Mein Haus wird zwangsversteigert – was kann ich tun?

Sie wollen Ihre Immobilie privat verkaufen? Auch ohne professionelle Hilfe durch einen Immobilienmakler ist das gut möglich. Vorausgesetzt Sie können die notwendige Zeit mitbringen. In diesem Artikel erfahren Sie alles, damit Ihr Hausverkauf ohne Makler problemlos über die Bühne geht.

von | 29 Jul. 2020 | Zwangsversteigerung

Inhaltsverzeichnis

Gründe, weshalb es zu einer Zwangsversteigerung des eigenen Hauses kommen kann, gibt es viele. Fast immer hängen diese aber mit einem finanziellen Engpass zusammen.

In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, wie sie die Zwangsversteigerung noch rechtzeitig abwehren können und was Ihre Möglichkeiten sind, sollte diese bereits eingeleitet worden sein.

Gründe für eine Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung lässt sich fast immer auf einen finanziellen Engpass zurückführen. Dieser kann durch eine Änderung der Lebensumstände, wie Jobverlust, eine Scheidung oder Krankheit hervorgerufen werden. 

Kommt zu dieser finanziell schwierigen Situation nun hinzu, dass der Kredit für das Haus bei der Bank noch nicht abbezahlt ist und die Raten nicht weiter getragen werden können, kommt es zu einer Darlehenskündigung seitens der Bank und anschließend zur Zwangsversteigerung.

Zwangsversteigerung verhindern – Ihre Möglichkeiten

Droht die Bank aktuell mit der Darlehenskündigung, bleibt noch etwas Zeit, um eine anschließende Zwangsversteigerung abzuwehren. 

In die Verhandlung mit der Bank gehen

Als Erstes sollten Sie versuchen, mit der Bank in Verhandlung zu gehen. Dies ist meist der realistischste Weg, um eine Zwangsversteigerung effektiv zu verhindern.

Tilgung anpassen

Ist Ihr finanzieller Engpass nur vorübergehend? Lässt sich dies plausibel schildern, ist das die beste Verhandlungsgrundlage bei der Bank. In diesem Fall lässt sich die Bank leichter auf eine Senkung der monatlichen Rate ein. Geringere Raten bedeuten oft schon eine finanzielle Entlastung, die reicht, um eine Darlehenskündigung und damit die Zwangsversteigerung zu verhindern.

Übrigens: Ihre Bank muss sich zwar nicht auf diesen Deal einlassen, aber da eine Zwangsversteigerung fast immer weniger Geld einbringt, als das Objekt tatsächlich wert ist, ist es auch im Interesse der Bank, diese zu verhindern.

Dadurch zahlen Sie aber am Ende keineswegs weniger. Die geringere Rate ist zulasten der Tilgung, nicht zulasten der Zinsen. Obwohl es so länger dauert, bis die Ihren Kredit vollständig abbezahlt haben, können Sie so zumindest die Zwangsversteigerung verhindern.

Raten pausieren

Neben einer Anpassung der Raten, ist auch ein Pausieren dieser eine Möglichkeit. Hierauf lässt sich eine Bank nur ein, wenn es klar abzusehen ist, dass es sich nur um einen vorübergehenden finanziellen Engpass handelt.

Bedenken Sie jedoch, dass die Schulden bei dieser Variante durch die Zinsen kontinuierlich steigen und, sobald wieder liquide, getilgt werden müssen.

Umschuldung

Haben Sie Ihren Kredit bei der Bank bereits vor mehreren Jahren aufgenommen, kann es sein, dass bald die Zinsbindungsfrist endet. In diesem Fall ist die Anschlussfinanzierung durch die heutzutage viel niedrigeren Zinsen deutlich günstiger. 

Läuft Ihre Zinsbindung dagegen erst in einigen Jahres aus, gibt es noch die Möglichkeit, sich ein sogenanntes Forward-Darlehen mit günstigerem Zinssatz zu sichern.

