Erbschaftsteuer – Wann sie fällig wird und wie sie umgangen werden kann

Sie wollen Ihre Immobilie privat verkaufen? Auch ohne professionelle Hilfe durch einen Immobilienmakler ist das gut möglich. Vorausgesetzt Sie können die notwendige Zeit mitbringen. In diesem Artikel erfahren Sie alles, damit Ihr Hausverkauf ohne Makler problemlos über die Bühne geht.

von | 15 Sep. 2021 | Immobilie erben

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

 

  • Das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) teilt die Erben, wie bei der Schenkung, nach Verwandtschaftsgrad in drei Steuerklassen auf.
  • Steuersätze und Freibeträge werden nach dem Grad der Verwandtschaft bemessen
  • Liegt der Wert der geerbten Immobilie unter dem Freibetrag, ist sie steuerfrei. Andernfalls wird nur auf den über dem Freibetrag liegenden Wert Erbschaftssteuer fällig.

Vom Steuerrecht werden die Schenkung und das Erbe fast identisch behandelt und basieren, wie der Name vermuten lässt, auch auf der gleichen Gesetzesgrundlage. Wie bei der Schenkung muss der Erbe innerhalb von drei Monaten bei seinem zuständigen Finanzamt eine Erbschaftssteuererklärung abgeben, sofern diese auf Grund der Höhe notwendig ist.

Was ist die Erbschaftssteuer?

In der Regel wird die Erbschaftssteuer dann fällig, wenn ein Erbe Vermögen (egal ob Immobilien, Geld oder andere Vermögenswerte) von einem Verstorbenen erwirbt, sofern der Wert des Erbes die Erbschafts Freigrenze übersteigt. Wie hoch die jeweilige Freigrenze ist, wird nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen dem Verstorbenen und dem Erben bemessen. 

Der Unterschied zwischen Erbschafts- und Schenkungssteuer

In ihren Grundzügen sind beide Steuern identisch. Das kommt auch daher, dass beide auf der gleichen Gesetzesgrundlage, dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, beruhen. Damit soll sichergestellt werden, dass eine Erbschaftssteuer innerhalb der Familie nicht dadurch umgangen werden kann, indem ein zu erwartendes Erbe bereits zu Lebzeiten als Schenkung übertragen wird, um Steuern zu sparen. 

Daneben kann man zwei weitere Faktoren in der steuerlichen Handhabung zwischen Erbe und Schenkung unterscheiden:

  • Die Übertragung von einer selbstgenutzten Immobilie als Wohneigentum ist nur an den eigenen Ehegatten bzw. Lebenspartner steuerfrei möglich. Diese Regelung greift nicht bei der den eigenen Kindern oder Enkeln.
  • Eine Schenkung stellt Eltern und (Ur-)Großeltern steuerlich deutlich schlechter, als eine Erbschaft.

 

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Wer muss Erbschaftssteuer zahlen?

Hat ein Erbe sich dazu entschlossen einen Erbschein zu beantragen und damit sein Erbe anzutreten, wird grundsätzlich immer Erbschaftssteuer fällig. Jedoch gibt es im ErbStG eine Reihe von Ausnahmen, in denen der Erbe keine Erbschaftssteuer zahlen muss. Beispielsweise kann der Erbe die Erbschaft ausschlagen, wenn der Verstorbene beispielsweise eine Reihe von Schulden überlässt, die den Wert der Erbmasse übersteigen. Daneben sind einige andere Möglichkeiten vorhanden, mit denen die Angehörigen die Erbschaftssteuer umgehen können.

Wie kann die Erbschaftssteuer umgangen werden?

Wie bereits eingangs beschrieben wird eine Erbschaftssteuer nur dann fällig, wenn der Wert der Erbmasse über der geltenden Freigrenze liegt. Grundsätzlich ist es dennoch möglich, dass die eigenen Ehepartner bzw. Lebenspartner oder Kinder in die Wohnimmobilie ziehen und so die Erbschaftssteuer (teilweise) umgehen können. Aber auch der Erblasser kann schon zu Lebzeiten dafür sorgen, dass seine Erben möglichst geringe bzw. wenig Steuern zahlen müssen. Das ist im Wesentlichen durch drei Möglichkeiten umsetzbar:

  1. Erbschaftssteuer umgehen durch Schenkung
    Wird die Immobilie zu Lebzeiten an die Angehörigen verschenkt, wird damit die Erbschaftssteuer umgangen. Allerdings wird dafür die Schenkungssteuer fällig, welche sich, wie schon beschrieben, nur in wenigen Punkten bei Steuersätzen und Freigrenzen unterscheidet. Allerdings hat die Schenkungssteuer einen entscheidenden Vorteil. Die Freibeträge können, anders als beim Erbe, alle zehn Jahre ausgeschöpft werden.
    Das bedeutet, derjenige der früh mit damit beginnt, sich mit diesem Thema zu beschäftigen kann durch die Schenkung viel Geld sparen. Aber Achtung, auch hier gibt es einen Haken. Schenkungen, die innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Tod des Schenkenden erfolgen, werden dem Erbe zugerechnet und entsprechend versteuert.
  2. Umgehen Sie die Erbschaftssteuer durch Lebenslanges Wohnrecht
    Für den Fall, dass Sie Ihre Immobilie schon zu Lebzeiten an Ihre Kinder überschreiben wollen, haben Sie die Möglichkeit sich ein Lebenslanges Wohnrecht zuzusichern und dieses auch im Grundbuch eintragen zu lassen. Dadurch können Ihre Erben die Steuer umgehen und Sie haben gleichzeitig die Sicherheit, in Ihrem Haus bis zu Ihrem Tod wohnen zu können. Selbst dann, wenn die neuen Eigentümer sich entschließen sollten die Immobilie zu verkaufen.
  3. Erbschaftssteuer umgehen durch Nießbrauchrecht
    Das Nießbrauchrecht bei Immobilien geht über das Wohnrecht hinaus und eignet sich vor allem für vermietete Immobilien. Als Schenkender von einer Immobilie mit Nießbrauchrecht behalten Sie bis zu Ihrem Tod alle Rechte und Pflichten sowie die damit verbundenen Vor- und Nachteile des Immobilienbesitzes. Das bedeutet, sie erhalten weiterhin die Mieteinnahmen und müssen im Gegenzug für die Instandhaltungskosten aufkommen. Mit dem Nießbrauchrecht haben Sie die Möglichkeit die Immobilie an Ihre Verwandten vorzeitig zu überschreiben, ohne selbst Nachteile fürchten zu müssen.

Erbschaftssteuer durch Verkauf der Immobilie umgehen

Meist wird der Wert der Immobilie den Festbetrag der Erbschaftssteuer übersteigen. Sofern absehbar ist, dass Ihre Erben die Immobilie nicht selbst bewohnen wollen, Sie Ihnen aber dennoch Vermögenswerte vermachen wollen, können Sie auch einen Verkauf der Immobilie erwägen. Natürlich können Sie dabei:

  1. selbst nach einem Käufer suchen,
  2. einen Immobilienmakler beauftragen oder
  3. Sie verkaufen Ihre Immobilie direkt an uns.

Den Erlös können Sie dann an Ihre Verwandten zu Lebzeiten verschenken und innerhalb der Staffelung (alle 10 Jahre) die Freigrenzen einhalten.

Wenn Sie Ihre Immobilie schnell, unkompliziert und kostenlos verkaufen möchten, kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern. Wir sind eine erfahrene Immobilienagentur mit mehr als 300 Objekten im Raum Bayern, Köln, Düsseldorf und Umgebung im Bestand. Wir kaufen nicht nur Ihre Immobilie (auch mit fehlenden Papieren und Sanierungsstau), sondern stehen auch Ihnen auch bei allen Fragen rund um das Thema Immobilienverkauf helfend zur Seite.

 

Fazit 

Der Tod ist ein stetiger Begleiter und wir alle sollten uns bereits zu Lebzeiten darum kümmern, welche Vermögenswerte wir unseren nahestehenden Angehörigen hinterlassen wollen. Grundsätzlich erhebt das Finanzamt auf alle vererbten Vermögenswerte Steuern, allerdings gibt es eine Reihe von Möglichkeiten durch die Sie Ihre Vermögenswerte steuerfrei an Ihre Verwandten übertragen können. 

Wer also früh damit beginnt, sich mit dem Thema Erbschafts- und Schenkungssteuern auseinanderzusetzen kann für seine Angehörigen eine Menge Geld sparen. Wir haben Ihnen in diesem Beitrag die wesentlichen Aspekte rund um das Thema Erbschaft aufgezeigt. Nun liegt es an Ihnen, welche Strategie Sie bei Ihrem Erbe anwenden wollen.

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