Gebäudeversicherung

Treten Schäden an einem Gebäude auf, führen diese schnell zu starken finanziellen Belastungen für die Eigentümer. Egal, welche Ursache die Schäden haben, sie sind in der Regel kostspielig. Die Kosten für Reparatur und Wiederherstellung am Gebäude belaufen sich schnell auf mehrere Zehn– oder Hunderttausende Euro. Um die Risiken für die eigenen Finanzen abzudecken, gibt es die sogenannte Gebäudeversicherung.

Die Schäden, die an einem Gebäude auftreten haben unterschiedliche Ursachen. Die Gebäudeversicherung sichert solche Schäden ab, die durch unvorhergesehene Ereignisse auftreten. Beispiele sind:

• eine gebrochene Wasserleitung,
• ein Blitzschlag,
• ein vom Sturm abgedecktes Dach.

Eine fehlende Gebäudeversicherung gefährdet im Schadensfall schnell die Existenz des Eigentümers, in jedem Fall ist der Vermögensverlust gravierend. Trotz dieser drohenden finanziellen Gefahren, ist der Abschluss einer solchen Versicherung für jeden Eigentümer einer Immobilie freiwillig. In unserem Artikel wollen wir Ihnen aufzeigen, worauf es bei einer Gebäudeversicherung ankommt. Wir zeigen Ihnen, die verschiedenen Arten der Versicherung und wie sich die Kosten zusammensetzen.

Wann besteht Versicherungsschutz in einer Gebäudeversicherung?

In der Regel bestimmen der Versicherungsschein und die Bedingungen der Versicherung die Rahmenbedingungen des Versicherungsschutzes. Der Schutz besteht für das auf dem im Schein benannten Grundstück stehende Gebäude. Die Versicherung deckt die, mit dem Gebäude festverbaute Sachen mit ab. Beispiele hierfür sind Einbauküchen oder Fliesen. Anders ist es bei der Hausratversicherung, die bewegliche, nicht fest mit dem Haus verbundene Sachen umfasst. Der Abschluss der Hausratversicherung erfolgt getrennt von der Gebäudeversicherung, um Schäden an beweglichen Sachen abzusichern.

Der Eigentümer einer Immobilie hat die Möglichkeit, die Gebäudeversicherung als sogenannte All-Risk-Deckung abzuschließen. Das bedeutet, dass die Versicherung „alle“ Gefahren abgedeckt. Bei dieser Versicherungsform kommt es nicht auf die Schadensursache an. Diese Form der Versicherung ist in der Regel kostenintensiver. Eine andere Möglichkeit ist es, das Gebäude ausschließlich gegen bestimmte Gefahren zu versichern. Hier ist der Versicherungsnehmer in der Beweispflicht, dass es sich um den versicherten Schaden handelt.  

Es gibt verschiedene Ursachen für die Beschädigung oder die Zerstörung eines versicherten Gebäudes. Die Bestimmungen des Versicherungsscheins sowie den Bedingungen zur Versicherung regeln detailliert, wann der Schutz der Versicherung besteht. In vielen Schadensfällen ist diese Tatsache der Hauptstreitfall.

Was sind die häufigsten Versicherungen?

Der Großteil der Gebäudeversicherungen versichert, wie oben beschrieben, bestimmte Schäden und nicht „alles“. Der Aufbau der Versicherung ist in der Regel modular. Sie beinhaltet die folgenden Leistungen:

1. FeuerversicherungDie sogenannte Feuerversicherung tritt regelmäßig bei Schäden durch Brand, Blitzschlag, Explosion oder Implosion ein. Die versicherten Brände beruhen auf Elektrizität und/ oder menschlichem Fehlverhalten. In § 2 Ziffer 2 VGB ist der Begriff „Brand“ definiert. Eine Voraussetzung ist, dass das Feuer ohne einen bestimmungsgemäßen Herd entsteht. Somit ist ein Feuer, dass durch eine Feuerstelle (beispielsweise Grill) entsteht, in der Regel nicht versichert.
   Verlässt das Feuer die Feuerstelle, indem es auf andere Gegenstände übergreift, ist der Schutz der Versicherung aktiv.
2. SturmversicherungEine Sturmversicherung greift in der Regel bei Schäden durch Sturm und Hagel. Voraussetzung ist, dass die Windstärke 8 oder eine Windgeschwindigkeit von 63 Kilometer pro Stunde vorliegen. Für den Schutz der Gebäudeversicherung ist es wichtig, dass der Schaden auf Grund des Sturms vorliegt. Unabhängig, ob der Sturm bei Schadenseintritt mit den erforderlichen Geschwindigkeiten weht oder erst später. Beweist der Versicherer, dass der Schaden bei geringem Wind entstanden wäre, entfällt der Schutz.
3. Versicherung gegen Schäden durch LeitungswasserDiese Versicherung beinhaltet die Schäden, die durch Leitungswasser entstehen. Darin sind vor allem Frost- oder Bruchschäden enthalten. Die Schäden durch Leitungswasser am Gebäude treten in verschiedenen Formen auf. So schätzt die Versicherung die Rohre als Gegenstände. Damit beinhaltet die Gebäudeversicherung regelmäßig Schäden an den Rohren. Der Schutz greift, wenn es durch „bestimmungswidrig austretendes Leitungswasser zu Schäden am Gebäude kommt“. Voraussetzung ist, dass das Wasser aus den Rohren der Wasserversorgung oder damit verbundenen Schläuchen stammt. In dieser Regelung liegt ein häufiger Streitpunkt im Schadensfall.

