Wenn Sie einen Grundbuchauszug anfordern, gibt es einige Punkte zu beachten. Daher sollten Sie diesen aufmerksam lesen. Bevor Sie den Auszug prüfen, stellen Sie sicher, dass dieser noch aktuell ist. Dafür können Sie beim Grundbuchamt anrufen und fragen, ob noch Bewilligungen für einen Eintrag vorliegen, die noch nicht eingetragen sind. So können Sie als Immobilienkäufer die Kaufpreisforderung prüfen.
Was ist das Grundbuch?
Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, in dem die bestehende Rechtslage von Grundstücken aufgeführt ist. Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Grundbüchern:
- Das Personalfolium: Dabei existiert ein Grundbuch pro Eigentümer. Dort können alle Grundstücke des Eigentümers eingetragen werden.
- Das Realfolium: Dabei wird ein Grundbuch pro Grundstück angelegt.
Grundsätzlich muss jedes Grundstück ein Grundbuch haben. Ausnahmen hiervon stellen sogenannte buchungsfreie Grundstücke wie Kirchen, Grundstücke der Gemeinde, Wasserläufe oder Autobahnen dar. Daher gibt es Grundbücher als Sonderform des Grundbuchs, darin sind die Wohnungs- und Teileigentume und das Erbbaugrundbuch angelegt. Aus diesem Grund muss bei der Prüfung eines Grundbuchauszuges immer darauf geachtet werden, ob auf andere Auszüge verwiesen wird. Wenn ja, sind diese ebenfalls mit zu beschaffen und zu prüfen.
Das Grundstück ist die Buchungseinheit des Grundbuchs. Dabei gibt es allerdings keine rechtlich legale Definition der Bezeichnung Grundstück. Als Grundstück wird ein Teil der Erdoberfläche (ein Stück Land) bezeichnet. Darin inbegriffen sind die auf ihm errichteten Anlagen, Gebäude und Bepflanzung. In § 94 BGB wird geregelt, welche Bestandteile zu einem Grundstück gehören.
Demnach gehören alle mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, vor allem Gebäude zum Grundstück. Das heißt, dass beispielsweise folgende Gebäude und Bestandteile zum Grundstück gehören und im Grundbuch eingetragen werden müssen:
- Häuser
- Garagen
- Stellflächen
- Schwimmbecken
Was steht im Grundbuch und wie ist ein Grundbuchauszug aufgebaut?
Der zentrale Bestandteil eines Grundbuches ist ein Bestandsverzeichnis. Hier kann jeder, der ein rechtlich berechtigtes Interesse hat, die exakte Lage und Größe des entsprechenden Grundstücks einsehen. Dabei bildet der so genannte Kataster die Grundlage. Dieser wird nach Gemarkung, Flur und Flurstück gegliedert.
Der einzelne Grundbuchauszug besteht aus folgenden Teilen:
- Grundbuchaufschrift:
Die sogenannte Aufschrift bildet den ersten Teil eines Grundbuchauszuges. Darin enthalten, sind in erster Linie die Grundbuchblatt–Nummer und das Grundbuchamt. Daneben nennt die Aufschrift noch das Datum der Erstellung des Grundbuchauszugs. - Grundbuch Bestandsverzeichnis:
Im zweiten Teil beinhaltet der Grundbuchauszug das Bestandsverzeichnis. Hierin ist enthalten, welche Flurstücke zum Grundstück gehören und in welcher Form dieses bezüglich einer Bewirtschaftung vorgesehen ist. Daneben beinhaltet das Bestandsverzeichnis die Flurstücksnummer und die Größe des Grundstücks. - Abteilung 1:
Insgesamt besteht der Grundbuchauszug aus drei Abteilungen. Abteilung 1 enthält die Angaben zu den Eigentümern und Erbbauberechtigten des Grundstücks. Ebenso sind sämtliche Voreigentümer ersichtlich. - Abteilung 2:
Diese Abteilung ist die sogenannte Abteilung mit Lasten und Beschränkungen. Das gilt allerdings nur für solche, die nicht in die dritte Abteilung fallen. Zu den in Abteilung 2 aufgeführten Lasten zählt insbesondere die Vormerkung für die Auflassung. - Abteilung 3:
Wie in der zweiten Abteilung finden sich auch in der Dritten Lasten und Beschränkungen. Dabei handelt es sich hauptsächlich um sogenannte Grundpfandrechte. Darin inbegriffen sind insbesondere Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden.
