vermögensnachlässe durch das Finanzamt versteuert. So auch Häuser, Grundstücke und Wohnungen. In diesem Fall wird die Erbschaftssteuer fällig. Ob sie gezahlt werden muss und wie hoch sie ausfällt, hängt vor allem von folgenden Faktoren ab:

  • Wert des Nachlasses
  • Wert des Hauses
  • Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben
  • Anzahl der Miterben
  • Nutzungsart des Hauses

Bei der Erbschaftssteuer gibt es jedoch gewisse Freibeträge, durch die die Erbschaftssteuer entfallen kann. Wie sich diese zusammensetzen und alle weiteren wichtigen Informationen rund um die Erbschaftssteuer, erfahren Sie auch in diesem Ratgeber Beitrag.

Was ist eine Erbengemeinschaft genau?

Gibt es keinen Alleinerben, sondern wird der Nachlass auf mehrere Personen aufgeteilt, spricht man von einer Erbengemeinschaft. Diese tritt vor allem ein, wenn der Verstorbene kein Testament hinterlassen hat und es mehrere Personen mit gleichem Verwandtschaftsverhältnis gibt. In der Regel sind das die Kinder des Erblassers. Eine Erbengemeinschaft kann aber auch entstehen, wenn der Erblasser ein Testament hinterlassen hat und ausdrücklich formuliert hat, dass alle Kinder zu gleichen Teilen erben sollen. Hinterlässt der Verstorbene einen Ehegatten, teilt sich das Erbe meist zwischen Partner und Kindern auf.

Doch was bedeutet das nun konkret? Jeder Miterbe ist Eigentümer des Nachlasses zu gleichen Teilen. Sie bilden rechtlich gesehen eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Jedem gehört also alles und keiner darf alleine über den Nachlass entscheiden. Entscheidungen, wie mit dem Nachlass umgegangen wird, muss die Erbengemeinschaft gemeinsam treffen. Das bedeutet jedoch auch: Je mehr Miterben, desto schwieriger können sich die Entscheidungsprozesse gestalten.

Wie kann beim Erbe eines Hauses in einer Erbengemeinschaft verfahren werden?

Zählt ein Haus zum Nachlass eines Verstorbenen, muss die Erbengemeinschaft gemeinsam darüber entscheiden, wie weiter mit der Immobilie nun verfahren wird. Diese Entscheidung kann sich vor allem bei vielen Miterben aus schwierig herausstellen. Wir zeigen Ihnen die Möglichkeiten auf, die Sie haben.

Eigennutzung durch einen Miterben

Möchte einer der Miterben das Haus alleine besitzen, kann er bei einer Einigung die anderen Miterben auszahlen. Ein Wertgutachten über das Haus kann dann sehr sinnvoll sein und dabei helfen, einen angemessenen Auszahlungsbetrag festzulegen. Findet eine Einigung statt, muss der anschließende Auflösungsvertrag der Erbengemeinschaft notariell beglaubigt werden. So werden die Besitzrechte rechtlich wirksam und spätere Streitigkeiten werden vermieden. Die anderen Miterben haben danach keine Anteile mehr an dem Haus.

Frühzeitig aus der Erbengemeinschaft austreten

Andersherum hat ein Miterbe die Möglichkeit, aus der Erbengemeinschaft auszutreten, indem er seinen Anteil von Nachlass verkauft. Die anderen Miterben müssen ihm dann seinen Erbanteil auszahlen. Dies ist jedoch auf den gesamten Nachlass bezogen. Es ist nicht möglich, nur seinen Anteil am Haus zu verkaufen.

Gemeinschaftliche Nutzung durch die gesamte Erbengemeinschaft

Will die Erbengemeinschaft gemeinsam Besitzer des Hauses sein und es als Mietobjekt auf dem Markt anbieten, kann sie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen. Hierbei handelt es sich um eine geschäftsfähige und rechtsfähige Gesellschaft, die als juristische Person auch Verträge wie Mietverträge aufsetzen kann. Mieteinnahmen werden dann unter den Miterben entsprechend ihrer Erbteile aufgeteilt.

