Wenn Sie Ihre Immobilie mit Gewinn verkaufen, wird auf diesen in der Regel die sogenannte Spekulationssteuer fällig. In der Praxis ist der Immobilienverkauf jedoch ohne das abführen einer Spekulationssteuer möglich. Prüfen Sie mit unserem Schema, ob Sie Spekulationssteuer auf Ihren Hausverkauf zahlen müssen.
Prüfschema: Wann müssen Sie Spekulationssteuer auf Ihren Hausverkauf zahlen?
Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, stellt sich schnell die Frage ob und wann Sie Spekulationssteuer auf Ihren Hausverkauf bzw. Immobilienverkauf zahlen müssen. Hierfür haben wir ein in mehrere Schritte unterteiltes Prüfschema erarbeitet, anhand dessen Sie Ihre Steuerpflicht prüfen können:
- Liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor?
- Wird die Immobilie ausschließlich in eigengenutzt?
- Wird die Immobilie ganz oder teilweise vermietet?
- Ist die Immobilie vermietet und wird länger als zehn Jahre gehalten?
- Ist die Immobilie vermietet und wird weniger als zehn Jahre gehalten, aber mit ausreichender Eigennutzung?
- Wird die Immobilie ohne Eigennutzung vermietet und weniger als zehn Jahre gehalten?
Liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor?
Sofern es sich bei dem Verkäufer um eine GmbH, AG, KG oder ähnliches handelt, die eine Immobilie mit Gewinn veräußert, liegt immer ein gewerbliches und damit steuerpflichtiges Geschäft vor. Steuerfreiheit ist nur bei Privatpersonen möglich, dabei ist es unabhängig, ob es sich um eine oder mehrere Privatpersonen, eine Erbengemeinschaft oder Grundstücksgemeinschaft handelt.
Das entscheidende Kriterium, um von der Spekulationssteuer auf den Immobilienverkauf befreit zu sein ist, dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Hierbei kann die sogenannte Drei – Objekt – Grenze ein wichtiger Anhaltspunkt sein.
Kurzfassung zur Drei – Objekt – Grenze:
Personen, die innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen, gelten in den Augen des Finanzamts als gewerbliche Händler und müssen die Spekulationssteuer auf Immobilien zahlen. Diese kann mit dem Verkauf der dritten Immobilie auch rückwirkend fällig werden.
Jedoch gilt zu beachten, dass die Drei – Objekt – Grenze keine starre Regelung ist, sondern vom Finanzamt in einem gewissen Spielraum ausgelegt werden kann. Hierbei sind im Zweifel die individuellen Umstände entscheidend.
Objekte, die für mindestens fünf Jahre eigengenutzt oder länger als zehn Jahre vermietet werden, fallen generell nicht in die Drei – Objekte – Grenze. Dabei zählt die Dauer der Vermietung, mit dem Datum des ersten Mietvertrages. Ein „Objekt“ kann dabei schon eine Garage oder auch nur ein kleiner Anteil von einem Haus bzw. einem Grundstück im Rahmen eines Teilverkaufs sein.
Der Kauf von Immobilien ist hingegen für die Betrachtung der Spekulationssteuer unschädlich. So ist es möglich, zehn Häuser innerhalb von drei Jahren zu kaufen und diese als Kapitalanlage zu halten, ohne in die Gewerbstätigkeit zu rutschen.
Für den Fall, dass Sie als Privatperson nicht unter den gewerblichen Grundstückshandel fallen, können Sie mit Schritt Nr. 2 in der Prüfung zur Fälligkeit der Spekulationssteuer auf Ihren Hausverkauf weitermachen.
Wird die Immobilie ausschließlich in eigengenutzt?
Für eine Privatperson ist nur dann eine Spekulationssteuer auf Ihren Hausverkauf fällig, wenn das Finanzamt von einem Spekulationsgeschäft ausgeht. Haben Sie die Immobilie jedoch ausschließlich eigengenutzt, wird das Finanzamt in der Regel davon ausgehen, dass eine reine Privatnutzung und kein Spekulationsgeschäft vorliegt. In diesem Fall ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei, es fällt keine Spekulationssteuer an.