Grundsätzlich kann jeder den Grundbuchauszug eines Grundstückes einsehen. Wer ihn anfordert muss zunächst ein berechtigtes rechtliches Interesse nachweisen. Des Weiteren gilt nur derjenige, der im Grundbuch eingetragen ist als Besitzer der Immobilie.
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Diese Punkte sollten Sie beim Grundbuchauszug besonders beachten
Bebaubarkeit: Wie oben beschrieben, gibt das Bestandsverzeichnis die Wirtschaftslage des Grundstücks an. Für den Fall, dass der Grundbuchauszug als Wirtschaftslage landwirtschaftliche Fläche angibt, heißt das nicht automatisch, dass das Grundstück unbebaubar ist. Dann sollten Sie in jedem Fall der Bebauungsplan prüfen. Sofern dieser nicht vorhanden ist, kann die Darstellung im Plan zur Flächennutzung oder eine Nachfrage beim zuständigen Bauamt weiterhelfen.
Nutzung: Die Nutzung von Gebäude- und Freiflächen kann zu der, im Grundbuch bezeichneten, abweichen. Hier gibt der Blick in den Bebauungsplan oder den Plan zur Flächennutzung, zusätzlich zum Grundbuchauszug, Aufschluss.
Straßenbezeichnung: Diese können zu der Beschreibung im Grundbuch abweichen. Eine entsprechende Auskunft kann das zuständige Vermessungs-, Kataster- oder Bauamt erteilen.
Grundstücksgröße: Die im Grundbuchauszug angegebene Grundstücksgröße kann falsch sein. Sie sollten in jedem Fall zusätzlich beim Katasteramt nach der aktuellen Grundstücksgröße fragen.
Vorsicht bei diesen Punkten im Grundbuchauszug
- Verträge: Prüfen Sie, ob in der Abteilung II des Grundbuchauszugs entsprechende Verträge zu Wohnungs– oder Nießbrauchrechte hinterlegt sind. Wenn diese Rechte oder Verträge die jeweilige Immobilie belasten, müssen Sie das für eine sachgerechte Bewertung berücksichtigen.
- Sanierungsvermerk: Bei diesen Vermerken im Grundbuchauszug gilt besondere Vorsicht. Städtische Maßnahmen zur Sanierung sind nach besonderem Städtebaurecht Maßnahmen, die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessern oder umgestalten. Auf den Eigentümer der Immobilie können erhebliche Ausgleichszahlungen zukommen, gemäß § 154 BauGB. Den Differenzbetrag zwischen Anfangswert und dem Endwert schöpft die Gemeinde ab. Das hat zur Folge, dass der Verkauf eines Hauses in einem sogenannten Sanierungsgebiet der Kaufpreisprüfung durch einen Gutachterausschuss unterliegt.
- Grunddienstbarkeit: Damit sind sogenannte subjektiv-dingliche Nutzungsrechte an einem Grundstück gemeint. Häufige Nutzungsrechte sind Wegerechte, Leitungsrechte, Beschränkungen zur Bebauung oder die Sicherung von Nachbarrechten. Prüfen Sie genau, ob und welche Nutzungsrechte im Grundbuchauszug stehen.
- Erbbaulast: Prüfen Sie in jedem Fall, ob auf dem Grundstück eine Erbbauzinsreallast liegt. Beim Erbbaurecht handelt es sich um ein vertraglich eingeräumtes und eigentumsähnliches Recht. Das Bauwerk gilt als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Die Bestandteile des Grundstücks müssen nicht zwangsläufig mit denen des Erbbaurechts gleich sein. Umgangssprachlich heißt das Erbbaurecht an Baugrundstücken auch „Erbpacht“.
Fazit
Beim Lesen eines Grundbuchauszugs gibt es einige Punkte zu beachten. Nicht immer ist jedes Detail direkt klar und ersichtlich. Insbesondere bestimmte Nutzungsrechts oder Vermerke auf andere Grundbuchauszüge sorgen dafür, dass die Einsicht ins Grundbuch schnell zu Verwirrung führen kann. In unserem Artikel haben wir Ihnen nun die wichtigsten Punkte vermittelt, auf die Sie bei einem Grundbuchauszug achten sollten.
