Das Wichtigste in Kürze
Will jemand eine Immobilie verkaufen kommt es häufig zum Streit zwischen den Immobilienmaklern und den Auftraggebern über die Zahlung der Maklerprovision. Meist ist der zentrale Streitpunkt die Frage, ob die Voraussetzungen für den Provisionsanspruch erfüllt sind?
Dabei ist es egal ob die Provision als Courtage, Vergütung, Honorar, Makler- oder Vermittlungsgebühr bezeichnet wird. Darin besteht rechtlich kein Unterschied. Im Wesentlichen lässt sich der Provisionsanspruch mit sieben Fragen klären:
- Liegt ein wirksamer Maklervertrag vor?
- Wurde der Kaufvertrag wirksam mit einem „Dritten“ abgeschlossen?
- Stimmt der Kaufvertrag mit dem Maklerauftrag überein (inhaltlich, persönlich)?
- Hat der Makler den Kaufvertrag verursacht?
- Wann gilt das Bestellerprinzip bzw. Teilungsprinzip?
- Ist die Provision entfallen (Pflichtverletzung, Widerruf)?
- Ist der Provisionsanspruch verjährt?
Provisionsanspruch nur bei wirksamen Maklervertrag
Um einen Provisionsanspruch geltend zu machen, muss zwingend ein wirksamer Maklervertrag vorliegen. Diese Voraussetzung ist allerdings in der Regel problemlos erfüllt. Problematisch ist es nur, wenn kein schriftlicher Maklervertrag abgeschlossen wurde. Ist dies der Fall, muss der Makler nachweisen, dass ein Vertrag inkl. Provisionsabrede abgeschlossen wurde.
Grundsätzlich kann der Maklervertrag formlos abgeschlossen werden. Es gibt nur wenige Ausnahmen, in denen er notariell beurkundet werden muss. Das gilt vor allem bei solchen Maklerverträgen, die einen „indirekten Zwang“ zum Kauf bzw. Verkauf der Immobilie erzeugen. Das sind zum Beispiel vereinbarte Vertragsstrafen und hohe Pauschalvergütungen, falls ein Kaufvertrag nicht zustande kommt.
Falls der Maklervertrag nach dem 23.12.2020 geschlossen wurde, enthält das Gesetz §656a BGB jedoch eine wichtige Ausnahme:
- Für einen Vertrag über Wohnungen oder Einfamilienhäuser ist die Schriftform zwingend erforderlich.
- Wird die Textform nicht eingehalten, ist der Maklervertrag nichtig und damit unwirksam.
- Damit entfällt in solchen Fällen auch der Provisionsanspruch des Maklers.
Wann ist der Kaufvertrag wirksam mit einem „Dritten“ abgeschlossen?
Für den Provisionsanspruch des Maklers reicht es nicht aus. dass es lediglich zu einem Abschluss des Kaufvertrages gekommen ist. Dieser muss auch die folgenden Voraussetzungen erfüllen:
Wirksamkeit:
- Der Kaufvertrag muss wirksam sein. Ein Provisionsanspruch entsteht nicht, wenn der Vertrag formnichtig ist oder wirksam angefochten wurde.
- Erklärt der Käufer wegen eines Sachmangels den Rücktritt, behält der Makler seinen Anspruch. Er entfällt nur, wenn er Käufer statt des Rücktritts auch die Anfechtung hätte erklären können.
Kaufvertrag mit einem „Dritten“
- Der Kaufvertrag muss mit einem Dritten geschlossen sein, d.h. ein Provisionsanspruch entfällt, wenn der Makler den Kaufvertrag für sich selbst abschließt.
- Daneben entfällt der Anspruch auch, wenn der Kaufvertrag mit einer Person zustande kommt, die in enger persönlicher oder wirtschaftlicher Beziehung zum Makler steht, beispielsweise:
- Die vermittelte Käuferin ist die Ehefrau des Maklers.
- Durch den Makler wird eine GmbH als Vertragspartner vermittelt, bei der der Makler als Geschäftsführer tätig ist.
- Der Makler ist gleichzeitig gesetzlicher Vertreter oder Bevollmächtigter der Gegenseite.
Übereinstimmung mit dem Maklerauftrag
Der geschlossene Kaufvertrag muss sowohl inhaltlich, als auch persönlich mit dem Maklerauftrag übereinstimmen, damit ein wirksamer Anspruch auf die Maklerprovision entsteht.
Eine inhaltliche Übereinstimmung liegt vor, wenn das wirtschaftliche Ziel des Maklervertrages erreicht wurde. Dabei kommt es entscheidend auf die Umstände des Einzelfalls an. Grundsätzlich entfällt der Provisionsanspruch bei wesentlichen Abweichungen vom Maklerauftrag. Beispiele hierfür sind:
- Erwerb einer Eigentumswohnung anstatt eines Einfamilienhauses (Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 08.08.2003, Az. 15 U 41/2)
- Erwerb einer Immobilie durch Zwangsversteigerung statt Kaufvertrag (Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.07.1990, IV ZR 174/89)
- Langfristiger Mietvertrag anstatt Kaufvertrag (Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 07.04.1994, Az. 15 U 46/94)
Eine persönliche Übereinstimmung liegt dann vor, wenn der Kaufvertrag mit dem Maklervertrag vorgesehenen Person abgeschlossen wurde. In der Regel ist das der Auftraggeber und Vertragspartner des Maklers. Es ist jedoch auch ausreichend, wenn eine andere Person den Kaufvertrag abschließt und dadurch das wirtschaftliche Ziel des Maklerauftrages erreicht wird.
