Das Wichtigste in Kürze
- Auch vererbte Immobilien müssen in der Regel versteuert werden. Hier wird die sogenannte Erbschaftsteuer fällig.
- Ob in Ihrem Fall eine Erbschaftssteuer gezahlt werden muss und wie hoch diese ausfällt, hängt unter anderem von dem Wert der Immobilie, dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erbe und der Nutzungsart der Immobilie ab.
- Je nach Verwandtschaftsgrad gibt es unterschiedliche Freibeträge und Steuersätze, die auf die Erbschaftssteuer anfallen.
Wann wird die Erbschaftssteuer auf eine Immobilie fällig?
Grundsätzlich werden alle vererbten Vermögenswerte durch das Finanzamt versteuert. Dazu zählen auch Häuser, Wohnungen und Grundstücke. Es werden jedoch nicht in jedem Erbfall Erbschaftssteuern fällig. Ob und in welcher Höhe eine Erbschaftssteuer erhoben wird, hängt vor allem von folgenden drei Faktoren ab.
1. Wert der Immobilie
Grundlage der Höhe der Erbschaftssteuer ist der tatsächliche Verkehrswert der geerbten Immobilie. Dieser wird auch „gemeiner Wert“ genannt und wird im Erbfall vom zuständigen Finanzamt mittels eines standardisierten Verfahrens ermittelt.
2. Verwandtschaftsgrad
Aufgrund von Freibetragsregelungen wird nicht in jedem Erbfall eine Erbschaftssteuer fällig. Generell gilt: Je näher das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erbe, desto höher auch der Freibetrag und somit geringer ist die Steuerlast. Je entfernter Erblasser und Erbe miteinander verwand sind, desto höher kann die Steuerbelastung ausfallen. Wie genau die erbsteuerlichen Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad sind, erklären wir Ihnen weiter unten.
3. Nutzungsart der Immobilie
Das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz sieht Sonderregelungen bei der Erbschaftsteuer in zwei Fällen vor. Hier wird zwischen vermieteten Objekten und selbst bewohnten Objekten (Familienheim) unterschieden.
Bei einem vermieteten Objekt werden gemäß § 13d ErbStG lediglich 90 Prozent des Verkehrswertes besteuert. Dies kann zu einer geringeren Erbschaftssteuer oder sogar einer Steuerbefreiung führen.
Wurde die geerbte Immobilie von dem Erblasser selbst genutzt, sieht das Gesetzt gemäß §13, Absatz 1, Nr. 4 ErbStG eine Steuerbefreiung in folgenden Fällen vor:
- Der Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner bewohnt das geerbte Familienheim mindestens zehn weitere Jahre. Wird hier die Frist von zehn Jahren nicht eingehalten, wird die Erbschaftssteuer nachträglich fällig. Im Falle einer Schenkung zu Lebzeiten des Erblassers muss diese Frist nicht beachtet werden.
- Die Kinder nutzen das Objekt mindestens zehn Jahre weiter. Dies gilt jedoch nur für eine Wohnfläche bis zu 200 Quadratmeter. Ist die Immobilie größer, muss die hinausgehende Wohnfläche versteuert werden, sollte der Freibetrag bereits ausgeschöpft worden sein.
Wie hoch sind die Freibeträge?
Damit eine geerbte Immobilie von der Erbschaftssteuer befreit bleibt, muss der Wert des Erbes unterhalb des Freibetrags bleiben. Der jeweilige Freibetrag wird demnach von der Erbschaft abgezogen. Erst auf die Summe, die nach Abzug des Freibetrags vom Erbe übrig bleibt, wird die Erbschaftssteuer erhoben.
Wie hoch der Freibetrag ausfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und der sich daraus ergebenden Steuerklasse ab. Im Folgenden zeigen wir Ihnen die unterschiedlichen Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad auf.
- Ehegatten, eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro Freibetrag
- Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder, Enkelkinder (wenn deren Eltern verstorben sind): 400.000 Euro Freibetrag
- Enkelkinder: 200.000 Euro Freibetrag
- Eltern, Großeltern: 100.000 Euro Freibetrag
- Alle weiteren Erben: 20.000 Euro Freibetrag
Wie hoch sind die Erbschaftssteuersätze nach Steuerklasse?
Nach dem Erbsteuerrecht werden Erben in drei Steuerklassen aufgeteilt. Diese ergeben sich aus dem Verwandtschaftsgrad.
- Erbschaftssteuerklasse I: Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder, Enkelkinder, Eltern, Großeltern
- Erbschaftssteuerklasse II: Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten
- Erbschaftssteuerklasse III: Alle weiteren Erben
Sobald das Finanzamt den jeweiligen Freibetrag vom Immobilienwert abgezogen hat und ein Restbetrag übrig bleibt, müssen auf diesen Restbetrag Steuern gezahlt werden. Hierfür gelten unterschiedliche Steuersätze, abhängig von der Höhe des Restbetrags und der jeweiligen Erbschaftssteuerklasse.
