Gerade bei engen Verwandtschaftsverhältnissen ist es eine beliebte Idee, eine Immobilie zu einem günstigen Preis an ein Familienmitglied zu verkaufen. Hier gilt es allerdings, Vorsicht walten zu lassen! Sie müssen bedenken, dass bei sehr niedrigen Preisen oft die Schenkungssteuer anfällt.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Verkauf der eigenen Immobilie zu einem günstigen Preis ist erlaubt, kann aber eine Schenkungssteuer für den Beschenkten zur Folge haben.
- Wie hoch die Schenkungssteuer letztendlich ist, ist abhängig vom Freibetrag, dem Wert der Immobilie und der Steuerklasse des Beschenkten.
- Die Schenkungssteuer kann umgangen werden. Dafür ist eine Schenkung in mehreren Teilen oder eine Wertminderung durch ein Nießbrauchrecht notwendig bzw. denkbar.
Was ist eine Schenkung?
Eine Schenkung bezeichnet die Übertragung von Vermögen auf eine andere Person, ohne dafür eine Gegenleistung zu bekommen. Anders als eine Erbschaft erfolgt die Schenkung noch zu Lebzeiten und fällt unter die Schenkungssteuer. Diese ist wie die Erbschaftssteuer im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) geregelt.
Im Rahmen der Erbschaftssteuer kann der Freibetrag nur einmal abgezogen werden. Bei einer Schenkung ist es möglich, diesen alle 10 Jahre zu nutzen. Für den Fall, dass der Wert der Zuwendung genauso hoch ist wie der Freibetrag, wird auf diese keine Schenkungssteuer erhoben. Wenn Sie Ihre Schenkung auf mehrere kleinere Schenkungen verteilen, die alle 10 Jahre erfolgen, können Sie den Steuerfreibetrag voll ausschöpfen.
Wann fällt eine Schenkungssteuer an?
Jeder, der von einer anderen Person eine Zuwendung erhält und dafür keine Gegenleistung erbringen muss, muss Schenkungssteuer entrichten. Wie bereits geschrieben muss eine Schenkung zu Lebzeiten erfolgen (ansonsten ist es ein Erbe), daher kann die Steuer auch von der schenkenden Person übernommen werden.
Sowohl der Schenkende, als auch der Beschenkte sind verpflichtet, innerhalb von drei Monaten nach der Schenkung, diese dem Finanzamt gegenüber anzuzeigen. Sofern es sich um eine notariell beurkundete Schenkung handelt wird diese vom Notar an das Finanzamt gemeldet. Anschließend erhalten Sie eine Aufforderung innerhalb von einem Monat eine Schenkungssteuererklärung abzugeben.
Für den Fall, dass der geschenkte Vermögenswert Ihren Freibetrag überschreitet, müssen Sie für den überzähligen Betrag eine Schenkungssteuer entrichten. Die Höhe Ihrer Schenkungssteuer ist von Ihrer Steuerklasse und Ihrem gesetzlichen Freibetrag abhängig. Die Steuerklasse kann anhand des Verwandtschaftsgrades abgeleitet werden.
Dabei geht es um das Verwandtschaftsverhältnis zwischen den beiden Parteien. Das ErbStG unterscheidet insgesamt drei Steuerklassen:
Steuerklasse 1:
- Ehepartner
- eingetragene Lebenspartner
- Kinder
- adoptierte Kinder
- Stiefkinder
- Enkelkinder
Steuerklasse 2:
- Geschiedene
- getrennte Lebenspartner
- Geschwister
- Stiefeltern
- Schwiegereltern und Schwiegerkinder
- (Ur-)Großeltern
- Nichten und Neffen
Steuerklasse 3:
- alle anderen Verhältnisse
Wir haben bereits in einem anderen Beitrag die Höhe der Steuersätze und Festbeträge dargestellt.
Besonderheiten bei der Schenkung von Immobilien
Eine Schenkungssteuer wird in der Regel auch bei der Schenkung von Immobilien fällig. Für die Klärung, ob die Schenkung steuerfrei ist, wird der Verkehrswert der Immobilie benötigt. Falls sie der Eigentümer der Immobilie sind, können Sie diese ohne Versteuerung an Ihren Ehepartner bzw. eingetragenen Lebenspartner verschenken. Vorausgesetzt Sie wohnen nach der Schenkung gemeinsam in der Immobilie. Diese Regelung gilt nicht für die Kinder, diese müssen die geltenden Freibeträge nutzen.
