Wollen Sie ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung kaufen? Dann tritt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren in Kraft. Diese beginnt und endet mit dem Datum der Beurkundung des Kaufvertrages. Die Spekulationssteuer auf Immobilien kommt dann zum Tragen, wenn Sie diese innerhalb der Frist erneut verkaufen. Erfahren Sie in diesem Beitrag, was Sie zur Frist und Höhe der Spekulationssteuer wissen müssen.
In aller Kürze:
- In einigen Fällen kann eine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf anfallen.
- Für den Fall, dass Sie Spekulationssteuer zahlen müssen, gibt es einige Möglichkeiten diese zu senken.
- Die Höhe der Spekulationssteuer bemisst sich nach dem Spekulationsgewinn und dem persönlichen Einkommensteuersatz.
- Für Erbschaften und Schenkungen zählt der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Vorbesitzer.
Wann fällt die Spekulationssteuer auf Immobilien an?
Wird eine Immobilie innerhalb von weniger als zehn Jahren nach ihrem Erwerb verkauft und nicht ausschließlich oder im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt, fällt eine Spekulationssteuer auf diese Immobilie an.
Auch die Tatsache, dass die Immobilie zwischenzeitlich vererbt wurde spielt in dieser Berechnung keine Rolle, da es sich bei Erben um Rechtsnachfolger, nicht um Käufer handelt. Das heißt, dass für die Berechnung der Zeitpunkt einbezogen wird, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat.
Konkret bedeutet das, dass wenn der Zeitpunkt des Erwerbs mehr als zehn Jahre zurückliegt, keine Spekulationssteuer fällig wird. Das gilt auf, wenn Sie die Immobilie direkt nach Erhalt der Erbschaft verkaufen.
Wann entfällt die Spekulationssteuer?
Es gibt einige Konstellationen, in denen die Spekulationssteuer auch innerhalb der zehn Jahresfrist entfällt. Hierbei ist vor allem der Zweck der Nutzung der Immobilie entscheidend. Für den Fall, dass Sie die Immobilie innerhalb der letzten drei Jahre selbst bewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer.
Gleiches gilt für Zweitwohnungen, Ferienwohnungen, die nicht zur Vermietung bestimmt sind und Wohnungen, die für eine doppelte Haushaltsführung genutzt werden. Auch bei diesen entfällt die Spekulationssteuer auf Immobilien.
Vermietete Immobilien sind dann von der Steuer befreit, wenn Sie innerhalb der letzten drei Jahre selbst bewohnt wurden. Wird jedoch nur ein Teil der Immobilie selbst bewohnt, beispielsweise, weil das Haus aus mehreren Wohneinheiten besteht, wird eine Spekulationssteuer auf den vermieteten Teil der Immobilie fällig.
Auch bei geerbten bzw. der Schenkung einer Immobilie ist der Zeitraum entscheidend. Hierbei gilt der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser bzw. Schenkenden. Liegt dieser mehr als zehn Jahre in der Vergangenheit, entfällt die Spekulationssteuer auf die Immobilie.
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Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer auf Immobilien errechnet sich aus der Höhe des Gewinns, der mit dem Verkauf der Immobilie erzielt wurde. Zusätzlich wird der persönliche Steuersatz herangezogen. Grundsätzlich berechnet sich der Gewinn auf der Differenz zwischen dem Kaufpreis der Immobilie und dem Verkaufspreis.
Hierbei zu beachten ist allerdings, dass auch Abschreibungen, die bei vermieteten Immobilien geltend gemacht werden können, den Wert der Immobilie erhöhen und damit gleichzeitig bei der Festsetzung der Spekulationssteuer berücksichtigt werden. Ebenso lässt sich der Gewinn durch die Kosten von, vor dem Kauf durchgeführten, Schönheitsreparaturen mindern. Diese können parallel den Verkaufspreis der Immobilie steigern.
Wird durch den Verkauf der Immobilie ein Gewinn erzielt, wird dieser mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Als Beispiel:
Kaufpreis der Immobilie: 100.000,00 €
Verkaufspreis der Immobilie: 120.000,00 €
Persönlicher Steuersatz des Verkäufers: 40 %
Spekulationssteuer: 120.000,00 € – 100.000,00 € = 20.000,00 € x 40 % = 8.000,00 €
Was bedeutet die Drei – Objekt – Grenze?
Personen, die innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen, gelten in den Augen des Finanzamts als gewerbliche Händler und müssen die Spekulationssteuer auf Immobilien zahlen. Diese kann mit dem Verkauf der dritten Immobilie auch rückwirkend fällig werden.
Bei der Drei – Objekt – Grenze hat das Finanzamt allerdings einigen Spielraum. So ist es beispielsweise möglich, diese Grenze zu ignorieren und auf eine Besteuerung zu verzichten, etwa im Falle einer Scheidung oder unerwarteten Notsituation. Allerdings hat das Finanzamt ebenso das Recht, die Frist auf zehn Jahre zu verlängern oder aus drei eine Zwei – Objekt – Grenze zu machen, wenn eine klare Gewinnerzielungsabsicht erkennbar ist.
Fazit
Grundsätzlich kann man festhalten, dass die Spekulationssteuer auf Immobilien immer dann fällig wird, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft. Dabei gibt es einige grundlegende Ausnahmen, etwa im Rahmen der Eigennutzung der Immobilie. Prüfen Sie in Ihrem konkreten Einzelfall unbedingt, ob eine Ausnahme bei der Spekulationssteuer möglich ist.
Die Spekulationssteuer selbst ist abhängig von der Höhe des aus dem Verkauf erzielten Gewinns sowie dem persönlichen Steuersatz des Verkäufers. Damit lässt sich eine eventuell anfallende Spekulationssteuer ganz einfach für Ihren individuellen Fall berechnen.
