Schenkungssteuer Immobilien: Wie hoch ist sie und was ist zu beachten?

Sie wollen Ihre Immobilie privat verkaufen? Auch ohne professionelle Hilfe durch einen Immobilienmakler ist das gut möglich. Vorausgesetzt Sie können die notwendige Zeit mitbringen. In diesem Artikel erfahren Sie alles, damit Ihr Hausverkauf ohne Makler problemlos über die Bühne geht.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Möchten Sie eine Immobilie verschenken bzw. soll Ihnen eine geschenkt werden, können eventuell Schenkungssteuer fällig werden
  • Je nach Wert der Immobilie und nach Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem ist die Schenkungssteuer unterschiedlich hoch
  • Dieser Ratgeber soll Ihnen dabei helfen, die bei Ihnen fällige Schenkungssteuer realistisch einzuschätzen und Freibeträge optimal zu nutzen
  • Oft lässt sich die Schenkungssteuer durch geschicktes Nutzen der Freibeträge umgehen

Was ist die Schenkungssteuer?

Nach § 7 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) ist eine Schenkungssteuer die Steuer, welche ein Beschenkter dem Finanzamt melden und in Form einer Steuererklärung abgeben muss, sofern die Schenkung den gesetzlichen Freibetrag überschreitet. 

Das Gesetz bezieht sich dabei nur auf die „Schenkung unter Lebenden“. Eine Immobilie würde immer dann als Schenkung gelten, wenn es sich dabei um ein Geschenk ohne Gegenleistung zu Lebzeiten handelt. 

Wie hoch ist die Schenkungssteuer in Deutschland?

Die Höhe der Schenkungssteuer hängt stark von dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem ab, der entsprechenden Steuerklasse sowie dem Wert der Immobilie. 

Im Folgenden haben wir zunächst die geltenden Freibeträge in Zusammenhang mit den unterschiedlichen Verwandtschaftsverhältnissen und anschließend Steuersätze nach Wert der Immobilie aufgelistet.

Höhe der Freibeträge nach Verwandtschaftsverhältnis

  • Ehepartner, eingetragene Lebenspartner (Steuerklasse I): Freibetrag bis 500.000 Euro
  • Leibliche Kinder, Adoptivkinder und Stiefkinder (Steuerklasse I): Freibetrag bis 400.000
  • Enkel, wenn beide Eltern verstorben (Steuerklasse I): Freibetrag bis 400.000 Euro
  • Enkel, wenn Eltern lebend, Urenkel (Steuerklasse I): Freibetrag bis 200.000 Euro
  • Geschiedene Ehepartner, Geschwister (Steuerklasse II): Freibetrag bis 20.000 Euro
  • Neffen, Nichten (Steuerklasse II): Freibetrag bis 20.000 Euro
  • Schwiegereltern, Schwiegerkindern, Stiefeltern (Steuerklasse II): Freibetrag bis 20.000 Euro
  • Eltern, Großeltern (Steuerklasse II): Freibetrag bis 20.000 Euro
  • Alle anderen Verhältnisse (Steuerklasse III): Freibetrag bis 20.000 Euro

Schenkungssteuer nach Wert der Immobilie und Steuerklasse

Steuerklasse I

  • 75.000 Euro: 7 Prozent
  • 3000.000 Euro: 11 Prozent
  • 600.000 Euro: 15 Prozent
  • 6.000.000 Euro: 19 Prozent
  • 13.000.000 Euro: 23 Prozent

Steuerklasse II

  • 75.000 Euro: 15 Prozent
  • 3000.000 Euro: 20 Prozent
  • 600.000 Euro: 25 Prozent
  • 6.000.000 Euro: 30 Prozent
  • 13.000.000 Euro: 35 Prozent

Steuerklasse III

  • 75.000 Euro: 30 Prozent
  • 3000.000 Euro: 30 Prozent
  • 600.000 Euro: 30 Prozent
  • 6.000.000 Euro: 30 Prozent
  • 13.000.000 Euro: 50 Prozent

Wie kann ich die Schenkungssteuer umgehen und Freibeträge ausnutzen?

Aus dem vorherigen Abschnitt dieses Ratgebers lässt sich schon erahnen, dass es durchaus möglich ist, die Schenkungssteuer legal zu umgehen. Dafür muss sich allerdings an die gesetzlichen Freibeträge gehalten werden. Wie Sie diese am besten nutzen, erklären wir Ihnen im Folgenden.