Dabei ist es entscheidend, dass der Auftraggeber und letztendliche Vertragspartner einen gemeinsamen Nutzen aus dem Kaufvertrag ziehen können, beispielsweise wenn der Vertrag mit einer Person abgeschlossen wird, die in enger Beziehung zum Auftraggeber steht.
Stimmt der Kaufvertrag nicht mit dem Maklerauftrag überein, besteht kein Provisionsanspruch für den Makler. Allerdings gibt es die Möglichkeit den Maklervertrag nachträglich zu ändern.
Wurde der Kaufvertrag durch den Makler verursacht?
Für den Provisionsanspruch ist es enorm wichtig, dass der Kaufvertrag durch den Makler verursacht wurde. Hierbei kommt es auf den konkreten Auftrag des Maklers an. Gesetzlich kann zwischen dem Nachweis einer Gelegenheit und der Vermittlung des Vertrages unterschieden werden. Wird der Makler mit beidem beauftragt reicht es, wenn eine der beiden Voraussetzungen erfüllt ist.
Nachweis der Gelegenheit zum Kaufvertrag:
- Hierbei ist es notwendig, dass der Makler seinem Kunden alle notwendigen Informationen liefert, damit dieser von sich aus die Verhandlungen beginnen kann.
- Ist der Makler für den Käufer tätig sind vor allem die Angaben zur konkreten Immobilie, der Name des Verkäufers und die Anschrift sowie Kontaktdaten des Verkäufers wichtig.
- Macht der Makler nur bruchstückhafte Angaben und der Auftraggeber ermittelt durch eigene Recherchen den Verkäufer, besteht kein Anspruch auf Maklerprovision.
Für eine Vermittlung des Kaufvertrages reicht die reine Weitergabe von Informationen nicht aus. Hierbei entsteht nur dann ein Provisionsanspruch, wenn der Makler mit dem Dritten verhandelt und ihn zum Kaufvertrag überredet.
Gilt das Bestellerprinzip bzw. Teilungsprinzip?
Wurde der Maklervertrag nach dem 23.12.2020 geschlossen und geht es um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, so sind weitere Voraussetzung für den Anspruch auf Maklerprovision aus dem Gesetz über Maklerverträge zu prüfen.
Für den Fall, dass der Makler bei solchen Verträgen für Verkäufer und Käufer tätig ist, darf er nicht vereinbaren, dass die Provision nur von einer Seite getragen wird. Damit will der Gesetzgeber sicherstellen, dass die Maklerprovision fair zwischen beiden Seiten aufgeteilt wird.
Wann entfällt der Provisionsanspruch?
Grundsätzlich sieht § 654 BGB vor, dass die Provision ausgeschlossen ist, wenn der Makler neben dem Auftraggeber auch für die Gegenseite tätig ist. Das Verbot der Doppeltätigkeit findet jedoch im Immobilienrecht keine Anwendung. Daher ist diese Möglichkeit in den meisten Maklerverträgen enthalten.
Der Provisionsanspruch kann jedoch entfallen, wenn der Makler gegenüber seinen Kunden eine Pflichtverletzung begeht. Hierbei sind vor allem die Aufklärungspflichten des Maklers besonders wichtig.
An letzter Stelle kann der Anspruch auf Maklerprovision auch dann ausgeschlossen sein, wenn der Auftraggeber von seinem gesetzlichen Widerrufsrecht Gebrauch macht. Hierbei kann es sein, dass der Auftraggeber bei einem Widerruf des Maklervertrages Wertersatz leisten muss, sofern der Makler ihn hierüber ordnungsgemäß aufgeklärt hat.
Das gesetzliche Widerrufsrecht besteht vor allem dann, wenn der Maklervertrag über das Internet oder als Haustürgeschäft abgeschlossen wurde.
Oft muss der Notar auch die betroffene Gemeinde anschreiben, um den Verzicht auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht einzuholen. Dabei fordert er auch eventuelle, im Grundbuch eingetragene Grundschuldgläubiger auf, die Grundschuld löschen zu lassen und eine Löschbewilligung an den Notar zu übersenden. Hierfür kann der Notar auf Grundlage des Kaufpreises eine Vollzugsgebühr berechnen, gem. Kostenverzeichnis Nr. 22110 GNotKG. Diese Kosten sind allerdings, wie oben geschildert, unter Umständen vom Verkäufer zu tragen.
Ist der Provisionsanspruch verjährt?
Der Provisionsanspruch verjährt innerhalb von drei Jahren ab seiner Entstehung gemäß § 195 BGB.
Fazit
Grundsätzlich besteht bei dem Verkauf einer Immobilie durch einen Makler immer ein Anspruch auf Maklerprovision. Die Gültigkeit des Anspruchs ist anhand der o.g. Fragen zu klären und zu beantworten.
Für den Fall, dass Sie sich als Verkäufer die Maklerprovision weiterhin sparen möchten, können Sie Ihre Immobilie ganz entspannt und kostenlos an Wirkaufenjedewohnung.de verkaufen. Vereinbaren Sie hierzu einfach ein unverbindliches Telefongespräch. Wir beraten Sie gern.
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