Wie wird der Wert einer geerbten Immobilie ermittelt?
Erben Sie eine Immobilie, dann ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert (oder „gemeiner Wert“) des Objektes mittels eines standardisierten Verfahrens. Dieser ermittelte Wert gilt dann als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer.
In manchen Fällen lohnt es sich aber, ein unabhängiges Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen, denn: Das Finanzamt besichtigt die Immobilie nicht, sondern nimmt nur eine grobe Schätzung des Wertes vor. Dieser ermittelte Grundwert ist dann die Grundlage für die anfallende Erbschaftssteuer. Mit einem unabhängigen Gutachten wird in manchen Fällen ein niedrigerer Verkehrswert festgestellt als der des Finanzamtes. Somit fällt auch die Erbschaftssteuer geringer aus.
Immobilienwert-Rechner
Wollen Sie den Wert Ihres Hauses im Vorhinein selber ermitteln, um eine ungefähre Tendenz des Verkehrswertes zu bekommen, können Sie ganz einfach unseren Immobilienwert-Rechner verwenden. Der Vorgang dauert nur eine Minute. Zur Bewertung Ihrer Immobilie nutzen wir eine der größten Immobiliendatenbanken Deutschlands.
Wie lässt sich eine Immobilie steuerfrei erben?
Nicht in allen Fällen wird eine Erbschaftssteuer auf Immobilien erhoben. Das Gesetz sieht auch einige Ausnahmen vor. Ein Haus, Wohnung oder Grundstück bleibt steuerfrei, wenn Folgendes zutrifft:
- Freibetrag: Der ermittelte Verkehrswert der Immobilie liegt unterhalb des festgestellten Steuerfreibetrags. Wie sich die Freibeträge verteilen, haben wir Ihnen weiter oben aufgezeigt.
- Familienheim: Die Immobilie wurde bis zum Eintritt des Erbfalls selbst vom Erblasser bewohnt und die Erben bewohnen das Objekt nach Erbfall mindestens zehn Jahre weiter. Dies trifft jedoch nur zu, wenn die Erben der Ehepartner, eingetragene Lebenspartner oder das Kind ist. Bei Kindern gilt die zusätzliche Beschränkung auf 200 Quadratmeter. Alles, was darüber liegt, muss versteuert werden.
Wird die Frist von zehn Jahren nicht eingehalten, muss rückwirkend eine Erbschaftssteuer bezahlt werden.
Wie gehe ich beim Erbe einer Immobilie vor?
Das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (kurz: ErbStG) regelt das Vorgehen im Erbfall. Dies trifft auch auf geerbte Immobilien zu. Folgendes kommt im Erbfall auf Sie zu:
1. Entscheiden, ob das Erbe angenommen wird
Zunächst müssen Sie entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder nicht. Entscheiden Sie sich dafür, müssen Sie das Erbe, so auch die geerbte Immobilie beim Finanzamt anzeigen.
Nehmen Sie das Erbe nicht an, entfällt für Sie die Erbschaftssteuer und Sie müssen das Erbe nicht dem Finanzamt melden. Alle folgenden Schritte treffen dann nicht auf Sie zu.
2. Finanzamt informieren
Innerhalb von drei Monaten nach Erbfall müssen Sie das Finanzamt kontaktieren und es über das Erbe informieren. Dafür genügt ein formloses Schreiben. Laut § 30 ErbStG muss dieses Schreiben Folgendes beinhalten:
- Vorname und Familienname, Identifikationsnummer, Beruf, Adresse des Erblassers oder Schenkers
- Vorname und Familienname, Identifikationsnummer, Beruf, Adresse des Erben
- Todestag und Sterbeort des Erblassers oder Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung
- Gegenstand und Wert des Erwerbs
- Rechtsgrund des Erwerbs wie gesetzliche Erbfolge, Vermächtnis, Ausstattung
- Persönliches Verhältnis des Erwerbers zum Erblasser oder zum Schenker wie Verwandtschaft, Schwägerschaft, Dienstverhältnis
- Frühere Zuwendungen des Erblassers oder Schenkers an den Erwerber nach Art, Wert und Zeitpunkt der einzelnen Zuwendung
Die Erbsteuererklärung müssen Sie nicht Ihrem eigenen Finanzamt zusenden, sondern dem Finanzamt, das zuletzt für den Verdorbenen zuständig war.
