Immobilienbewertung bei Erbschaft – Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet?

Jedes Jahr wechselt eine Vielzahl von Immobilien den Besitzer. In einem Großteil geschieht dies durch eine Erbschaft. Da dabei das Finanzamt in Form der Erbschaftssteuer nicht ganz unerheblich beteiligt ist, stellt sich für viele die Frage: „Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet?“ 

Daher ist es umso wichtiger, eine Immobilienbewertung bei Erbschaft durchzuführen, damit Sie wissen, welche Steuerlast für Sie als Erben anfällt. Wie diese im Detail abläuft und wie Sie die Erbschaftssteuer sparen können, das erfahren Sie in unserem Beitrag.

Immobilienbewertung im Rahmen einer Erbschaft

Um die Regelungen für eine Immobilienbewertung bei Erbschaft sinnvoll beurteilen zu können, müssen wir unterscheiden, ob es sich um einen Erben oder um eine Erbengemeinschaft handelt. Bei einem einzelnen Erben ist ein möglichst hoher Wert der Immobilie, unter Berücksichtigung der Erbschaftssteuer, nicht so erstrebenswert, wie bei einer Erbengemeinschaft. Nichtsdestotrotz sollte die Frage „Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet?“ durch eine unabhängige Immobilienbewertung geklärt werden. 

Bei einem alleinigen Erben sieht der Gesetzgeber eine Wertermittlung zur Beurteilung der erzielbaren Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer vor. Die dabei anfallende Erbschaftssteuer ist abhängig vom Verkehrswert der Immobilie und dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser. Hierzu haben wir bereits einen ausführlichen Artikel zum Thema Erbschaftssteuer veröffentlicht. 

Wenn es mehrere (möglichst gleichberechtigte) Erben gibt, entsteht eine Erbengemeinschaft. Hierbei kann die Aufteilung einer Immobilie oder eines Grundstückes recht problematisch werden. Doch auch dafür sieht der Gesetzgeber verschiedene Regelungen zur Aufteilung des Erbes vor, etwa in Form einer Entschädigung oder Ausgleichszahlung an die Miterben. Auch in diesem Fall wird ein Wertgutachten der Immobilie benötigt.

Verkehrswert der Immobilie

Für den Fall, dass Sie ein Erbe antreten und eine Immobilie erben, wird in der Regel eine Erbschaftssteuer fällig. Diese wird durch das jeweilige Finanzamt festgelegt und anhand des sogenannten Verkehrswertes der Immobilie bemessen. Um diesen Wert zu erfassen gibt es verschiedene Standardverfahren, mit denen eine Immobilienbewertung durchgeführt wird:

1. Das Vergleichsverfahren: Dabei wird versucht, den Verkehrswert des Objektes mithilfe eines Vergleichs mit ähnlichen Immobilien zu ermitteln. Das Vergleichsverfahren bietet bei guter Datenlage einen guten Weg, um relativ schnell und unproblematisch einen ungefähren Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Fehlen die Daten allerdings, können kaum Rückschlüsse auf die zu bewertende Immobilie getroffen werden.
2. Das Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird in der Regel bei vermieteten Objekten angewandt. Hierbei liegt eine Formel zugrunde, die den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen addiert und so den Ertragswert ergibt. Der Wert der baulichen Anlagen ergibt sich aus dem Rohertrag der Vermietung und der durchschnittlichen Verzinsung lagetypischer Normalgrundstücke (Liegenschaftszinssatz). Für den Bodenwert kann eine, beim örtlichen Katasteramt erhältliche, Bodenrichtwertkarte zu Rate gezogen werden.
   Der Wert des vermieteten Objektes ist allerdings nicht nur vom örtlichen Quadratmeterpreis und der Ausstattung abhängig, sondern auch von dem zum Verkaufszeitpunkt gültigen Mietvertrag. Dieser erlischt nicht bei Verkauf. Liegt die Miete unter den Vergleichssätzen kann Sie den erzielbaren Betrag der Immobilienbewertung mindern.
3. Sachwertverfahren: Das so genannte Sachwertverfahren bezieht neben dem Bodenwert auch den Wert der Baulichen Anlagen und sonstige potentiell wertsteigernde Anlagen in die Ermittlung des Verkehrswertes ein. Der Wert der baulichen Anlagen wird mittels einem durch den Baupreisindex geschätzten Wert abzüglich Wertminderungen wie Alter, Baumängel, Schäden etc. ermittelt. Der Bodenwert ergibt sich wie oben angegeben. Anschließend kann dieser mit dem Wert der baulichen Anlagen und dem ermittelten Wert weiterer wertsteigernder Außenanlagen addiert werden und man erhält den Sachwert.

Hierbei gilt jedoch zu beachten, dass der Wert, der bei diesen Verfahren durch das Finanzamt errechnet wird oft höher ist, als der tatsächliche Marktwert. Dadurch entsteht eine höhere Steuerbelastung für die Erben. Bei der Klärung der Frage „Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet?“ sind Sie gut beraten, wenn Sie für die Wertermittlung einen unabhängigen Sachverständigen zu Rate ziehen. 