Achtung: Wie wir schon weiter oben kurz angeschnitten haben, ist eine Zwangsversteigerung auch nicht im Sinne der Bank, da diese Variante meist deutlich weniger Geld einbringt, als das Objekt tatsächlich wert ist.

Andererseits lässt sich die Bank auf eine Einigung wie das Pausieren der Raten oder eine Umschuldung nur dann besonders gerne ein, wenn absehbar ist, dass Ihr finanzieller Engpass lediglich vorübergehend ist.

Die Bank befindet sich also in einem Zwiespalt. Um alle Möglichkeiten auszuschöpfen, macht es Sinn in eine intensive Verhandlung mit der Bank zu gehen.

Kosten und Einnahmen anpassen

Sollten die Verhandlungen mit der Bank scheitern oder benötigen Sie zusätzliche Entlastung, ist es wichtig das Kosten-Einnahme-Verhältnis zu regulieren.

Haus verkaufen

Bevor es zur Zwangsversteigerung kommt, macht es Sinn, das Haus vorher eigenständig zu verkaufen. Bei einem regulären Verkauf lässt sich ein deutlich höherer Preis erzielen als bei einer durch die Bank eingeleiteten Zwangsversteigerung.

Wie viel Ihr Haus tatsächlich wert ist, können Sie ganz einfach und in unter einer Minute mithilfe unseres Immobilienwert-Rechners ermitteln. Dieser verwendet zur Analyse eine der größten Immobilien-Datenbanken Deutschlands.

Mit dem Geld könnten Sie Ihren Kredit zurückzahlen und hätten vielleicht sogar noch etwas übrig. Möchten Sie sich beim Verkauf die Maklerprovision sparen und langes Suchen nach einem geeigneten Käufer verhindern, können Sie Ihr Haus auch schnell, unkompliziert und kostenlos an Wirkaufenjedewohnung.de verkaufen.

Das Wichtigste zum Verkauf bei uns:

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Haus untervermieten

Eine einfache Möglichkeit, um monatlich mehr Geld zu generieren, ist, das Haus oder einen Teil davon unterzuvermieten. Haben Sie ein freies Zimmer, kann Ihnen das schon ein paar hundert Euro im Monat einbringen. 

Haben Sie die Möglichkeit eine Zeit lang in einer eigenen Wohnung, einer günstigen Mietwohnung oder bei Verwandten unterzukommen? Dann würde dich sogar das ganze Haus vermieten lassen und sie würden einen guten Verdienst einfahren.

Wertgegenstände verkaufen

Der freiwillige Hausverkauf bringt zugegeben wahrscheinlich das meiste Geld auf einmal ein und eine (Unter-) Vermietung ein gutes monatliches Einkommen.

Möchten Sie Verkauf und Vermietung jedoch verhindern oder zusätzlich Geld verdienen, haben Sie vielleicht den ein oder anderen Wertgegenstand, der sich in Bares verwandeln lässt.

Das kann zum Beispiel Tafelsilber, Gold, Schmuck oder Luxusmode sein. Auch wenn Sie vielleicht emotional daran hängen: Viele Gegenstände gewinnen mit der Zeit sogar an Wert, wodurch Sie durch den Verkauf nicht nur schnell Geld machen, sondern sogar einen Gewinn einfahren. 

Ausgaben verringern

Sind sie aktuell in einer finanziell schwierigen Situation und möchten der Zwangsversteigerung Ihres Hauses entgehen, ist es neben allen anderen genannten Punkten auch wichtig, Ihre Ausgaben zu senken.

Fangen Sie mit einer Bestandsaufnahme an und überlegen Sie sich, welche Ausgaben sich senken oder sogar ganz vermeiden lassen.

Oft lässt sich hier sparen:

  • Mitgliedschaften in Fitnessclubs und Vereinen
  • Laufende Kosten für Fahrzeuge (Lassen sich diese sogar verkaufen?)
  • Versicherungen (Sind wirklich alle noch aktuell und im Moment notwendig?)
  • Unterhaltung (Mitgliedschaften bei Diensten für TV, Musik usw.)
  • Teure Handyverträge
  • Alltagsluxus (neue Kleidung usw.)

