Das Wichtigste in Kürze
- Geht der Nachlass eines Verstorbenen nicht an einen Alleinerben, sondern an mehrere Erben, spricht man von einer Erbengemeinschaft.
- Meist handelt es sich hierbei um Personen mit dem gleichen Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen. In der Regel sind das die Kinder.
- Die Erbengemeinschaft muss gemeinsam den Nachlass verwalten und darf auch nur gemeinsam darüber entscheiden, was mit dem Nachlass geschieht.
Immobilie erben: Was gibt es zu beachten?
Erbe annehmen oder ausschlagen?
Egal ob Eigentumswohnung oder Haus – bei der aktuellen Immobilienmarktlage ist es gut, eine Immobilie zu besitzen. Wird eine Immobilie geerbt, klingt das zunächst also nach einer guten Sache. Doch bevor Sie das Erbe annehmen, sollten Sie sich einen umfassenden Überblick über den Nachlass verschaffen. Insbesondere ob die vererbte Immobilie Schulden mit sich bringt, sollte berücksichtigt werden.
Haben Sie eine Immobilie geerbt, sollten Sie zunächst zum Grundbuchamt gehen. Dort können Sie den aktuellen Grundbuchauszug der Immobilie einsehen und erfahren, inwiefern die Immobilie mit einer Grundschuld belastet ist. Seien Sie aber vorsichtig beim Erbschein. Die Beantragung eines Erbscheins kann als Annahme des Erbes gelten.
Innerhalb von sechs Wochen können Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen. Entscheiden Sie sich dafür, das Erbe auszuschlagen, müssen Sie dies einem Notar oder dem zuständigen Nachlassgericht schriftlich mitteilen. Dafür benötigen Sie:
- Die Sterbeurkunde bzw. Name, Geburtsdatum, Sterbedatum sowie die Adresse des Erblassers
- Ihren Personalausweis oder Reisepass mit Meldebescheinigung
- Falls vorhanden Angaben zu weiteren Verwandten und Kindern mit Namen, Geburtsdaten und Adressen
Wie wird man offizieller Besitzer der geerbten Immobilie?
Nehmen Sie das Erbe an, können Sie nun beim Grundbuchamt die offizielle Änderung des Grundbucheintrages beantragen. Sind Sie Alleinerbe, lassen Sie sich alleine eintragen. Sind Sie jedoch Miterbe in einer Erbengemeinschaft, werden alle Miterben in den Grundbuchauszug aufgenommen.
Der Grundbucheintrag lässt sich innerhalb von zwei Jahren nach Erbfall kostenlos ändern. Einigungsauseinandersetzungen in einer Erbengemeinschaft können diese Frist aber verlängern.
Muss eine Erbschaftssteuer auf die geerbte Immobilie gezahlt werden?
Alle Vermögensnachlässe werden durch das Finanzamt versteuert. Dazu zählen auch Immobilien. In diesem Fall wird die in der Regel Erbschaftssteuer fällig. Es gibt aber auch Freibeträge, die die Erben von der Zahlung der Erbschaftssteuer befreien. Ob die Erbschaftssteuer gezahlt werden muss und wie hoch sie ausfällt, hängt vor allem von folgenden Faktoren ab:
- Wert des gesamten Nachlasses
- Wert der Immobilie
- Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben
- Anzahl der Miterben
- Nutzungsart der Immobilie
Wie sich die Freibeträge zusammensetzen und alle weiteren wichtigen Informationen rund um die Erbschaftssteuer, erfahren Sie auch in diesem Ratgeber Beitrag.
Was ist eine Erbengemeinschaft?
Gibt es keinen Alleinerben, der den Nachlass eines Verstorbenen erbst, sondern wird der Nachlass auf mehrere Personen aufgeteilt, spricht man von einer Erbengemeinschaft. Diese kann in zwei verschiedenen Fällen zustande kommen:
- Wenn der Erblasser kein Testament hinterlassen hat und mehrere Personen im gleichen Verwandtschaftsverhältnis hat (z.B. die Kinder)
- Wenn der Erblasser ein Testament hinterlassen hat und angegeben hat, dass der Nachlass zu gleichen Anteilen auf alle Miterben aufgeteilt werden soll
Hinterbleibt noch ein Ehegatte, bilden in der Regel Mutter bzw. Vater und Kinder die Erbengemeinschaft.
Rechtlich gesehen bilden alle Miterben eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Jeder Miterbe ist also Eigentümer des Nachlasses, jedoch nur mit den anderen Miterben gemeinsam. Das bedeutet auch, dass die Miterben nur gemeinsam über den Nachlass entscheiden dürfen. Zusätzlich müssen alle gemeinsam den Nachlass verwalten und für mögliche Kosten und Schulden aufkommen.
Wie kann beim Erbe einer Immobilie in einer Erbengemeinschaft verfahren werden?