Für den Fall, dass Sie bereits eine erste Einschätzung zum Wert Ihrer Immobilie haben möchten, können Sie auch unseren schnellen und kostenlosen Immobilienwert – Rechner verwenden. Damit können Sie Ihre Immobilie innerhalb weniger Minuten einfach und unkompliziert bewerten. Um Ihnen ein verlässliches Ergebnis liefern zu können, greifen wir auf eine der größten Immobiliendatenbanken Deutschlands zurück.

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Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet? So funktioniert die Immobilienbewertung von WirkaufenjedeWohnung.de

Der Wert Ihrer Immobilie ist von einer ganzen Reihe von Faktoren abhängig. Auf der einen Seite sind die konkreten Marktbedingungen entscheidend. Andererseits gibt es Kriterien, die die Immobilie selbst betreffen. Daher benötigen wir, um eine Einschätzung über den Wert Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses treffen zu können, eine Reihe von Angaben:

1. Was wollen Sie verkaufen? Ein Haus oder eine Wohnung?
2. Wenn es eine Wohnung ist, um welche Art handelt es sich (Erdgeschoss, Maisonett, Penthouse etc.)? Bei einem Haus, was ist es für eine Art von Haus (Reihenhaus, Doppelhaushälfte etc.)?
3. Baujahr, Zimmeranzahl, Wohnfläche, Heizart?
4. Ausstattung, Fenster, Boden, Badezimmer, Aufzug, Keller?
5. Ist ein KFZ Stellplatz vorhanden?
6. Ist die Immobilie vermietet?
7. Die Adresse der Immobilie

Anschließend kann unser Rechner Ihre Immobilie schnell und kostenlos bewerten. Hierfür greifen wir auf eine der größten Immobiliendatenbanken Deutschlands zurück.

Regelungen zur Erbschaftssteuer

Je nach Verwandtschaftsgrad sieht das Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz verschiedene Freibeträge für die Erbschaftssteuer vor. Diese können, anders als bei der Schenkungssteuer, einmalig geltend gemacht werden. Liegt der Wert des Erbes unter dem Freibetrag, so ist keine Erbschaftssteuer zu zahlen. Ist der Wert der geerbten Immobilie größer, so fällt für den Differenzbetrag zum Freibetrag eine Erbschaftssteuer an.

Erbschaftssteuer durch Verkauf der Immobilie umgehen

In jedem Fall sollten Sie sich mit einer Immobilienbewertung bei Erbschaft auseinandersetzen und die Frage „Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet?“ beantworten. Im Idealfall lassen Sie diese bereits als Erblasser, vor Eintritt des Erbfalls, durchführen, um die möglichen finanziellen Belastungen durch eine eventuell anfallende Erbschaftssteuer für Ihre Erben zu minimieren.

Meist wird der Wert der Immobilie den Freibetrag der Erbschaftssteuer übersteigen. Sofern absehbar ist, dass Ihre Erben die Immobilie nicht selbst bewohnen wollen, Sie Ihnen aber dennoch Vermögenswerte vermachen wollen, können Sie auch einen Verkauf der Immobilie erwägen. Natürlich können Sie dabei:

1. selbst nach einem Käufer suchen,
2. einen Immobilienmakler beauftragen oder
3. Sie verkaufen Ihre Immobilie direkt an uns.

Den Erlös können Sie dann an Ihre Verwandten zu Lebzeiten verschenken und innerhalb der Staffelung (alle 10 Jahre) die Freigrenzen einhalten.

Wenn Sie Ihre Immobilie schnell, unkompliziert und kostenlos verkaufen möchten, kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern. Wir sind eine erfahrene Immobilienagentur mit mehr als 300 Objekten im Raum Bayern, Köln, Düsseldorf und Umgebung im Bestand. Wir kaufen nicht nur Ihre Immobilie (auch mit fehlenden Papieren und Sanierungsstau), sondern stehen auch Ihnen auch bei allen Fragen rund um das Thema Immobilienverkauf helfend zur Seite.

Fazit

Das Themengebiet Erbschaft ist ein nicht immer gern gesehenes Thema in vielen Familien. Dennoch müssen wir uns alle früher oder später damit auseinandersetzen. Aus diesem Grund sollten Sie sich bereits frühzeitig und zu Lebzeiten damit befassen, welche Vermögenswerte Sie Ihren Angehörigen hinterlassen wollen.

Wer also früh damit beginnt, sich mit dem Thema Erbschafts- und Schenkungssteuern auseinanderzusetzen kann für seine Angehörigen eine Menge Geld sparen. Wir hoffen, dass wir Ihnen alle offenen Fragen zum Thema „Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet?“ beantworten konnten. Nun liegt es an Ihnen, wie Sie im Falle Ihres Erbes verfahren wollen.