Erbschaftssteuer

Sie wollen Ihre Immobilie privat verkaufen? Auch ohne professionelle Hilfe durch einen Immobilienmakler ist das gut möglich. Vorausgesetzt Sie können die notwendige Zeit mitbringen. In diesem Artikel erfahren Sie alles, damit Ihr Hausverkauf ohne Makler problemlos über die Bühne geht.

by | 17 Jan. 2022 | Immobilie erben

Inhaltsverzeichnis

Was ist die Erbschaftssteuer?

Eine Erbschaftssteuer ist jene Steuerlast, die fällig wird, wenn ein Erbe Vermögen von einem Verstorbenen erwirbt. Diese Steuer wird jedoch erst dann fällig, wenn eine Freigrenze überstiegen wird. Diese Freigrenze ist abhängig von dem Verwandtschaftsgrad zwischen dem Erben und dem Verstorbenen, und wird später in diesem Ratgeber erneut beleuchtet.

Wann wird die Erbschaftssteuer auf eine Immobilie fällig?

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass alle geerbten Vermögenswerte durch das Finanzamt versteuert werden. Dies beinhaltet auch Häuser, Wohnungen und Grundstücke. Die Erbschaftssteuer wird jedoch nicht in jedem einzelnen Erbfall fällig. Ob und in welcher Höhe die Erbschaftssteuer fällig wird, hängt in erster Linie von folgenden drei Faktoren ab:

  1. Wert der Immobilie
    Der tatsächliche Wert der geerbten Immobilie ist die Grundlage der Höhe der Erbschaftssteuer. Dieser Wert wird auch “gemeiner Wert” genannt und wird von dem zuständigen Finanzamt mittels eines standardisierten Verfahrens bestimmt.
  2. Verwandtschaftsgrad
    Durch die Freibetragsregelung wird nicht in jedem Erbfall eine Erbschaftssteuer fällig. Grundsätzlich gilt: je enger der Verwandtschaftsgrad zwischen Erbe und Erblasser, desto höher ist der Freibetrag. Je entfernter Erblasser und Erbe miteinander verwand waren, desto höher kann eine Steuerbelastung ausfallen. Wie genau die Freibeträge ausfallen, wird später in diesem Ratgeber erklärt.
  3. Nutzungsart der Immobilie
    Das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz sieht Sonderregelungen bei der Erbschaftssteuer in zwei Fällen vor. Hier wird zwischen vermieteten und selbst bewohnten Objekten unterschieden.Bei Objekten, welche vermietet werden, werden gemäß §13d ErbStG lediglich 90% des Verkehrswertes besteuert. Dies kann zu einer geringeren Erbschaftssteuer oder sogar einer Steuerbefreiung führen.Wurde das geerbte Objekt von dem Erblasser selbst bewohnt, sieht das Gesetz gemäß §13, Absatz 1, Nr. 4 ErbStG eine Steuerbefreiung in folgenden Fällen vor:

    1. Der Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner bewohnt die geerbte Immobilie mindestens zehn weitere Jahre. Wird diese Frist nicht eingehalten, wird die Erbschaftssteuer im Nachhinein fällig.
    2. Die Kinder des Erblassers nutzen das Objekt mindestens zehn Jahre weiter. Dies gilt jedoch nur für eine Wohnfläche von maximal 200 Quadratmetern. Ist das Objekt größer, muss die hinausgehende Fläche versteuert werden.

 

Unterschied zwischen Erbschafts- und Schenkungssteuer

In ihren Grundzügen sind beide Steuern identisch. Das kommt auch daher, dass beide auf der gleichen Gesetzesgrundlage, dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, beruhen. Damit soll sichergestellt werden, dass eine Erbschaftssteuer innerhalb der Familie nicht dadurch umgangen werden kann, indem ein zu erwartendes Erbe bereits zu Lebzeiten als Schenkung übertragen wird, um Steuern zu sparen.

Daneben können zwei weitere Faktoren in der steuerlichen Handhabung zwischen Erbe und Schenkung identifiziert werden:

  • Die Übertragung von einer selbstgenutzten Immobilie als Eigentum ist nur an den eigenen Ehegatten (bzw. Lebenspartner) steuerfrei möglich. Diese Regelung greift nicht bei den eigenen Kindern oder Enkelkindern.
  • Eine Schenkung stellt Eltern und Großeltern steuerlich schlechter, als eine Erbschaft.

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Wie hoch fällt die Erbschaftssteuer aus?

Nach dem Erbsteuerrecht werden Erben in drei Steuerklassen aufgeteilt. Diese orientieren sich am Verwandtschaftsgrad.

Erbschaftssteuerklasse I Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Adoptivkinder, Stiefkinder, Enkel, Eltern und Großeltern
Erbschaftssteuerklasse II Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten
Erbschaftssteuerklasse III Weitere Erben

 

Sobald das Finanzamt die jeweiligen Steuerfreibeträge vom Immobilienwert abgezogen hat und ein Restbetrag übrig bleibt, müssen auf diesen Restbetrag Steuern gezahlt werden. Hierfür gelten unterschiedliche Steuersätze, abhängig von der Höhe des Restbetrages und der jeweiligen Erbschaftssteuerklasse.