Wird eine Immobilie vererbt, gehört diese zu gleichen Teilen allen Miterben der Erbengemeinschaft. Sie müssen gemeinsam darüber entscheiden, wie mit der Immobilie weiter verfahren wird. Je mehr Miterben in der Erbengemeinschaft, desto schwieriger kann sich dieser Entscheidungsprozess gestalten. Diese Möglichkeiten haben Sie:
Eigennutzung durch einen Miterben
Möchte ein Miterbe die Immobilie alleine nutzen, kann er die anderen Miterben auszahlen. Findet eine Einigung statt, wird anschließend ein Auflösungsvertrag der Erbengemeinschaft erstellt und notariell beglaubigt. So werden spätere Streitigkeiten vermieden. Es ist besonders sinnvoll, ein Wertgutachten der Immobilie erstellen zu lassen, um einen angemessenen Auszahlungsbetrag festzulegen. Anschließend gehört die Immobilie alleine dem Erben, der die anderen Miterben ausgezahlt hat. Alle anderen haben keinen Anteil mehr daran.
Erbteil verkaufen
Ein Miterbe hat andersherum auch die Möglichkeit, seinen Erbteil zu verkaufen und somit aus der Erbengemeinschaft frühzeitig auszutreten. Die anderen Miterben zahlen ihm dann seinen Anteil des Nachlasses aus. Dies betrifft dann jedoch den gesamten Nachlass und nicht nur den Anteil an der Immobilie.
Gemeinschaftliche Nutzung durch die gesamte Erbengemeinschaft
Entscheidet sich die Erbengemeinschaft dazu, den Besitz der Immobilie weiterhin zu teilen, kann sie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen. So hat sie die Möglichkeit, die Immobilie zur Vermietung anzubieten. Eine GbR ist nämlich rechtsfähig und geschäftsfähig und kann als juristische Person Verträge aufsetzen. Die Mieteinnahmen werden entsprechend der Erbanteile unter allen Miterben aufgeteilt.
Immobilienverkauf nach Erbe
Eine sehr unkomplizierte Möglichkeit ist es aber, die Immobilie gemeinschaftlich an Dritte zu verkaufen. Alle Miterben bekommen von der Verkaufssumme ihren Erbanteil ausgezahlt und die Erbengemeinschaft löst sich, sobald alle anderen Nachlassgegenstände aufgeteilt sind, auf. Durch einen zügigen Verkauf der Immobilie wird ein langer Leerstand vermieden und das Konfliktpotenzial möglichst gering gehalten.
Was passiert, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigt?
Können sich die Miterben einer Erbengemeinschaft nicht einigen, was mit der Immobilie geschehen soll, kommt in letzter Instanz häufig nur noch die sogenannte Teilungsversteigerung in Frage. Jeder Miterbe ist dazu berechtigt, einen Antrag zur Versteigerung der Immobilie beim örtlichen Amtsgericht zu stellen. Die Folge: Die Immobilie wird öffentlich versteigert.
Aber: Bei einer Teilungsversteigerung kann der Erlös deutlich geringer ausfallen als beim eigenständigen Verkauf an Dritte. Eine Teilungsversteigerung kann also dazu führen, dass Ihnen viel Geld entgeht.
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Erbgemeinschaft auflösen: Wie geht das?
Ist der gesamte Nachlass aufgeteilt, löst sich die Erbengemeinschaft auf. Sie besteht also solange, wie die Erbauseinandersetzung anhält. Auch wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört, muss die Erbengemeinschaft gemeinsam entscheiden, wie mit dem Haus oder der Wohnung weiter verfahren werden soll. Fand eine Einigung statt, wird diese vertraglich festgehalten und notariell beglaubigt.
Sie können aber auch frühzeitig aus der Erbengemeinschaft austreten, indem Sie den eigenen Erbanteil verkaufen. Das wird auch Abschichtung genannt. Die anderen Miterben zahlen Ihnen dann eine Abfindung aus.
So sollten Sie innerhalb einer Erbengemeinschaft am besten vorgehen:
- Nachlasswert ermitteln: Ermitteln Sie den genauen Nachlasswert, um diesen anschließend optimal auf alle Miterben zu verteilen. Bedenken Sie dabei auch die Schulden des Erblassers.
- Nachlassschulden zahlen: Zahlen Sie zunächst alle hinterbliebenen Schulden des Erblassers. Wenn erforderlich, sollten Sie dafür einige Nachlassgegenstände verkaufen. Diese Entscheidung müssen Sie aber gemeinsam in der Erbengemeinschaft fällen.
- Schenkungen berücksichtigen: Bei Verlangen auf Auskunft sind Sie dazu verpflichtet, den anderen Miterben Auskunft über Geschenke und Zuwendungen, die der Verstorbene Ihnen noch zu Lebzeiten gemacht hat, zu geben. Unter Umständen kann die Schenkung ausgleichungspflichtig sein. (§2057 BGB)
- Pflegeleistungen berücksichtigen: Haben Sie den Verstorbenen zu Lebzeiten ohne Gegenleistung gepflegt, können Sie bei den anderen Miterben einen Ausgleich beanspruchen und dadurch Ihren Erbanteil erhöhen. (§ 2075a BGB)
- Teilbare Gegenstände aufteilen: Teilen Sie alle Gegenstände aus dem Nachlass in Abstimmung mit den anderen Miterben unter einander auf. Dazu können Möbel, Wertgegenstände oder auch Geld zählen.