Diese drei Versicherungen bilden den Großteil der abgeschlossenen Gebäudeversicherungen. Es handelt sich um die am häufigsten auftretenden Schäden an Gebäuden. Es ist üblich, die drei oben genannten Gefahren zusammen in einer einzigen Police abzuschließen. Diese Konstellation hat den Namen einer „verbundenen Gebäudeversicherung“. 

Neben diesen ist die sogenannte Elementarversicherung eine beliebte Option der Gebäudeversicherung. Diese Versicherung umfasst Schäden durch Naturgewalten. Das sind neben Blitz, Sturm und Hagel vor allem Überschwemmungen, Erdrutsche oder Schneeeinwirkung. Blitz, Sturm und Hagel sind durch die Feuer- und die Sturmversicherung abgedeckt. Für die anderen Elementarschäden gilt das nicht. Abhängig von der Region, in der die Immobilie steht, ist eine zusätzliche Elementarversicherung sinnvoll. 

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Kosten der Gebäudeversicherung

Die Beiträge bilden die wesentlichen Kosten einer Gebäudeversicherung. Die Versicherungssumme regelt, auf Basis des Gebäudewertes, die Höhe der Beiträge. Für die Wertermittlung kommt in der Regel der sogenannte „Wert 1914“ zur Anwendung. Die Versicherungsunternehmen bedienen sich einer Wertermittlung auf der fiktiven Basis des Jahres 1914. Kern ist die Frage: Wie hoch wären die Kosten für die Errichtung des Gebäudes im Jahr 1914 (in Goldmark)?

Anschließend erfolgt eine Umrechnung des Versicherungsbeitrages auf die heutigen Verhältnisse. Für diese Umrechnung bedienen sich die Versicherer dem sogenannten gleitenden Neuwertfaktor. Dieser setzt sich aus zwei Faktoren zusammen. Der Baupreisindex bildet zu 80 Prozent und der Tariflohnindex zu 20 Prozent die Grundlage. Ziel des Verfahrens ist es, eine einfache und dynamische Beitragsanpassung zu ermöglichen. Wichtig ist, die Berücksichtigung der Baupreis- und Einkommensentwicklung. Damit vermeidet der Versicherer eine Unterversicherung.

Weitere Faktoren der Wertermittlung:

Die oben genannten Kriterien bilden die Grundlage für die Wertermittlung der Gebäudeversicherung. Daneben fließen noch weitere verschiedene Faktoren ein. Diese sind insbesondere:

• Der Typ des Gebäudes, wie ist die Dachform, die Etagenanzahl und die Unterkellerung?
• Wie groß ist die nutzbare Wohnfläche? (Summe der Flächen von relevanten Dach-, Ober-, Erd- und Kellerräumen)
• Befinden sich auf dem Grundstück weitere Nebengebäude wie eine Garage, ein Carport oder Gartenhaus?
• Der Standort der Immobilie. Dieser ist für die Elementarversicherung wichtig sowie für den Baupreisindex und den gleitenden Neuwertfaktor.

Alternativ zur oben beschriebenen Methode kommt eine Wertermittlung durch einen Ermittlungsbogen der Versicherung in Betracht. Eine andere Möglichkeit ist die Beurteilung durch einen Sachverständigen. In jedem Fall ist die „richtige“ Wertermittlung Grundvoraussetzung für Ihre Gebäudeversicherung. Auf diese Weise vermeidet der Versicherungsnehmer eine Unterversicherung. Bei einer Unterversicherung besteht im Schadensfall ein anteiliger Schutz der Versicherung. Das hat zur Folge, dass Sie privat für einen Teil der entstehenden Kosten aufkommen.

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Der Wert Ihrer Immobilie ist von einer ganzen Reihe von Faktoren abhängig. Auf der einen Seite sind die konkreten Marktbedingungen entscheidend. Des Weiteren gibt es Kriterien, die die Immobilie als solches betreffen. Wir benötigen, um eine Einschätzung zu treffen, eine Reihe von Angaben:

1. Um was für eine Immobilie handelt es sich? Ein Haus oder eine Wohnung?
2. Wenn es eine Wohnung ist, um welche Art handelt es sich (Erdgeschoss, Maisonett, Penthouse)? Bei einem Haus, was ist es für eine Art von Haus (Reihenhaus, Doppelhaushälfte)?
3. Baujahr, Zimmerzahl, Wohnfläche, Heizart?
4. Ausstattung, Fenster, Boden, Badezimmer, Aufzug, Keller?
5. Ist ein KFZ Stellplatz vorhanden?
6. Handelt es sich um eine Mietimmobilie?
7. Die Adresse der Immobilie

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Fazit

Wir hoffen, dass wir Ihnen in unserem Artikel auf die wesentlichen Fragen rund um das Thema Gebäudeversicherung antworten konnten. Die Gebäudeversicherung ist für Eigentümer einer Immobilie freiwillig. Wir empfehlen, dass Sie sie in jedem Fall abschließen. Die Kosten in einem Schadensfall belaufen sich schnell auf fünf- oder sechsstellige Summen. Diese reißen in der Regel ein tiefes Loch in die eigene Haushaltskasse.