Sie haben ein Haus geerbt und möchten es nun verkaufen? In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen die wichtigsten Steuern, Regelungen und Fristen, auf die Sie achten sollten und zeigen Ihnen, wie Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung komplett kostenlos und ohne viel Aufwand verkaufen.
Das Wichtigste in Kürze
- Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, zahlen Sie normalweise keine Einkommenssteuer, außer Sie verkaufen es innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren.
- Die Spekulationsfrist beginnt bereits an dem Tag, an dem Ihr Erblasser das Haus gekauft hat, nicht erst an dem Tag, an dem Sie es geerbt haben.
- Wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist das geerbte Haus verkauft haben, zahlen Sie nur Stern auf den Gewinn, also den Teil des Kauferlöses, der über Ihre eigenen Aufwendungen hinausgeht.
Geerbtes Haus ohne anfallende Kosten verkaufen
Wenn Sie Ihr geerbtes Haus kostenlos und ohne zu viel Aufwand verkaufen möchten, können Sie sich die mühsame Suche nach einem privaten Käufer sparen und an WirkaufenjedeWohnung verkaufen. Wir machen Ihnen gerne ein unverbindliches Angebot.
Das Wichtigste zum Verkauf bei uns
- Sie bezahlen nichts: Da es keinen Makler gibt und Sie direkt mit dem Entscheidungsträger in Kontakt stehen, entfällt die Maklercourtage.
- Schnelle Abwicklung: Wir machen Ihnen bereits 24 Stunden nach der Besichtigung ein Kaufangebot.
- Schnelle Auszahlung: Wir kaufen zum Angebotspreis und zahlen zügig aus.
- Geringer Aufwand: Im Gegensatz zu einem Verkauf über einen Makler, sind hier keine unzähligen Besichtigungen nötig.
- Wir besorgen alle Papiere: Wir kaufen auch Häuser mit Sanierungsstau oder wenn nicht alle Unterlagen vollständig sind, sodass für Sie keine Arbeit anfällt.
- Diskrete Abwicklung: Ihr Haus muss nicht im Internet präsentiert werden, sondern kann direkt und diskret an uns verkauft werden.
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Wie wird ein geerbtes Haus versteuert?
Möchten Sie herausfinden, wie Sie Ihr geerbtes Haus versteuern müssen, gibt es von der Einkommenssteuer über die Spekulationssteuer bis hin zur Erbschaftssteuer einiges zu beachten. Im Folgenden erklären wir, wann welche Steuern anfallen und wann Sie sich diese sparen können.
Einkommenssteuer, Spekulationssteuer und Zehnjahresfirist
Kommen wir als erstes zu der guten Nachricht: In den allerwenigsten Fällen muss Einkommenssteuer auf ein geerbtes Haus gezahlt werden.
Eine Ausnahme ist jedoch, wenn Sie das Haus innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkaufen. Diese Zehnjahresfrist beginnt jedoch bereits am Tag, an welchem Ihr Erblasser das Haus gekauft hat und nicht erst an dem Tag, an dem Sie es geerbt haben.
Da zwischen diesen beiden Zeitpunkten oft zehn Jahre oder mehr liegen, ist ein Hausverkauf direkt, nachdem Sie geerbt haben, meist kein Problem. Sollte der Erblasser, Sie als Erbe oder Ihre Kinder unentgeltlich im Jahr, in welchem Sie verkauft haben sowie in den zwei Kalenderjahren davor in dem Haus als Hauptwohnsitz gewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer auch innerhalb der ersten zehn Jahre.
Auch wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist das geerbte Haus verkauft haben, zahlen Sie nur Einkommens- bzw. Spekulationssteuer auf den Gewinn. Also nur auf den Teil des Kauferlöses, der über Ihre eigenen Aufwendungen hinausgeht. Ausgenommen ist ein Gewinn unter der Freigrenze für private Veräußerungsgeschäfte von 600 Euro.
Gewinn berechnen
Haben Sie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft und möchten nun wissen, wie hoch die Steuern sind, die anfallen, müssen Sie zunächst den Gewinn berechnen.
