Das Wichtigste in Kürze
- Der Kaufvertrag über eine Immobilie ist beurkundungspflichtig und somit fallen immer Notarkosten an
- Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und damit grundsätzlich nicht verhandelbar
- Die Kosten für den Notar beim Immobilienkauf richten sich in der Regel nach der Höhe des Kaufpreises und den Dienstleistungen des Notars, welche in Anspruch genommen wurden
Sind Notarkosten immer fällig beim Immobilienkauf?
Wenn Sie eine Immobilie, unabhängig davon ob Haus oder Wohnung, verkaufen wollen, sind Sie durch § 311b BGB dazu verpflichtet, den Kaufvertrag schriftlich abzuschließen und diesen notariell beurkunden zu lassen. Andernfalls ist der Vertrag nichtig und begründet weder für den Käufer noch für den Verkäufer irgendwelche Rechte oder Pflichten. Somit fallen beim Kauf einer Immobilie zwangsläufig Notarkosten an.
Daneben ist noch zu beachten, dass sämtliche getroffenen Absprachen, egal ob mündlich oder schriftlich, die nicht Teil der Beurkundung sind keine Wirkung entfalten. Diese sind auf Grund des Verstoßes gegen die geregelte Beurkundungspflicht nichtig. Das heißt also, dass der Notar für den wirksamen Kaufvertrag über die Immobilie unerlässlich ist.
Wo sind die Notarkosten geregelt?
Die Kosten für den Notar sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Hiernach werden die Auslagen und Gebühren berechnet. Gemäß § 17 BNoratO sind Notare dazu verpflichtet, ihre Tätigkeiten nach den gesetzlich vorgegebenen Gebühren abzurechnen. Sie dürfen die dort geregelten Notargebühren weder über- noch unterschreiten. Somit sind die Notarkosten nicht verhandelbar, die genaue Höhe hängt im Einzelfall aber von verschiedenen Umständen ab.
Wie hoch sind die Notarkosten?
Auf diese Frage gibt es keine feste Antwort. Die Notarkosten berechnen sich in der Regel aus etwa 1,5 – 2 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Der sich ergebende Betrag setzt sich aus verschiedenen Teilen zusammen, welche sich u.a. in folgende Punkte gegliedert werden können:
- Notargebühren nach der gängigen Gebührenordnung
- Kosten des Grundbuchamtes für notwendige Grundbucheintragungen
- individuelle Mehrkosten, beispielsweise für Löschanträge von Grundschulden oder die Eintragung von Wegerechten im Grundbuch
In der Regel fallen die Kosten für die Beurkundung des Immobilienkaufvertrages sowie für die Grundbucheintragung an. Je nach Umfang der in Anspruch genommenen Leistungen des Notars können aber noch weitere Gebühren anfallen.
Wer trägt die Kosten für den Notar?
Gesetzlich gibt es keine feste Regel, wer für die Notarkosten zuständig ist. Käufer und Verkäufer haften gemeinsam für die Entrichtung der Notargebühren, sie sind also beide Kostenschuldner. Kommt es vor, dass einer der beiden die Notarkosten nicht tragen kann, wird der andere für die Begleichung der Schuld herangezogen.
In der Regel kommt jedoch der Käufer für den Großteil der Notarkosten auf, während sich der Verkäufer an diesen nur anteilig beteiligt. Im Gegenzug darf meist der Käufer den Notar seines Vertrauens aussuchen. Der Verkäufer trägt häufig nur die Kosten, die zur Bereinigung des Grundbuchs notwendig sind, damit der Käufer die Immobilie lastenfrei erwerben kann.
Natürlich sind auch abweichende Regelungen im Einzelfall möglich. Diese sollten aber unbedingt schriftlich festgehalten und ebenfalls notariell beurkundet werden.
Welche Notargebühren trägt der Verkäufer?
Als Verkäufer einer Immobilie sind Sie dazu verpflichtet diese dem Käufer lastenfrei zu übergeben. Für den Fall, dass noch eine Grundschuld eingetragen ist, muss der Verkäufer eine Löschungsbewilligung vom Gläubiger, in der Regel der Bank, einholen. Meist wird diese aber vom Notar eingeholt.
