Hausverkauf: Diese Steuern werden fällig

Sie wollen Ihre Immobilie privat verkaufen? Auch ohne professionelle Hilfe durch einen Immobilienmakler ist das gut möglich. Vorausgesetzt Sie können die notwendige Zeit mitbringen. In diesem Artikel erfahren Sie alles, damit Ihr Hausverkauf ohne Makler problemlos über die Bühne geht.

by | 29 Oct. 2020 | Haus, Immobilie verkaufen

Inhaltsverzeichnis

Steuern stellen einen wesentlichen Teil der Kosten beim Immobilienverkauf dar. Nicht nur, wenn Sie ein Haus kaufen, sondern auch beim Hausverkauf können Steuern anfallen. Hier erklären wir Ihnen, unter welchen Umständen Sie Steuern beim Verkauf ihres Hauses zahlen müssen. Wir zeigen Ihnen, wie hoch diese sind und wir geben Ihnen Tipps, wie Sie diese gegebenenfalls auch umgehen können.

Das Wichtigste in Kürze

  • Beim Hausverkauf müssen Sie mit anfallenden Steuern rechnen. Dabei wird grundsätzlich unterschieden, ob die Immobilie privat genutzt oder fremd genutzt wurde.
  • Zehn Jahre nach Erwerb eines Hauses fallen keine Steuern mehr beim Verkauf an. Unabhängig davon, ob die Immobilie selbst- oder fremd genutzt wurde. Hierbei handelt es sich um die “Spekulationsfrist”.
  • Gewerbe- und Umsatzsteuer werden fällig, sobald innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien gekauft wurden. Hier greift die sogenannte “Drei-Objekt-Grenze”.

 

Wann fallen Steuern beim Hausverkauf an?

Grundsätzlich gilt gemäß § 23 EStG: Wird eine Immobilie erst zehn Jahre nach dem Hauskauf wiederverkauft, fallen keine Steuern an.

Wird die Zehn – Jahres – Frist beim Hausverkauf unterschritten, werden die Gewinne aus privaten Verkäufen unter Umständen versteuert. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Spekulationssteuer. Wie hoch die Steuer für Sie ausfällt, hängt vor allem von zwei Faktoren ab:

  • dem Wertzuwachses der Immobilie und
  • Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz.

Sie zahlen aber immer nur dann Steuern, wenn Sie auch einen tatsächlichen Nettogewinn aus dem Verkauf erzielen konnten. Je höher der Gewinn aus der Veräußerung ist, desto höher ist auch die Grundlage für die Steuerbemessung. Somit auch die zu zahlenden Steuern.

Wie hoch die Steuer für Ihre Immobilie absolut in Euro ist, lässt sich nicht pauschal sagen. Ebenfalls ist zu beachten, dass es keine pauschale Versteuerung Ihres Hausverkaufs gibt. Diese richtet sich immer nach Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz. Während Besser- und Spitzenverdiener meist 42 Prozent Steuern zahlen müssen, zahlen Personen ohne Einkommen beim Hausverkauf deutlich weniger Steuern.

Bei der Spekulationssteuer wird unterschieden, ob die Immobilie privat genutzt oder fremd genutzt wurde.

Steuern beim Hausverkauf mit Eigennutzung

Sie müssen keine Steuern beim Hausverkauf zahlen, wenn Sie die Immobilie seit Bauende beziehungsweise Hauskauf ausschließlich selbst bewohnt haben. Gleiches gilt, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorherigen Kalenderjahren selbst genutzt haben.

Darunter versteht das Gesetz, dass das Haus durch Sie selbst oder Ihre Familie bewohnt wird. Zur Familie zählen Kinder in diesem Fall aber nur, solange sie noch Kindergeld beziehen.

Haben Sie Ihre Immobilie nicht selbst genutzt, müssen sie die Zehn-Jahres-Grenze abwarten, um Ihr Haus steuerfrei verkaufen zu können.

Steuern beim Hausverkauf mit Fremdnutzung

Wird die Immobilie nicht von Ihnen selbst oder Ihrer Familie genutzt, müssen Sie die Spekulationsfrist von zehn Jahren abwarten. Anschließend können Sie den Immobilienverkauf steuerfrei abwickeln.

Eine vermietete Immobilie sollten Sie erst nach Ablauf der Spekulationsfrist wiederverkaufen. Besonders, wenn der Wert der Immobilie steigt. Alternativ können Sie die Immobilie auch zur Eigennutzung anmelden. Anschließend bewohnen Sie diese im Jahr des Verkaufes und der beiden vorangegangenen Jahre selbst.