Freibetrag für Schenkungen an Kinder

Der Freibetrag für Schenkungen (egal ob Immobilien oder andere) beträgt für Kinder (sowohl leibliche als auch Adoptiv- und Stiefkinder) 400.000 Euro pro Elternteil und Kind. 

Zusammen können die Eltern also ein Haus oder eine Wohnung im Wert von bis zu 800.000 Euro pro Kind verschenken, ohne dafür Schenkungssteuern zahlen zu müssen.

Ist die zu verschenkende Immobilie mehr als 800.000 Euro wert, wird nur der Teil der drüber hinaus geht, versteuert (7-30 Prozent). Der Freibetrag kann übrigens alle zehn Jahre genutzt werden und somit ist es durchaus möglich, Schenkungen über die Jahre zu verteilen.

Steuerfrei an Geschwister verschenken

Möchten Sie an Ihre Geschwister verschenken oder haben diese vor Ihnen etwas zu schenken, liegt der Freibetrag schon deutlich niedriger als bei den Kindern. 

Hier liegt die Freigrenze bei 20.000 Euro. Auch hier gilt jedoch wieder, dass nur die Differenz und nicht der Gesamtwert der Immobilie versteuert wird (15-43 Prozent) und die Freigrenze alle zehn Jahre genutzt werden kann.

Schenkungssteuer durch Eheschließung umgehen

Als Ehepartner haben Sie es, wenn es um die Schenkungssteuer geht, besonders gut. Alles bis 500.000 Euro ist steuerfrei und auch hier können Sie den Freibetrag alle zehn Jahre nutzen. 

Ist also eine Eheschließung und eine Schenkung in Planung, macht es durchaus Sinn, mit Letzterem bis nach der Hochzeit zu warten. Zudem wechseln Sie nach der Hochzeit auch von Steuerklasse III in Steuerklasse I, wodurch Sie, selbst wenn Sie den Freibetrag überschreiten, die Differenz viel geringer versteuern müssen (7-30 Prozent statt 30-50 Prozent).

Schenkungssteuer durch Kettenschenkung umgehen

Bei einer Kettenschenkung wird nicht der Gesamtwert bzw. In diesem Fall die gesamte Immobilie an eine Person verschenkt, sondern gleich an mehrere verteilt. So können mehrere Freibeträge gleichzeitig genutzt werden. Anschließend können die verschiedenen beschenkten Personen dann ihre Anteile an die Person weiterverschenken, die von dem Schenker eigentlich nur berücksichtigt werden sollte. 

Denn es ist so: Auch wenn eine Immobilie bzw. ein Anteil nur kurzzeitig bei den Mittelspersonen im Besitz befunden hat, zählt beim Weiterverschenken nur der Freibetrag zwischen Mittelsperson und am Ende Beschenktem. 

Natürlich setzt ein solcher Plan ein großes Vertrauensverhältnis unter den beteiligten Personen voraus. Aber ist es, ganz abgesehen davon, überhaupt legal? Tatsächlich hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass es sich hierbei nicht um einen Verstoß handelt und Kettenschekungen legal sind. 

Allerdings müssen Sie beachten, dass die Mittelsperson keinerlei rechtliche Verpflichtung zur Weitergabe der Immobilie hat und die Schenkung auch nicht zeitgleich zu der zwischen Mittelsperson und Endbeschenktem stattfinden darf. Die Schenkung zur Mittelsperson muss also genau so notariell festgestellt werden, wie die später zum Endbeschenkten.

Schenkungssteuer durch Gelegenheitsgeschenke umgehen

Was viele nicht wissen: Sogenannte „Gelegenheitsgeschenke“ (zum Beispiel zu Geburtstagen, Abitur, Uniexamen, Hochzeiten und Jubiläen) sind steuerfrei. Voraussetzung ist hier, dass die Schenkung in angemessenem Verhältnis zum Gesamtvermögen des Schenkenden stehen und die Steuerbefreiung beantragt wurde (§ 13 Abs. 1 Nr. 14 ErbStG).

Schenkungssteuer durch selbstgenutzte Immobilien umgehen

Ehepartner (und eingetragene Lebenspartner) dürfen Immobilien untereinander steuerfrei verschenken, sofern diese der Selbstnutzung dient.