Hausverkauf nach Erbe

Eine weitere Möglichkeit ist es, das Haus an Dritte zu verkaufen. Durch den Verkauf wird die Erbengemeinschaft aufgelöst und der Erbvorgang wird schnell beendet. Alle Erben bekommen ihren Anteil beim Verkauf ausgezahlt. Durch den Verlauf wird ein langer Leerstand vermieden und das Konfliktpotenzial unter den Miterben möglichst gering gehalten. Auch laufende Kosten werden eingedämmt.

Wollen Sie Ihr geerbtes Haus schnell und unkompliziert verkaufen, können Sie das direkt an uns machen. Dies sind die Vorteile beim Verkauf direkt an uns:

  • Keine zusätzlichen Kosten: Sie müssen keinen Makler beauftragen, sondern stehen direkt mit uns als Käufer in Kontakt. So entfällt auch die Maklerprovision.
  • Schnelle Abwicklung: Wir machen Ihnen bereits 24 Stunden nach der Besichtigung ein Kaufangebot.
  • Schnelle Auszahlung: Wir kaufen zum Angebotspreis und zahlen zügig aus.
  • Geringer Aufwand: Anders als beim Verkauf über einen Makler sind hier keine unzähligen Besichtigungen nötig.
  • Wir besorgen alle Papiere: Wir kaufen auch Häuser mit Sanierungsstau oder wenn nicht alle Unterlagen vollständig sind, sodass für Sie keine Arbeit anfällt.
  • Diskrete Abwicklung: Ihr Haus muss nicht im Internet präsentiert werden, sondern kann direkt und diskret an uns verkauft werden.

Immobilienwert des geerbten Hauses ermitteln

Die erste Frage, die beim geplanten Hausverkauf in der Regel aufkommt, ist: “Wie viel ist mein Haus überhaupt wert?”. Wollen Sie sich einen ersten Eindruck über den Immobilienwert Ihres Hauses verschaffen, können Sie ganz einfach unseren Immobilienwert-Rechner verwenden. Der Vorgang dauert nur eine Minute. Zur Bewertung Ihrer Immobilie greifen wir auf eine der größten Immobiliendatenbanken Deutschlands zurück.

Erbgemeinschaft auflösen: Wie geht das?

Haben Sie sich gegen einen geteilten Nachlassbesitz entschieden und wollen die Erbengemeinschaft auflösen, geschieht dies erst, sobald der Nachlass aufgeteilt wurde. Gehört ein Haus zum Nachlass, benötigen Sie einen Erbauseinandersetzungsvertrag, in dem festgehalten wird, wie mit der Immobilie weiter verfahren wird. Dieser Vertrag muss notariell beglaubigt werden.

Wollen Sie als Miterbe frühzeitig aus der Erbengemeinschaft austreten, können Sie Ihren eigenen Erbanteil verkaufen. Dieser Vorgang wird auch Abschichtung genannt. Die verbleibenden Miterben zahlen Ihnen dann eine Abfindung entsprechend Ihres Erbteils aus.

Auf dem Weg zur Auflösung der Erbengemeinschaft sollten Sie am besten folgendermaßen vorgehen:

  1. Nachlasswert ermitteln: Ermitteln Sie zunächst den genauen Nachlasswert. Beachten Sie dabei aber auch die Schulden des Erblassers.
  2. Nachlassschulden zahlen: Sind Schulden des Erblassers vorhanden, müssen diese gezahlt werden. Falls erforderlich, können Sie dafür auch Nachlassgegenstände verkaufen. Die Entscheidungen hierfür müssen allerdings von allen Miterben gemeinsam getroffen werden.
  3. Schenkungen berücksichtigen: Auf Verlangen muss jeder Miterbe die anderen Erben über Geschenke und Zuwendungen geben, die der Verstorbene ihnen zu Lebzeiten gemacht hat. Unter bestimmten Umständen kann die Schenkung ausgleichungspflichtig sein. (§2057 BGB)
  4. Pflegeleistungen berücksichtigen: Hat ein Miterbe den Verstorbenen zu Lebzeiten ohne Gegenleistung gepflegt, kann er im Erbfall von den anderen Miterben einen Ausgleich beanspruchen, der seinen Erbanteil erhöht. (§ 2075a BGB)
  5. Teilbare Gegenstände aufteilen: Alle Gegenstände des Nachlasses werden in Abstimmung unter allen Miterben aufgeteilt. Auch Geld wird entsprechend der Erbteile aufgeteilt.
  6. Unteilbare Gegenstände regeln: Gehören unteilbare Gegenstände wie Immobilien zum Nachlass, kann die Erbengemeinschaft unterschiedlich verfahren. Der Nachlass kann verkauft werden oder ein Miterbe zahlt die anderen Erben aus. Mehr dazu erfahren Sie weiter oben.
  7. Hilfe vom Notar beanspruchen: Ein Notar kann bei Uneinigkeit eine vermittelnde Funktion erfüllen. Bedenken Sie hierbei aber auch die entstehenden Kosten für den Notar.
  8. Erbschaftssteuer beachten: Auch an das Finanzamt sollten Sie im Erbfall denken. Weiter oben haben wir Ihnen bereits einiges über die Erbschaftssteuer verraten.

Welche Rechte und Pflichten hat eine Erbengemeinschaft?

Die gesamten Rechte und Pflichten, die mit dem Nachlass einhergehen, werden von allen Miterben in der Erbengemeinschaft übernommen. Dazu zählen beispielsweise Zahlungsverpflichtungen wie die Zahlung der Grundsteuer oder laufende Kosten des geerbten Hauses (Strom, Wasser etc.).

Hinzukommt, dass alle Miterben den Nachlass gemeinsam verwalten müssen. Dazu zählen beispielsweise Instandhaltungsmaßnahmen der geerbten Immobilie. Alle Miterben sind dazu verpflichtet, den Nachlass in seinem Zustand zu erhalten. Ist der Nachlass besonders umfangreich (z.B. bei mehreren Immobilien), kann es sinnvoll sein, einen Nachlassverwalter hinzuzuziehen.

Welche Kosten kommen auf eine Erbengemeinschaft zu?

Beim Erbe eines Hauses muss die Erbengemeinschaft alle anfallenden Kosten gemeinschaftlich tragen. Hierzu können beispielsweise laufende Kosten des Erblassers sowie Instandhaltungskosten für das Haus zählen. Hinzu können folgende Kosten kommen:

  • Kosten für einen Testamentsvollstrecker
  • Kosten für die notariell beglaubigte Änderung des Grundbuches (nach 2 Jahren)
  • Kosten für einen Erbschein (dieser gibt an, welche Erben wie viel geerbt haben)
  • Bei Uneinigkeit der Miterben: Gerichts- und Anwaltskosten
  • Kosten für Wertgutachten, um den Nachlasswert zu ermitteln

Erbgemeinschaft und Grundbuch: Was ändert sich?

Wird ein Haus vererbt, kann sich die Erbengemeinschaft innerhalb der ersten zwei Jahre kostenlos ins Grundbuch eintragen lassen. Gemeinsam wird jeder Miterbe in den Grundbucheintrag aufgenommen. Diese Änderung kann von einem oder mehreren der Miterben beim Grundbuchamt auch ohne die Zustimmung der anderen Miterben beantragt werden.

Die Erbengemeinschaft kann aber auch erst mal auf die Grundbuchänderung verzichten, bis der weitere Handlungsverlauf klar ist. Die Gebührenbefreiung besteht, bis eine Einigung stattfindet.

Fazit

Wird ein Haus in einer Erbengemeinschaft vererbt, kann dies einige Herausforderungen mit sich bringen. Viele Entscheidungen müssen getroffen werden wie: Nehme ich das Erbe an? Was soll mit dem Haus geschehen? Will ich ausbezahlt werden? Wollen wir gemeinsam das Haus vermieten? Oder sollen wir das Haus verkaufen?

Wir hoffen, dass wir Ihnen in diesem Beitrag viele Fragen beantworten konnten, um Ihnen die künftigen Entscheidungen etwas zu erleichtern.

Geerbtes Haus verkaufen: Kostenlose Beratung

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