Beim gewinnbringenden Verkauf eines unbebauten Grundstücks fällt die Spekulationssteuer ebenfalls an. Diese können schließlich nicht bewohnt werden und somit ist keine Eigennutzung möglich. Ausgenommen, die Spekulationsfrist von zehn Jahren ist abgelaufen.

hausverkauf steurn grafik

 

Müssen Steuern gezahlt werden, wenn mehrere Immobilien verkauft werden?

Es gibt eine Ausnahme von der Zehn-Jahres-Regel, die besagt: Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, gelten Sie als gewerblicher Grundstückshändler. In diesem Fall müssen Sie mit einer Besteuerung gemäß des gewerblichen Grundstückshandels rechnen (§ 15 EStG).

Gewerbesteuer

Beim Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze zahlen Sie immer Steuern beim Verkauf Ihrer Immobilien. Eine Gewerbesteuer zählt zu den Gemeindesteuern und setzt sich wie folgt zusammen:

  • Grundlage der Gewerbesteuer beim Hausverkauf ist der ermittelte Gewinn aus dem Immobilienverkauf.
  • Dieser wird multipliziert mit einer Steuermesszahl von 3,5 Prozent sowie mit dem von der Kommune festgelegten Hebesatz.
  • Der Hebesatz ist von Kommune zu Kommune unterschiedlich, beträgt aber mindestens 200 Prozent.

Umsatzsteuer

Bei gewerblichem Grundstückshandel müssen sie zusätzlich zu der Gewerbesteuer auch noch eine Umsatzsteuer für den Verkauf in Rechnung stellen. Es fällt in der Regel eine Mehrwertsteuer von 19 Prozent an, die jedoch vom Käufer gezahlt werden muss.

Als gewerblicher Grundstückshändler gelten Sie auch, wenn Sie ein einheitliches Haus erworben haben und anschließend einzelne Wohnungen dieses Hauses veräußern. Damit überschreiten Sie in der Regel die Drei – Objekt – Grenze.

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Welche Steuern fallen beim Verkauf von geerbten Immobilien an?

Erben Sie eine Immobilie, übernehmen Sie in der Regel automatisch die Spekulationsfrist vom Erblasser. Hat dieser das Objekt bereits vor über zehn Jahren erworben, müssen Sie keine Steuern beim Hausverkauf zahlen.

Es reicht, wenn der Erblasser die Immobilie im Jahr des Vererbens sowie den vorherigen zwei Jahren selber bewohnt hat. Auch dann ist der Immobilienverkauf steuerfrei. Eine möglicherweise anfallende Erbschaftssteuer müssen Sie separat entrichten.

Geerbte Objekte werden übrigens bei der Drei-Objekt-Grenze nicht mitberücksichtigt.

Wie kann ich Steuern sparen beim Hausverkauf?

In folgenden Fällen kann der Hausverkauf steuerfrei sein:

  • Nutzen Sie die Immobilie seit dem Kauf oder Bauende ausschließlich selbst, fällt keine Steuer beim Verkauf an.
  • Bei Fremdnutzung der Immobilie ist es am einfachsten, die Zehn-Jahres-Grenze beim Hausverkauf abzuwarten. Nach der Spekulationsfrist ist der Verkauf nämlich steuerfrei.
  • Vermeiden Sie es, mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren zu verkaufen. Ansonsten fallen für Sie Gewerbesteuer und Umsatzsteuer an. Das Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze wird als Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel gesehen.
  • Sie haben außerdem die Möglichkeit, das zum Verkauf stehende Objekt auf den Ehepartner oder ein Kind übertragen zu lassen. Hier greift die Spekulationssteuer nicht, es fällt gegebenenfalls aber eine Schenkungssteuer an.
  • Sie können mit dem Käufer auch eine Ratenzahlung vereinbaren. In diesem Fall verteilt sich der Veräußerungsgewinn auf mehrere Jahre. Sie nutzen die geltenden Freigrenzen für Gewinne aus Veräußerungen mehrfach.
  • Sie können auch den Verkaufswert verringern, indem Sie beispielsweise die Einbauküche oder andere bewegliche Objekte aus dem Haus entfernen. Das senkt den Kaufpreis und somit auch den Gewinn aus dem Verkauf. Die zu zahlende Steuer kann damit entfallen oder ist zumindest niedriger.

 

Wie läuft der Hausverkauf genau ab?

Nun wissen Sie, in welchen Fällen Sie beim Hausverkauf Steuern zahlen müssen und wann der Immobilienverkauf steuerfrei ist. Für den Fall, dass Sie sich unsicher sind, wie ein Hausverkauf genau abläuft, haben wir hier eine Übersicht für Sie.

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