Schenkungssteuer durch vermietete Immobilien umgehen

Ist die zu verschenkende Immobilie dagegen vermietet, fallen immerhin schon mal zehn Prozent weg – diese sind immer frei von der Schenkungssteuer. Möchten Sie den Freibetrag einhalten, müssen Sie in diesem Fall also nur 90 Prozent des Immobilienwerts beachten.

Schenkungssteuer durch Immobilienverkauf umgehen

Eine Immobilie ist häufig mehr wert als der Freibetrag für die Schenkungssteuer. Geht es Ihnen nicht darum, das Haus oder die Wohnung als solche weiterzugeben, sonder kann es auch einfach der geldliche Gegenwert sein, ist ein Verkauf ebenfalls eine Option. 

Nach dem Verkauf können Sie den Erlös entweder an mehrere Personen verschenken oder gestaffelte Geldgeschenke machen (alle zehn Jahre) und so die steuerliche Freigrenze einhalten.

Möchten Sie Ihre Immobilie schnell, unkompliziert und kostenlos verkaufen, beraten wir Sie gerne.

Das Wichtigste zum Verkauf bei uns:

  • Sie haben keine Kosten: Da es keinen Makler gibt und Sie direkt mit uns als Käufer in Kontakt stehen, entfällt die Maklercourtage.
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  • Geringer Aufwand: Im Gegensatz zu einem Verkauf über einen Makler, sind hier keine unzähligen Besichtigungen nötig.
  • Bequemer Verkauf: Wir kaufen auch Häuser mit Sanierungsstau oder wenn nicht alle Unterlagen vollständig sind, sodass für Sie keine Arbeit anfällt.
  • Diskrete Abwicklung: Ihr Haus muss nicht im Internet präsentiert werden, sondern kann direkt und diskret an uns verkauft werden.

 

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Schenkungssteuer & Immobilien FAQ

Wer muss die Schenkung melden?

Sowohl Schenker als auch Beschenkter sind dazu verpflichtet, eine Schenkung dem Finanzamt zu melden. Die Schenkung muss innerhalb von drei Monaten angezeigt werden.

Eine Ausnahme ist allerdings, wenn die Schenkung der Immobilie bereits notariell bezeugt wurde.

Welches Finanzamt ist für die Schenkungssteuer zuständig?

Für die Schenkungssteuer ist das Finanzamt des Bezirkes zuständig, in welchem der Schenker zum Zeitpunkt der Schenkung wohnt.

Wer muss die Schenkungssteuer zahlen?

Die Schenkungssteuer muss von der beschenkten Person bezahlt werden. Versäumt dieser die Zahlung, sind die als Schenker jedoch auch haftbar. 

Wie oft kann ich den Freibetrag einer Schenkung nutzen?

Der Freibetrag für die Schenkungssteuer kann alle zehn Jahre genutzt werden (§ 14 ErbStG).

Schenkungssteuer vs. Erbschaftssteuer: Was sind die Unterschiede?

Die Schenkungssteuer und die Erbschaftssteuer ähneln sich auf den ersten Blick ziemlich. Allerdings gibt es doch ein paar Unterschiede. 

Eltern und Großeltern fallen, wenn Sie eine Immobilie zu Lebzeiten verschenken möchten, in eine schlechtere Steuerklasse als bei einer Erbschaft. 

Zudem gibt es bei Schenkungen keine Freibeträge für die Versorgung, also für selbstgenutzten Wohnraum. Dies ist bei der Schenkungssteuer nur Ehepartnern und Personen mit eingetragener Lebenspartnerschaft vorbehalten.

Interessanter Artikel: Erbschaftssteuer: Diese Steuern werden bei geerbten Immobilien fällig >

Fazit

Bei der Schenkungssteuer im Bezug auf Immobilien gibt es einiges zu beachten. Je nach Wert der Immobilie und nach Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem (Kinder, Eltern, Geschwister usw.) ist die Schenkungssteuer unterschiedlich hoch.

In diesem Ratgeber haben wir Ihnen gezeigt, welche Schenkungssteuer bei Ihnen vermutlich fällig wird, welche Freibeträge Sie haben und wie Sie diese am besten nutzen. Denn oft lässt sich die Schenkungssteuer durch geschicktes Nutzen der Freibeträge umgehen – und das legal. Jetzt liegt es an Ihnen, die für Sie beste Strategie zu wählen.

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