Sofern die nötigen Voraussetzungen vorliegen ist die Bank verpflichtet, die Löschungsbewilligung kostenfrei zu erteilen. Hierfür sind allenfalls Notarkosten und Gebühren beim Grundbuchamt bzw. Gericht zu zahlen. Wie hoch diese Gebühren letztendlich sind, hängt von der Höhe der Grundschuld ab. Die damit verbundenen Kosten trägt grundsätzlich der Verkäufer.
Eine mögliche Alternative zur Löschung ist die Möglichkeit, dass der Verkäufer die Grundschuld an den Käufer abtritt. Dieser braucht damit in der Höhe der eingetragenen Grundschuld keine neue, eigene Grundschuld eintragen zu lassen und spart somit die Kosten für Beurkundung und Eintragung der neuen Grundschuld. Ob das sinnvoll ist oder nicht, muss im Einzelfall beurteilt werden.
Welche Notarkosten sind vom Käufer zu tragen?
Die anfallenden Notargebühren sind wie oben beschrieben im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Dort enthalten sind die einzelnen Dienstleistungstätigkeiten sowie im Kostenverzeichnis die dafür maßgeblichen Gebührensätze. Beispielsweise berechnet der Notar für den Entwurf und die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages den zweifachen Gebührensatz einer Beurkundungsgebühr, gem. Kostenverzeichnis Nr. 21100 GNotKG.
Die Notargebühren sinken degressiv mit der Zunahme des Kaufpreises, d.h. ein höherer Kaufpreis der Immobilie verursacht relativ weniger Notarkosten als ein niedrigerer. in den Gebühren ist auch die Beratung zur Vertragsgestaltung durch den Notar, der Entwurf des Vertrages sowie die Beurkundung im Notartermin bei gleichzeitiger persönlicher Anwesenheit beider Parteien inbegriffen.
Oft muss der Notar auch die betroffene Gemeinde anschreiben, um den Verzicht auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht einzuholen. Dabei fordert er auch eventuelle, im Grundbuch eingetragene Grundschuldgläubiger auf, die Grundschuld löschen zu lassen und eine Löschbewilligung an den Notar zu übersenden. Hierfür kann der Notar auf Grundlage des Kaufpreises eine Vollzugsgebühr berechnen, gem. Kostenverzeichnis Nr. 22110 GNotKG. Diese Kosten sind allerdings, wie oben geschildert, unter Umständen vom Verkäufer zu tragen.
Sind Einsparungen an den Notargebühren möglich?
Als Käufer einer Immobilie stellt sich schnell die Frage, ob es nicht möglich ist, bei den Notarkosten zu sparen. Dadurch könnte die finanzielle Belastung deutlich gesenkt werden.
Grundsätzlich ist die Antwort hierauf, NEIN. Für Notargebühren liegt eine offizielle Gebührenordnung vor, sodass es hier kein Einsparpotential gibt. An anderer Stelle kann jedoch bei den Gebühren gespart werden. Beispielsweise allein dadurch, dass es sich beim Kaufobjekt um ein unbebautes Grundstück und keines mit Immobilie handelt. Dadurch ist in der Regel der zu erwartende Kaufpreis niedriger, wodurch sich eine erste Kostenersparnis bei den Gebühren ergibt.
Fazit
Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen fallen immer Notarkosten an. Diese belaufen sich in der Regel auf ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises und sollten bei der Berechnung unbedingt mitberücksichtigt werden.
Die genauen Kosten hängen jedoch vom Einzelfall ab. In einem anderen Artikel haben wir bereits anhand einer genauen Tabelle mehrere Beispiele zusammengestellt, um Ihnen einen ersten Überblick über die Kosten zu verschaffen.
Hier können Sie sich einfach ein kostenloses, telefonisches Beratungsgespräch mit uns vereinbaren. Wir rufen Sie dann an, wenn es für Sie am besten passt.