Zur Berechnung des Gewinns müssen Sie den ursprünglichen Kaufpreis des Hauses von Ihrem Erlös abziehen. Außerdem ziehen Sie die Kosten für Makler, Notar und die angefallene Grunderwerbsteuer ab.
Hinzu kommen dafür sämtliche Abschreibungen, die Ihr Erblasser oder Sie selbst jemals auf das Haus steuerlich geltend gemacht haben. Fertig! Auf den Gewinn müssen Sie dann Einkommenssteuern zahlen.
Erbschaftssteuer
Das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetzt beinhaltet je nach Situation relativ hohe Freibeträge und es gibt für den Erben teilweise sehr vorteilhafte Sonderregelungen. In vielen Fällen können Sie ein Haus komplett steuerfrei erben.
Trotz allem kann es sein, dass Erbschaftssteuer auf ein geerbtes Haus anfallen. Diese berechnet sich je nach Wert der Immobilie. Dazu setzt das Finanzamt einen Verkehrswert des Hauses fest. Verkaufen Sie das geerbte Haus jedoch innerhalb des Jahres, in welchem Ihr blasser gestorben ist, gilt der tatsächliche Verkaufspreis. Nach dieser Zeit müssten Sie belegen, dass der Wert des Hauses sich in der Zwischenzeit nicht stark geändert hat.
Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer ist für Sie als Erbe und Verkäufer eines Hauses irrelevant, da diese vom Käufer getragen wird.
Steuerfrei verkaufen
Laut § 23 des Einkommenssteuergesetzes müssen Sie als Verkäufer einer geerbten Immobilie keine Spekulationssteuer zahlen, sofern eine der folgenden Punkte zutrifft:
- Sie verkaufen das Haus erst zehn Jahre oder später, nachdem Ihr Erblasser es gekauft hat
- Sie, Ihr Erblasser oder Ihre Kinder haben das Haus im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei davor liegenden Kalenderjahren unentgeltlich als Hauptwohnsitz bewohnt
- Der Gewinn liegt unter der Freigrenze von 600 Euro und Sie haben keine weiteren Einnahmen durch Veräußerungsgeschäfte in diesem Jahr gemacht
- Sie haben nicht mehr als drei Immobilien in fünf Jahren verkauft
Wert des geerbten Hauses errechnen
Sie haben ein Haus geerbt und möchten nun zunächst einmal wissen, was es in etwa wert ist? Wenn es sich in München, Augsburg und Umgebung befindet, können Sie dazu unseren kostenlosen Immobilienwert-Rechner verwenden.
Der Rechner greift dafür auf eine der größten Immobiliendatenbanken des Landes zurück und die Auswertung dauert nur eine Minute.
Kann man ein Haus ohne Erbschein verkaufen?
Für den Hausverkauf an sich brauchen Sie keinen Erbschein. Allerdings können Sie es nicht verkaufen, bevor Sie nicht die Änderung des Grundbucheintrags veranlasst haben.
Um diese Änderung durchzubringen, müssen Sie nachweisen, dass Sie auch der tatsächliche Erbe und somit neue Besitzer des Hauses sind. Dies können Sie mit einem Erbschein oder mit einem notariell beglaubigten Testament oder Erbvertrag beigelegen. Ein nicht beglaubigtes Testament reicht hingegen nicht aus.
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Fazit
In den meisten Fällen ist die steuerliche Situation, wenn Sie ein Haus geerbt haben, ziemlich gut. Unter vielen Umständen sind sie sowieso schon steuerbefreit. Wenn nicht, ist im Hinblick auf die Einkommenssteuer fast immer bereits die Spekulationsfrist von zehn Jahren verstrichen, wodurch hier keine weiteren Kosten anfallen.
Auch die Erbschaftssteuer sieht hohe Freibeträge und vorteilhafte Sonderregelungen vor und die Grunderwerbssteuer ist für Sie als Verkäufer sowieso irrelevant.
Sie sehen also: Die steuerliche Lage ist, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, meist sehr vorteilhaft. Möchten Sie Ihr geerbtes Haus verkaufen, machen wir Ihnen gerne ein kostenloses und unverbindliches Angebot.