- Unteilbare Gegenstände regeln: Unteilbare Gegenstände des Nachlasses, wie beispielsweise eine Immobilie, können nicht so einfach aufgeteilt werden. Hier müssen Sie als Erbengemeinschaft gemeinsam darüber entscheiden, wie Sie weiter verfahren wollen. Weiter oben haben wir Ihnen Ihre Möglichkeiten genannt.
- Hilfe vom Notar beanspruchen: Nehmen Sie die Hilfe eines Notars in Anspruch, wenn keine Einigung in Sicht ist. Dieser erfüllt eine vermittelnde Funktion. Beachten Sie dabei auch die entstehenden Kosten für den Notar.
- Erbschaftssteuer beachten: Denken Sie auch an das Finanzamt. In der Regel wird eine Erbschaftssteuer auf den gesamten Nachlass fällig. Mehr dazu weiter oben.
Welche Rechte und Pflichten hat eine Erbengemeinschaft?
Alle Rechte und Pflichten, die mit dem Nachlass einhergehen, werden von der gesamten Erbengemeinschaft übernommen. Dazu zählen unter anderen Zahlungsverpflichtungen wie die Zahlung der Grundsteuer. Alle Miterben sind dazu verpflichtet, für diese Zahlungen aufzukommen,
Alle Miterben müssen außerdem den Nachlass gemeinsam verwalten. Sie sind dazu verpflichtet, den Nachlass in seinem Zustand zu erhalten. Instandhaltungsmaßnahmen am Haus oder die Zahlung von laufenden Kosten wie Wasser, Strom oder andere Verpflichtungen müssen ebenfalls gemeinsam übernommen werden. Besonders bei einem umfangreichen Nachlass kann es sinnvoll sein, einen Nachlassverwalter zu beauftragen.
Erbgemeinschaft und Grundbuch: Was ändert sich?
Innerhalb der ersten zwei Jahre nach dem Erbfall kann sich die Erbengemeinschaft kostenlos in das Grundbuch eintragen lassen und somit offizieller Besitzer der Immobilie werden. Das funktioniert aber nur gemeinsam und jeder Miterbe wird als Besitzer mit aufgenommen. Einigt sich die Erbengemeinschaft, dass einer der Miterben alleiniger Besitzer der Immobilie wird, muss dieser die anderen auszahlen. Geschieht das, kann dieser Miterbe alleine im Grundbuch aufgenommen werden.
Die Änderungen des Grundbuches können von einem oder mehreren Miterben beim Grundbuchamt auch ohne die Zustimmung der anderen Miterben beantragt werden. Die Erbengemeinschaft kann aber auch vorerst auf die Grundbuchänderung verzichten, bis eine Einigung stattfindet.
Was kann ein Erblasser machen, um Streit in einer Erbengemeinschaft zu verhindern?
Um Streit in einer Erbengemeinschaft vorzubeugen, kann der Erblasser frühzeitig dafür sorgen, dass der Nachlass geregelt aufgeteilt wird. Dafür ist es sinnvoll, ein Testament oder einen Erbvertrag aufzusetzen. Diese Möglichkeiten hat er genau:
- Testamentsvollstrecker: Hierbei wird eine neutrale Person beauftragt und sorgt dafür, dass die Nachlassvorgaben des Erblassers durchgesetzt werden.
- Vermächtnis: Laut § 1939 BGB kann der Erblasser auch Vermächtnisnehmer bestimmen, die nicht Erben sind. So kann er beispielsweise bestimmen, dass ein Erbe (eines der Kinder) einen bestimmten Nachlassgegenstand dem Enkelkind aushändigen muss.
- Teilungsanordnung: Der Erblasser kann bestimmen, welcher Erbe welche Vermögensgegenstände erbt. So kann er beispielsweise bei mehreren Immobilen bestimmen, welches Kind welche Immobilie bekommt.
- Berliner Testament: Um Streit zwischen dem hinterbliebenen Ehegatten und den Kindern zu vermeiden, kann man ein Berliner Testament aufsetzen. Hierbei erbt zunächst der länger lebende Ehepartner alles. Sobald dieser verstirbt, erben erst die Kinder.
- Schenkung zu Lebzeiten: Es kann auch sinnvoll sein, bereits zu Lebzeiten eine Schenkung vorzunehmen. Etwa um die Erbsteuer zu umgehen oder um einem Erben mehr zuzusprechen als einem anderen.
Fazit
Haben Sie eine Immobilie in einer Erbengemeinschaft geerbt, gibt es einiges zu beachten. Viele Herausforderungen können auf Sie zukommen, weshalb es wichtig ist, sich gut zu informieren. Zunächst müssen Sie aber entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen wollen. Haben Sie das Erbe angenommen, müssen Sie sich mit den anderen Miterben einigen und den Nachlass untereinander aufteilen.
Wir haben Ihnen in diesem Ratgeber die wichtigsten Fragen zum Thema Erbengemeinschaft beantwortet und hoffen, dass wir Ihnen so weiterhelfen konnten.
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