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Diese Steuern fallen bei dem Verkauf einer geerbten Immobilie an

Bei dem Verkauf eine geerbten Immobilie gibt es allerlei steuerliche Regelungen, von der Erbschaftssteuer bis zur Spekulationssteuer, zu beachten. Nachfolgend werden die wesentlichen Regelungen aufgezeigt, die Sie beachten sollten.

Erbschaftssteuer:

Wie bereits geklärt fällt die Erbschaftssteuer immer dann an, wenn ein Erbe einen Erbschaftsschein beantragt und somit ein Erbe antreten wird. Laut ErbStG bestehen jedoch einige Ausnahmen, in welchen keine Erbschaftssteuer gezahlt werden muss.

Grundsätzlich sind bei der Erbschaftssteuer relativ hohe Freibeträge angesetzt, sodass der Verkauf einer verkauften Immobilie in vielen Fällen für den Erben steuerfrei sein kann.

Spekulationssteuer:

Auf geerbte Immobilien ist in nur wenigen Fällen eine Einkommens- bzw. Spekulationssteuer zu zahlen. Grundsätzlich gilt, dass bei einer Erbschaft die Zeit, in der die Immobilie im Besitz des Erblassers war, der zehn Jahresfrist angerechnet wird. Das bedeutet, wenn das Haus länger als zehn Jahr im Besitz des Erblassers war und der Erbe diese nach Antritt verkaufen will, ist sie Spekulationssteuerfrei. Hier wäre lediglich eine Erbschaftssteuer zu zahlen.

Die Spekulationssteuer ist vom Grundsatz her eine Einkommenssteuer, welche fällig wird, wenn ein Verkaufsgewinn aus einem privatem Geschäft entsteht. Der entstandene Gewinn muss mit dem jeweiligen und individuellen Einkommenssteuersatz versteuert werden.

Gewinn berechnen:

Die Berechnung des Gewinns ist nur dann für Sie von Interesse, falls Sie noch während der Spekulationsfrist verkaufen wollen.
Als Basis für diese Berechnung ist der ursprüngliche Kaufpreis der Immobilie, der von dem tatsächlichem Erlös des Verkaufs abgezogen wird. Außerdem werden noch Kosten für Notar, Makler und die angefallene Grunderwerbsteuer abgezogen.

Freibeträge bei der Erbschaftssteuer

Tritt jemand ein Erbe an, wird nach dem Schenkungssteuer- und Erbschaftssteuergesetz (ErbStG) eine Erbschaftssteuer auf den Wert des Erbes fällig. Hierzu haben wir bereits mehrere Beiträge verfasst. Ähnlich wie bei der Schenkungssteuer gibt es auch einen Erbschaftssteuer Freibetrag, den jeder Erbe für sich geltend machen kann. Dieser berechnet sich nach dem jeweiligen Verwandtschaftsgrad.

Wie bei der Schenkungssteuer ist der Freibetrag umso höher, je enger das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erben und Erblasser ist. Nachfolgend haben wir Ihnen die Freibeträge entsprechend der Steuerklassen dargestellt:

Erwerber und Steuerklasse Freibetrag
Ehegatten / Lebenspartner (Steuerklasse I) 500.000,00 Euro
Kinder, Stiefkinder, Enkel (wenn Kinder verstorben) (Steuerklasse I) 400.000,00 Euro
Enkel (wenn Kinder noch leben) (Steuerklasse I) 200.000,00 Euro
Eltern und Großeltern (Erwerb von Todes wegen) (Steuerklasse I) 100.000,00 Euro
Eltern, Großeltern, Geschwister, geschiedene Ehegatten, Neffen / Nichten, Schwiegereltern und -kinder, Stiefeltern (Steuerklasse II) 20.000,00 Euro
Alle sonstigen Erben (Steuerklasse III) 20.000,00 Euro

 

Freibeträge der Erbschaftssteuer können grundsätzlich in mehrere Kategorien aufgeteilt werden. Es gibt einerseits die generellen Freibeträge, welche allgemeingültig für alle sind, sowie die Versorgungsfreibeträge, für die Erbschaftssteuer für Kinder und Ehegatten.

Generelle Freibeträge

Als generelle Freibeträge werden solche Beträge bezeichnet, die pauschal vom Erbe abgezogen werden können. Die Höhe ist dabei abhängig vom jeweiligen Verwandtschaftsgrad, welcher nach den einzelnen Steuerklassen gegliedert ist. Eine konkrete Übersicht haben wir Ihnen in der obigen Tabelle zusammengestellt.