Wenn die Zwangsversteigerung bereits eingeleitet wurde

Die Zwangsversteigerung wurde bereits eingeleitet? Dann ist es für die oben genannten Tipps natürlich zu spät. Aber keine Sorge, wir sagen Ihnen, was Sie auch jetzt noch tun können.

Notfrist wahrnehmen

Hat die Bank eine Zwangsversteigerung beantragt und wurde diese auch vom Amtsgericht zugelassen, erhalten Sie zunächst noch eine Rechtsbelehrung. 

Laut dieser Rechtsbelehrung, haben Sie nach § 30 ZVG immer noch die Möglichkeit innerhalb einer sogenannten Notfrist von zwei Wochen die einstweilige Einstellung des Verfahrens zu beantragen.

Können Sie plausibel erklären, dass Sie der Forderung innerhalb von sechs Monaten nachkommen können, wird das Verwahren einstweilig eingestellt. Hier kann ein Rechtsanwalt helfen, um eine Einigung zu erzielen. 

Wie läuft eine Versteigerung beim Amtsgericht ab?

Wenn alles nichts nützt und es wirklich zur Zwangsversteigerung Ihres Hauses beim Amtsgericht kommt, hilft nur noch tapfer sein. Das geht besser, wenn Sie genau wissen, was jetzt passiert und wie die Versteigerung vonstatten geht.

Ablauf:

  • Verkehrswert: Ein unabhängiger Rechtspfleger setzt den Verkehrswert für das Haus fest. So können Bietinteressenten bereits vor dem Versteigerungstermin das Gutachten einsehen.
  • Versteigerungstermin: Während des Versteigerungstermins wird die Sache aufgerufen, Objektdaten wie Verkehrswert oder Beschränkungen bekannt gegeben sowie die Versteigerungsbedingungen verkündet. Nachdem das Gericht den Mindestbetrag verkündet hat (Bargebot + bestehen bleibende Rechten), wird geboten.
  • Bietzeit: Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Minuten. Auch während dieser Zeit können Interessenten weiterhin Fragen stellen und ins Gespräch gehen. Sie dürfen zudem das gerichtliche Gutachten einsehen. Wird irgendwann kein Gebot mehr abgegeben, wird die Versteigerung geschlossen.
  • Identitätsprüfung: Gibt ein Interessent ein Gebot ab, muss dieser sich umgehend durch ein staatliches Dokument ausweisen.
  • Sicherheitsleistung: Nach der Versteigerung kann vom Gericht direkt eine Sicherheitsleistung vom erfolgreichen Bieter verlangt werden. Diese beträgt zehn Prozent des Verkehrswertes und muss umgehend per Überweisung geleistet werden.
  • Nach der Versteigerung: Wurde einem Bieter der Zuschlag erteilt, bestimmt das Gericht einen Termin, zu diesem der Bieter das Haus erhält. Es erfolgt auch die Umtragung des Eigentümers im Grundbuch. Auf den Bieter kommen weitere Details und Kosten zu.
  • Räumung: Wohnt der ehemalige Besitzer selbst in dem Haus und weigert sich, dieses freiwillig zu räumen, ordnet der neue Besitzer möglicherweise eine Zwangsräumung an.

Fazit

Die Zwangsversteigerung des eigenen Hauses ist nicht schön und sollte rechtzeitig verhindert werden. Zu Beginn dieses Beitrags haben wir Ihnen Tipps gegeben, die Ihnen dabei helfen können, einer Zwangsversteigerung entgegenzuwirken.

Die Zwangsversteigerung wurde bereits eingeleitet? Im Anschluss haben wir Ihnen eine letzte Möglichkeit verraten, wie Sie die Zwangsversteigerung noch aufhalten können und Handlungsmöglichkeiten aufgezeigt, sollte es bereits zu spät sein.

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