Seit den Änderungen zur Thematik der Maklerprovision, welche seit dem 23. Dezember 2020 gültig sind, bestehen viele Unsicherheiten und Fragen wann eine Maklerprovision fällig wird und von wem diese beglichen werden muss. In diesem Ratgeber werden diese Fragen geklärt.
Was sind Maklerkosten und wann fallen diese an?
Die Maklerprovision – oder auch Courtage, Vergütung, Honorar, Makler- oder Vermittlungsgebühr genannt – ist die erfolgsabhängige Bezahlung eines Immobilienmaklers für die Vermittlung einer Immobilie. Dabei kann es sich um einen (Ver-) Kauf oder die Vermietung einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstückes handeln.
Ob der Anspruch auf eine Provision besteht, kann mit sieben Fragen geklärt werden:
- Liegt ein wirksamer Maklervertrag vor?
- Wurde der Kaufvertrag wirksam mit einem „Dritten“ abgeschlossen?
- Stimmt der Kaufvertrag mit dem Maklerauftrag überein (inhaltlich, persönlich)?
- Hat der Makler den Kaufvertrag verursacht?
- Wann gilt das Bestellerprinzip bzw. Teilungsprinzip?
- Ist die Provision entfallen (Pflichtverletzung, Widerruf)?
- Ist der Provisionsanspruch verjährt?
Grundsätzlich lässt sich sagen, dass bei jedem Verkauf von Immobilien durch einen Makler auch der Anspruch auf eine Maklerprovision anfällt. Anhand der oben genannten Fragen lässt sich individuell beantworten, ob der Anspruch auf besagte Provision auch gültig ist.
Wer zahlt den Makler?
Eine Maklerprovision ist normalerweise erfolgsabhängig und wird erst dann fällig, wenn ein Miet- oder Kaufvertrag erfolgreich vermittelt wird.
Seit dem 23. Dezember 2020 ist eine Neuregelung gültig, welche die Maklerprovision regelt. Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ sieht kein reines Bestellerprinzip wie bei Vermietungen vor, verhindert aber, dass Käufer die gesamte Maklerprovision zahlen.
So bestehen nun drei Varianten, welche regeln, wer die Maklerprovision zahlt.
Diese Varianten gelten:
- Provision wird von Verkäufer und Käufer je zur Hälfte getragen: Laut §656 BGB ist eine Doppelprovision möglich. Dies bedeutet nicht, dass der Makler doppelt so viel Provision erhält, sondern, dass Verkäufer und Käufer die Provision jeweils zur Hälfte zahlen.
- Verkäufer zahlt die gesamte Provision und holt sich die Hälfte beim Käufer zurück: Laut §656d ist auch dies möglich. Der Verkäufer kann sich nach erfolgreichen Abschluss maximal 50% von dem Käufer zurückholen.
- Eine Partei zahlt die ganze Maklerprovision: Es ist ebenfalls möglich, dass eine der beiden Parteien die Provision alleine trägt. In diesen Fällen liegt entweder eine Innenprovision oder eine Außenprovision vor.
Bestellerprinzip – Unterschied bei Verkauf und Vermietung
Wird ein Immobilienmakler beauftragt eine Immobilie zur Vermietung zu vermitteln, so greift das Bestellerprinzip. Dann zahlt also jene Partei den Makler, welche den Auftrag bestellt hat – meist der Vermieter. Das reine Bestellerprinzip ist jedoch auf die Vermietung von Immobilien begrenzt. Beim Kauf beziehungsweise Verkauf von Immobilien sind die gesetzlichen Neuerungen vom 23.12.2020 zu beachten.
Im Zuge des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG) wurde das Bestellerprinzip 2014 umgesetzt und vom Bundesrat 2015 gebilligt. Das Gesetz trat am 01.06.2015 in Kraft.
Für die genaue Höhe der Maklerkosten bei einer Mietwohnung ist zwischen den beiden Situationen zu unterscheiden:
- Mieter beauftragt den Makler
- Vermieter beauftragt den Makler
Wer den Immobilienmakler engagiert ist ausschlaggebend dafür, wie hoch die Maklerprovision ausfällt.
Wie hoch sind die Maklerprovision in Bayern?
Bei der Vermietung einer Immobilie darf die Maklerprovision maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer entsprechen. Laut dem Bestellerprinzip ist diese dann vom Auftraggeber zu zahlen, also im Regelfall von Vermieter.
Bei dem Verkauf einer Immobilie teilen sich Käufer und Verkäufer seit dem 23.12.2020 die Maklerprovision im Regelfall. Dabei orientieren sie sich am marktüblichen Wert. Eine festgelegte Höhe der Maklerprovision gibt es nicht. Diese kann im Grunde frei verhandelt werden.
Wann ist eine Provision ungültig?
Wenn eines der folgenden Szenarien zutrifft, so ist eine Maklerprovision normalerweise ungültig:
- Es wurde kein Maklervertrag geschlossen
- Durch einen Mangel ist der Maklervertrag im Nachhinein unwirksam
- Der Makler hat keine tatsächliche Makleraktivität erbracht
- Es wurde kein Kauf- oder Mietvertrag abgeschlossen
- Es kam zu einem erfolgreichen Vertragsabschluss, aber dieser wurde nicht aufgrund der Makleraktivitäten geschlossen
Hausverkauf ohne Makler
Der Verkauf Ihrer Immobilie ist auch ohne Makler an Ihrer Seite gut möglich. Vorausgesetzt Sie können die notwendige Zeit mitbringen.
Wenn Sie umziehen möchten und sich mit dem Gedanken befassen, Ihre Immobilie privat zu verkaufen, sprechen einige Gründe dafür. Der wichtigste Punkt, der für einen Hausverkauf ohne Makler spricht, sind die geringeren Kosten.
Bedenken Sie jedoch: Ein Hausverkauf ohne Makler nimmt in der Regel viel Zeit und Energie in Anspruch. Teilweise kann sich dieser Prozess über Monate hinweg hinziehen. Diesen beiden Tatsachen sollten Sie sich unbedingt bewusst sein, wenn Sie Ihre Immobilie privat verkaufen wollen.
Daneben sollten Sie noch einige wichtige Dinge berücksichtigen, die Ihnen auf Ihrem Weg zum privaten Immobilienverkauf begegnen werden:
- Sie müssen ein ansprechendes Exposé erstellen.
- Sie müssen sich unbedingt im Vorhinein über mögliche rechtliche Besonderheiten beim Verkauf einer Immobilie informieren und diese umgehen können.
- Um Ihre Immobilie nicht unter Wert verkaufen zu müssen, sollten Sie sowohl ein ausgeprägtes Verhandlungs- und Verkaufstalent mitbringen.
Wenn Sie diese drei Punkte beherzigen, steht Ihrem privaten Immobilienverkauf nichts mehr im Weg. Das bedeutet, dass Sie wählen können. Wollen Sie sich das Wissen selbst aneignen oder wollen Sie Ihr Haus direkt und unkompliziert an WirkaufenjedeWohnung.de verkaufen?
