Wer kennt ihn nicht? Den Traum vom Eigenheim. Dieser erfüllt sich bei vielen Menschen durch Baufinanzierung. Auch das Erbe eines Grundstücks, einer Wohnung oder gar eines Hauses ist eine Möglichkeit. Jedoch wird eine geerbte Immobilie nicht immer als willkommenes Glück oder Geldanlage betrachtet. Oft umgehen wir dieses Thema und die Entscheidung zum Immobilienverkauf ist schnell getroffen. Hier wird jedoch das Thema „Spekulationssteuer Immobilien“ schnell relevant.
Dann werden mehrere Fragen aufgeworfen:
- Wie viel Prozent des Erlöses muss ich versteuern?
- Welche Rechte und Pflichten greifen wann?
- Wie hoch ist die Besteuerung genau?
- Kann ich die Spekulationssteuer umgehen?
Unabhängig davon, ob Sie die Immobilie freiwillig angeschafft oder geerbt haben, entscheiden Sie sich für einen Verkauf der Immobilie. Damit werden verschiedene, gesetzliche Regelungen geltend gemacht. Diese bedeuten für Sie unterschiedliche Kosten und Pflichten. Wir wollen Ihnen in unserem Beitrag zum Thema „Spekulationssteuer Immobilien“ die wichtigsten Fragen beantworten.
Wann wird die Spekulationssteuer fällig?
Die Spekulationssteuer fällt nur dann nicht an, wenn Sie seit dem Zeitpunkt des Immobilienkaufs oder der Fertigstellung ununterbrochen selbst oder wenigstens im Jahr des Verkaufs sowie den beiden Vorjahren in der Immobilie gewohnt haben. Das heißt also in einem kurzen Beispiel:
Wenn Sie eine Immobilie im Jahr 2017 kaufen und diese mit Gewinn 2021 wieder verkaufen und Sie 2021 sowie in den Vorjahren 2020 und 2019 in der Immobilie gewohnt haben, ist das Thema „Spekulationssteuer Immobilien“ für Sie irrelevant.
Jedoch gibt es keine besonderen Tarife zur Spekulationssteuer. Sie ist Teil der Einkommenssteuer und resultiert daraus, dass Sie, wenn Sie beispielsweise Ihre Immobilie in München verkaufen ein zusätzliches Einkommen erzielen. Damit handelt es sich um ein sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft. Somit ist das Thema „Spekulationssteuer Immobilien“ eng mit Ihren eigenen Einkünften im jeweiligen Kalenderjahr und Ihrem persönlichen Steuersatz verknüpft. Die Steuer wird also immer individuell berechnet.
Wollen Sie die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf berechnen, müssen Sie die Differenz zwischen den Anschaffungskosten (Kaufpreis oder Baukosten) und dem Verkaufserlös ermitteln. Steuerpflichtig wird der Betrag nur, wenn Sie einen Gewinn erzielt haben und dieser höher als 600 Euro ist.
Jedoch können Sie auch die während des Kaufs und Verkaufs anfallenden Werbungskosten, wie etwa Notarkosten, Maklerprovision, etc. geltend machen und den Verkaufserlös mindern. Abschreibungen wiederum, werden auf Ihren Gewinn hinzuaddiert. Ist die Immobilie bereits seit zehn Jahren oder mehr in Ihrem Besitz, können Sie diese ebenfalls Spekulationssteuerfrei verkaufen. Sie sehen, eine gute Planung des Immobilienverkaufs ist aus steuerlicher Sicht unerlässlich, um das Thema „Spekulationssteuer Immobilien“ zu umgehen.
Was ist mit einer Spekulationssteuer auf Immobilien bei Eigennutzung?
Haben Sie selbst in der Immobilie gewohnt, die Sie verkaufen wollen, ist vor allem der Zeitpunkt entscheidend. Grundvoraussetzung für eine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf ist, wie bereits beschrieben, dass Sie einen Gewinn erzielt haben. Sofern Sie mehr als zehn Jahre in der Immobilie wohnen, fällt beim Hausverkauf keine Spekulationssteuer an, egal wie hoch der Gewinn ist. Wohnen Sie weniger als zehn Jahre in der Immobilie, sind Sie dann von der Steuer befreit, wenn Sie die letzten drei Jahre in der Immobilie selbst gewohnt haben.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer auf Immobilien errechnet sich aus der Höhe des Gewinns, der mit dem Verkauf der Immobilie erzielt wurde. Zusätzlich wird der persönliche Steuersatz herangezogen. Grundsätzlich berechnet sich der Gewinn auf der Differenz zwischen dem Kaufpreis der Immobilie und dem Verkaufspreis.