Die Begriffe „Selbst bewohnt“ oder „Eigennutzung“ deuten darauf hin, dass Sie Ihre Immobilie persönlich und zu Wohnzwecken genutzt haben müssen. Diese Nutzung muss nicht dauerhaft sein. Auch eine zeitweilige Nutzung als Zweitwohnung mit doppelter Haushaltsführung oder als Ferienimmobilie ist ausreichend.
Auch kurze Eigennutzung, wie beispielsweise ein halbes Jahr, kann ausreichend sein um die Immobilie steuerfrei verkaufen zu können. Sie müssen jedoch im Zweifel nachweisen können, dass die Nutzung zu Wohnzwecken tatsächlich stattgefunden hat. So ist auch die unentgeltliche Überlassung Ihrer Immobilie an Ihre Kinder unproblematisch, solange diese noch einen Kindergeldanspruch haben.
Entscheidend für Punkt 2 ist, dass Sie Ihre Immobilie nicht vorher vermietet haben. Andernfalls prüfen Sie bitte, je nach Situation die Punkte 3.1 – 3.3.
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Wird die Immobilie ganz oder teilweise vermietet?
Ist die Immobilie vermietet und wird länger als zehn Jahre gehalten?
Haben Sie die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs länger als zehn Jahre gehalten, liegt kein Spekulationsgeschäft vor. Somit können Sie verkaufen, ohne dass eine Spekulationssteuer auf Ihren Hausverkauf fällig wird. Wie bereits oben beschrieben, fallen Objekte nicht in die Drei – Objekt – Grenze, die länger als zehn Jahre vermietet werden.
Ist die Immobilie vermietet und wird weniger als zehn Jahre gehalten, aber mit ausreichender Eigennutzung?
Für den Fall, dass Sie die Spekulationsfrist von zehn Jahren unterschreiten und die Immobilie nicht ausschließlich zu den eigenen Wohnzwecken genutzt haben, sondern sie zwischendurch auch vermietet haben, sollten Sie den Sachverhalt genau prüfen.
Nur, wenn Sie die Immobilie zum Verkaufszeitpunkt und in den vergangenen zwei Jahren selbst bewohnt wurde, ist der Verkauf in diesem Fall steuerfrei. Ein zusammenhängender Zeitraum, der drei Kalenderjahre (zumindest anteilig) umfasst, reicht aus. Das erste und dritte Jahr muss dabei nicht voll genutzt worden sein, Somit reicht eine zusammenhängende Nutzung von theoretisch einem Jahr und zwei Tagen aus.
Wird die Immobilie ohne Eigennutzung vermietet und weniger als zehn Jahre gehalten?
In dieser Konstellation wird eindeutig eine Spekulationssteuer auf Ihren Hausverkauf bzw. den Verkauf der Immobilie fällig. Hiervon gibt es nur die oben beschriebene Ausnahme, mit einer entsprechend langen Eigennutzung.
Berechnung der Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf
Für die Berechnung der Spekulationsfrist ist das Datum des notariellen Kaufs und Verkaufs, also der notariellen Beurkundung entscheidend.
Fazit
Wollen Sie Ihre Immobilie bzw. Ihr Haus verkaufen und herausfinden ob Sie eine Spekulationssteuer auf Ihren Hausverkauf zahlen müssen, haben wir Ihnen in diesem Artikel ein einfaches, aber klares Prüfschema aufgezeigt. Anhand dessen können Sie selbst ermitteln, ob Sie Ihre Immobilie ohne Zahlung einer Spekulationssteuer verkaufen können.
Sofern Sie sich für den Verkauf Ihrer Immobilie interessieren, können Sie gern Kontakt zu unseren Experten von WirkaufenjedeWohnung.de aufnehmen. Wir beraten Sie gern.