Versorgungsfreibetrag für Kinder und Ehegatten

Bei der Erbschaftssteuer gibt es noch gesonderte Konstellationen und Pauschalen für einen zusätzlichen Freibetrag. Dabei ist untre anderem der Versorgungsfreibetrag für Kinder und Ehegatten zu nennen. Dieser ist ein gesonderter Freibetrag für den überlebenden Ehegatten und den Kindern, bis zur Vollendung des 27. Lebensjahres.

Der Versorgungsfreibetrag beläuft sich beim Ehepartner auf 265.000,00 Euro. Bei Kindern gibt es eine entsprechende Staffelung, welche sich nach dem Alter wie folgt gliedert:

 

Alter Freibetrag
Bis 5 Jahre 52.000,00 Euro
5 bis 10 Jahre 41.000,00 Euro
10 bis 15 Jahre 30.700,00 Euro
15 bis 20 Jahre 20.500,00 Euro
20 bis 27 Jahre 10.300,00 Euro

 

Von der Erbschaft befreit

Neben den genannten Erbschaftssteuer Freibeträgen gibt es noch bestimmte Dinge innerhalb der Erbmasse, welche automatisch von der Erbschaftssteuer befreit sind. Diese haben wir in einem separaten Artikel zusammengestellt.

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Erbschaftssteuer umgehen

Wie bereits erwähnt, wird die Erbschaftssteuer nur dann fällig, wenn der Wert der Erbmasse über der geltenden Freigrenze liegt. Grundsätzlich ist es dennoch möglich, dass Kinder oder Ehegatten in die Wohnimmobilie ziehen und so die Erbschaftssteuer zumindest teilweise umgehen können. Des Weiteren kann auch der Erblasser schon zu Lebzeiten dafür sorgen, dass seine Erben möglichst wenig Steuern zahlen müssen. Dies ist im Wesentlichen durch drei Möglichkeiten umsetzbar:

  1. Erbschaftssteuer umgehen durch Schenkung
    Wird eine Immobilie bereits zu Lebzeiten an einen Angehörigen verschenkt, wird so die Erbschaftssteuer umgangen. Allerdings wird dafür die Schenkungssteuer fällig, welche sich nur in wenigen Punkten unterscheidet. Der Vorteil ist allerdings der, dass die Freibeträge der Schenkungssteuer alle zehn Jahre ausgeschöpft werden können.
  2. Umgehen Sie die Erbschaftssteuer durch lebenslanges Wohnrecht
    Wollen Sie bereits zu Lebzeiten Ihre Immobilie an Ihre Kinder überschreiben, haben Sie die Möglichkeit sich lebenslanges Wohnrecht zu sichern und dieses auch im Grundbuch zu hinterlegen. So können Ihre Erben die Steuer umgehen und Sie haben gleichzeitig die Sicherheit, in Ihrem Haus leben zu können, selbst wenn die neuen Eigentümer dieses verkaufen möchten.
  3. Erbschaftssteuer umgehen durch Nießbrauchrecht
    Das Recht auf Nießbrauch bei Immobilien geht über das einfache Wohnrecht hinaus und eignet sich vor allem für vermietete Immobilien. Als Schenkender von einer Immobilie mit Nießbrauchrecht behalten Sie bis zu Ihrem Tod alle Rechte und Pflichten sowie die damit verbundenen Vor- und Nachteile des Immobilienbesitzes.

Durch Immobilienverkauf die Erbschaftssteuer umgehen

Der Wert einer Immobilie wird in den meisten Fällen dem Festbetrag der Erbschaftssteuer übersteigen. Sollte im Vorfeld absehbar sein, dass Ihre Erben nicht in Ihrer Immobilie leben wollen, Sie Ihnen jedoch Vermögenswerte vermachen wollen, können Sie einen Verkauf der Immobilie erwägen.
Den Erlös können Sie dann an Ihre Erben zu Lebzeiten verschenken und dabei die Staffelung der Schenkungssteuer berücksichtigen.

Wie verkaufe ich eine geerbte Immobilie am besten?

Sie haben eine Immobilie geerbt und wollen diese nun verkaufen? Dann haben Sie verschiedene Möglichkeiten, den Verkauf anzugehen.

  1. Sie können persönlich nach einem Käufer suchen
  2. Sie können einen Immobilienmakler beauftragen
  3. Sie können das Haus direkt an uns verkaufen

Wir sind eine erfahrene Immobilienagentur und haben mehr als 300 Objekte aus dem Raum Bayern, Köln, Düsseldorf und Umgebung im Bestand. Wir kaufen nicht nur Ihr Haus (auch mit fehlenden Papieren oder Sanierungsstau), sondern stehen Ihnen auch bei allen Fragen rund um das Thema Immobilienverkauf helfend zur Seite.

Ein Beratungsgespräch vereinbaren

Sie möchten Ihr geerbtes Haus oder Wohnung verkaufen, dann beraten wir Sie gerne kostenlos. Vereinbaren Sie einfach ein Telefon-Gespräch und wir rufen Sie dann an, wann es Ihnen passt.

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