Wird durch den Verkauf der Immobilie ein Gewinn erzielt, wird dieser mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Als Beispiel:
Kaufpreis der Immobilie: 100.000,00 €
Verkaufspreis der Immobilie: 120.000,00 €
Persönlicher Steuersatz des Verkäufers: 40 %
Spekulationssteuer: 120.000,00 € – 100.000,00 € = 20.000,00 € x 40 % = 8.000,00 €
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Spekulationssteuer Immobilien vermeiden – das sollten Sie beachten
- Spekulationsfristen beachten:
Das Thema „Spekulationssteuer Immobilien“ ist nur relevant, wenn sich die Immobilie weniger als zehn Jahre in Ihrem Eigentum befunden hat und Sie diese nicht in den letzten drei Jahren vor Verkauf selbst bewohnt haben. Diese Spekulationsfrist können Sie einfach einhalten und damit die Spekulationssteuer umgehen. Das ist natürlich der einfachste Weg, diese Steuer zu sparen. - Eigennutzung:
Die eigene Nutzung der Immobilie trägt immer dazu bei, dass diese steuerfrei bleibt. Auch wenn Sie sie innerhalb der zehn Jahre verkaufen. Wichtig ist lediglich, dass Sie sie im Jahr des Verkaufs sowie in« den vorherigen zwei Kalenderjahren (anteilig) bewohnt haben.
Das heißt konkret, eine durchgehende Nutzung von 36 Monaten ist nicht notwendig. Es reicht eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen, um das Thema „Spekulationssteuer Immobilien“ zu umgehen. - Erbschaft und Schenkung:
Für den Fall, dass Sie die Immobilie geerbt haben oder Sie Ihnen geschenkt wurde, wird die Zeit in der das Haus oder die Wohnung dem früheren Eigentümer gehört hat, in die Spekulationsfrist einberechnet. Zwischen Ihnen und dem Vorbesitzer hat schließlich kein Verkauf stattgefunden. Entscheidend ist das Datum der notariellen Beurkundung des Immobilienkaufvertrages.
Sie sollten zusätzlich darauf achten, dass Sie die sogenannte Drei – Objekt – Grenze einhalten. Diese besagt, dass Sie innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als drei Objekte verkaufen dürfen. Andernfalls gelten Sie nicht mehr als privater Verkäufer, sondern rutschen in den gewerblichen Grundstückshandel.
Bei der Drei – Objekt – Grenze hat das Finanzamt allerdings einigen Spielraum. So ist es beispielsweise möglich, diese Grenze zu ignorieren und auf eine Besteuerung zu verzichten. Etwa im Falle einer Scheidung oder unerwarteten Notsituation. Allerdings hat das Finanzamt ebenso das Recht, die Frist auf zehn Jahre zu verlängern oder aus drei eine Zwei – Objekt – Grenze zu machen, wenn eine klare Gewinnerzielungsabsicht erkennbar ist.
Fällt die Spekulationssteuer auf vermietete Immobilien an?
Ja, zumindest zum Teil und abhängig von der jeweiligen Immobilie. Handelt es sich dabei um ein Mehrfamilienhaus, welches eine selbst genutzte Wohnung enthält, ist diese von der Spekulationssteuer befreit. Hierbei handelt es sich schließlich um eine Immobilie mit Eigennutzung. Die übrigen Wohnungen und Mietobjekte unterliegen der Spekulationssteuer, da es sich hier eindeutig um Erlösgewinne handelt.
Sonderfall: Spekulationssteuer Immobilien bei Erbschaft
Grundsätzlich gilt, dass bei einer Erbschaft die Zeit, in der die Immobilie im Besitz des Erblassers war, der zehn Jahresfrist angerechnet wird. Das bedeutet, wenn das Haus länger als zehn Jahr im Besitz des Erblassers war und der Erbe diese nach Antritt verkaufen will, ist sie Spekulationssteuerfrei. Hier wäre lediglich eine Erbschaftssteuer zu zahlen.
Eine Besonderheit gilt allerdings für Erbengemeinschaften: Übernimmt ein Erbe als Teil einer Erbengemeinschaft die Immobilie und zahlt die anderen Erben aus, beginnt die zehnjährige Spekulationsfrist neu, ab dem Zeitpunkt der Abfindungszahlung. Somit muss er die entsprechenden Fristen bei einem Verkauf der Immobilie beachten, um die eventuell anfallende Spekulationssteuer zu umgehen.
Fazit
Das Thema „Spekulationssteuer Immobilien“ ist äußerst vielfältig und es gilt eine Menge zu beachten. Grundsätzlich gibt es einige Ausnahmen, in denen keine Spekulationssteuer zu zahlen ist, meist bei Eigennutzung oder Erbe.
In jedem Fall sollten Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie genau prüfen, ob Sie noch innerhalb der Spekulationsfrist liegen. Auch empfiehlt sich eine Prüfung, ob sich nicht eventuell bei der ein oder anderen Steuer sparen lässt.
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