Des Weiteren ist es erforderlich, dass angegeben ist welche der beteiligten Personen die steuerlichen Abgaben der Schenkung tragen soll. Für eine rechtsgültige Schenkung einer Immobilie ist, wie beim Immobilienkauf, eine notarielle Beurkundung des Schenkungsvertrages notwendig.
Ist ein Immobilienverkauf unter Wert möglich?
Grundsätzlich dürfen Sie als Verkäufer der Immobilie den Verkaufspreis festlegen. Sie müssen allerdings beachten, dass der Verkauf zu einem „Spottpreis“ das Interesse des Finanzamts weckt und dieses in der Regel von einer sogenannten gemischten Schenkung ausgeht. Infolgedessen wird eine Schenkungssteuer erhoben.
Der Käufer der Immobilie muss dann um Teil hohe Steuern auf den Kauf bezahlen und profitiert mitunter im Endeffekt gar nicht vom niedrigen Preis der Immobilie. Schenkungssteuer kann auch anfallen, wenn dem Verkäufer nach wie vor ein Wohnrecht eingeräumt wird. Die zentrale Frage dabei lautet, ob die Gegenleistung in etwa dem Immobilienwert entspricht.
Eine Faustregel lautet: Liegt der Kaufpreis der Immobilie zwischen 20 und 25 Prozent unter dem durchschnittlichen Preis einer vergleichbaren Immobilie, wird das Finanzamt aufmerksam und veranschlagt zusätzlich Schenkungssteuer.
Kann eine Schenkung rückgängig gemacht werden?
Wenn Sie eine oder mehrere Immobilien zu Lebzeiten an andere Personen übertragen, haben Sie in der Regel ein berechtigtes Interesse daran, dass die Schenkung Ihnen nicht zum Nachteil wird. So kann der Beschenkte beispielsweise insolvent gehen und das übereignete Haus infolgedessen versteigert werden oder aber die Immobilie wird zum Begleichen der bestehenden Schulden genutzt. Um eine solche Situation zu vermeiden sollten Sie darauf achten, dass Ihr Vertrag eine Rückabwicklungsklausel enthält.
Umgehen Sie die Schenkungssteuer durch Immobilienverkauf
In der Regel übersteigt der Wert der Immobilie den Festbetrag der Schenkungssteuer. Sofern Sie nicht nur die Wohnung bzw. das Haus als solches weitergeben wollen, sollten Sie auch einen Verkauf in Erwägung ziehen.
Den Erlös können Sie ebenfalls an Ihre Verwandten verschenken und innerhalb der Staffelung (alle 10 Jahre) die Freigrenzen einhalten.
Wenn Sie Ihre Immobilie schnell, unkompliziert und kostenlos verkaufen möchten, kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.
Fazit
Der Gedanke, die Immobilie an nahestehende Verwandte zu verschenken, kann sehr attraktiv sein. Jedoch sollten Sie die Schenkungssteuer nicht vergessen und die damit verbundene finanzielle Belastung nicht unterschätzen. Wir haben das wichtigste für Sie noch einmal kurz zusammengefasst:
- Schenkungssteuer fällt immer an, wenn Sie einen Vermögenswert ohne Gegenleistung an eine andere Person übertragen.
- Je nach Verwandtschaftsverhältnis können Sie sich verschiedene Steuerklassen und Freibeträge zu Nutze machen.
- Immobilien Schenkungsverträge müssen immer notariell beurkundet sein.
- Um unangenehmen Überraschungen vorzubeugen sollte Ihr Schenkungsvertrag eine Rückabwicklungsklausel enthalten.
Wir haben Ihnen in diesem Beitrag gezeigt, was es mit der Schenkungssteuer auf sich hat und wann diese Fällig wird. Gern können Sie in weiteren Beiträgen zu diesem Thema nachlesen, wie hoch die einzelnen Freibeträge und Steuersätze sind und wie man die Schenkungssteuer umgehen kann.
Nun liegt es an Ihnen, welche Strategie für Sie die beste beim Verkauf bzw. Verschenken Ihrer Immobilien ist. Sollten Sie Fragen rund um das Thema Schenkungssteuer und Immobilienverkauf haben, melden Sie sich einfach bei uns. Wir beraten Sie gerne.