3. Finanzamt klärt, ob eine Erbschaftssteuer anfällt
Im dritten Schritt prüft das Finanzamt Ihre Erbschaft und ermittelt, ob eine Erbschaftssteuer fällig wird und wie hoch diese ausfällt. Es informiert Sie mit einem Schreiben über seine Entscheidung.
Müssen Sie keine Erbschaftssteuer zahlen, entfallen für Sie alle weiteren Schritte. Bewahren Sie den Bescheid des Finanzamtes aber zur Sicherheit immer gut auf.
4. Steuererklärung für geerbte Immobilie schreiben
Sollte eine Erbschaftssteuer auf Ihre geerbte Immobilie anfallen, müssen Sie eine Steuererklärung hierfür schreiben und dem Finanzamt in der von ihm erteilten Frist einreichen. Diese muss mindestens einen Monat betragen.
Im § 31 ErbStG ist unter anderem Folgendes für die Erbschaftssteuererklärung festgehalten:
„Die Erklärung hat ein Verzeichnis der zum Nachlass gehörenden Gegenstände und die sonstigen für die Feststellung des Gegenstands und des Werts des Erwerbs erforderlichen Angaben zu enthalten.“
Darüber hinaus gibt es weitere Regelungen: Gibt es mehrere Erben, müssen diese die Steuererklärung gemeinsam einreichen. Ist ein Testamentsvollstrecker, Nachlassverwalter oder Nachlasspfleger vorhanden, muss dieser die Steuererklärung einreichen.
5. Prüfung der Steuererklärung durch das Finanzamt
Auf der Basis Ihrer Steuererklärung prüft das Finanzamt, ob eine Erbschaftssteuer zu zahlen ist und wie hoch diese ausfällt. Dabei werden je nach Verwandtschaftsgrad die unterschiedlichen Freibeträge und Steuersätze beachtet.
Stellt das Finanzamt fest, dass eine Erbschaftssteuer bei Ihnen anfällt, fordert es Sie zur Zahlung auf. Dieser Bescheid kann jedoch einige Zeit auf sich warten lassen. In manchen Fällen kann es bis zu zwei Jahren dauern, bis die Zahlungsaufforderung eintrifft.
Das Finanzamt hat bis zu vier Jahre Zeit, die Erbschaftssteuer zu prüfen und Ihnen einen Bescheid darüber zuzusenden. Dies gilt mit Ablauf des Jahres, in dem Sie die Steuererklärung eingereicht haben. Verstreicht die Frist von vier Jahren, ist die Erbschaftssteuer verjährt und muss nicht mehr gezahlt werden.
Wie verkaufe ich eine geerbte Immobilie am besten?
Sie haben eine Immobilie geerbt und wollen diese nun verkaufen? Dann haben Sie verschiedene Möglichkeiten, den Verkauf anzugehen.
- Sie können persönlich nach einem Käufer suchen
- Sie können einen Immobilienmakler beauftragen
- Sie können das Haus direkt an uns verkaufen
Wir sind eine erfahrene Immobilienagentur und haben mehr als 300 Objekte aus dem Raum Bayern, Köln, Düsseldorf und Umgebung im Bestand. Wir kaufen nicht nur Ihr Haus (auch mit fehlenden Papieren oder Sanierungsstau), sondern stehen Ihnen auch bei allen Fragen rund um das Thema Immobilienverkauf helfend zur Seite.
So arbeiten wir
- Keine zusätzlichen Kosten: Sie müssen keine Maklerkaution zahlen, da Sie direkt mit uns als Käufer im Kontakt stehen.
- Geringer Aufwand: Anders als beim Verkauf über einen Immobilienmakler sind mit uns keine unzähligen Besichtigungen nötig.
- Bequemer Verkauf: Wir kaufen auch Immobilien mit Sanierungsstau oder fehlenden Papieren. Für Sie fällt also keine zusätzliche Arbeit an.
- Schnelle Abwicklung: Bereits 24 Stunden nach der Besichtigung bekommen Sie ein Kaufangebot von uns.
- Schnelle Auszahlung: Wir kaufen Ihre Immobilie zum Angebotspreis und zahlen zügig aus.
- Diskrete Abwicklung: Sie können sie direkt und diskret an uns verkaufen. Ihre Immobilie muss nicht im Internet präsentiert werden.
Ein Beratungsgespräch vereinbaren
Sie möchten Ihr geerbtes Haus oder Wohnung verkaufen, dann beraten wir Sie gerne kostenlos. Machen Sie einfach ein Telefon-Gespräch aus und wir rufen Sie dann an, wann es Ihnen passt.
Oder rufen Sie uns unter folgender Nummer an: +49 800 755 1547
Wir beraten Sie gerne immer Montag bis Freitag von 09:00 bis 16:30 Uhr.
