Die Spekulationssteuer wird immer dann fällig, wenn Sie eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren wieder verkaufen. Aber wann müssen wir sie wirklich bezahlen und in welchen Fällen lässt sie sich legal umgehen?
In diesem Ratgeber klären wir alle Fragen rund ums Thema Spekulationsfrist, damit Sie Ihre Möglichkeiten bestmöglich nutzen können.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Spekulationssteuer (umgangssprachlich für diese Art der Einkommenssteuer) wird fällig, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren erneut verkauft wird.
- Eine gibt jedoch legale Wege, die Spekulationssteuer zu umgehen. Beispielsweise, wenn Sie als Besitzer innerhalb der letzten drei Jahre selbst in dem Gebäude gelebt haben.
- In diesem Artikel beantworten wir alle Fragen zum Thema Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf und zeigen Ihnen verschiedene Möglichkeiten, diese zu umgehen.
Spekulationssteuer: Was ist das genau und wann wird sie fällig?
Die Spekulationssteuer ist eine Art der Einkommenssteuer. Sie fällt an, wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren, nach dem Kauf, weiterverkaufen. Die Spekulationssteuer fällt dabei jedoch nur auf den beim Kauf und Verkauf erwirtschafteten Gewinn an.
Die Spekulationssteuer wird übrigens auch dann fällig, wenn Ihre Immobilie zwangsversteigert wird. Die Gründe für den Verkauf sind in diesem Fall also nicht relevant. Eine Enteignung ist dagegen kein privater Verkauf und somit auch nicht steuerpflichtig.
Es gibt jedoch mehrere legale Wege, die Spekulationssteuer zu umgehen. Doch dazu weiter unten mehr.
Höhe der Spekulationssteuer
Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem Steuersatz der Einkommenssteuer des Verkäufers. Sie bezieht sich auf den durch den Verkauf erzielten Gewinn (nicht nach dem kompletten Erlös). Nicht selten umfasst dies ein paar Tausend Euro.
Achten Sie hier darauf, dass Sie für den Verkauf notwendige Kosten wie einen Makler oder Reparaturen vom Gewinn abziehen können.
Steuersatz für die Spekulationssteuer
Es gibt keinen festen Steuersatz für die Spekulationssteuer. Diese hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz der Einkommenssteuer ab und kann bis zu 45 Prozent betragen.
Berechnung der Spekulationssteuer
Beispielrechnung für die Spekulationssteuer:
350.000 Euro (Verkaufspreis)
300.000 Euro (Kaufpreis)
= 50.000 Euro (Gewinn)
x 0,45 (Höchststeuersatz)
= 22.500 Euro (Spekulationssteuer)
Anhand der Beispielrechnung können Sie sehen, wie Sie die Spekulationssteuer ganz einfach für Ihren individuellen Fall berechnen würden.
Da diese nur auf den Gewinn, also die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis anfällt, berechnen wir diese zuerst. Im Beispiel sind wir von einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einem Verkaufspreis von 350.000 Euro ausgegangen, weshalb der Gewinn 50.000 Euro beträgt.
Jetzt brauchen Sie nur noch Ihren zu Steuersatz kennen (wir sind im Beispiel vom Höchststeuersatz von 45 Prozent ausgegangen, also x 0,45). Damit können Sie die Spekulationssteuer ausrechnen.
Wie kann ich die Spekulationssteuer umgehen?
Spekulationsfrist beachten
Der einfachste Weg, die Spekulationssteuer zu umgehen, ist natürlich, die Spekulationsfrist von zehn Jahren einzuhalten. Das heißt einfach, dass Sie Ihre Immobilie nicht innerhalb der ersten zehn Jahre nach Kauf wieder verkaufen. Ist das zehnte Jahr abgelaufen, können Sie das Gebäude steuerfrei verkaufen.
Eigennutzung
Eine Immobilie ist immer dann steuerfrei, wenn sie der Eigennutzung dient. Diese liegt trotz Spekulationsfrist vor, wenn sie die Immobilie während der letzten drei Jahre selbst bewohnt haben.
Dabei müssen Sie jedoch keine drei vollen Jahre in der Immobilie gewohnt haben. Es reicht, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den vorherigen zwei Jahren genutzt haben. Also auch, wenn die drei Jahre noch nicht abgelaufen sind. Kurz: Eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen reicht aus. In diesem Fall fällt keine Spekulationssteuer an.
Handelt es sich um ein unbebautes Grundstück, kann keine Eigennutzung vorliegen. Dieses kann schließlich nicht bewohnt werden. Um den Verkauf von einem Grundstück steuerfrei abzuwickeln, müssen Sie bis zum Ablauf der zehn Jahre warten.
Erbschaft und Schenkung
Anders sieht es aus, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung geerbt oder geschenkt bekommen haben. Dann wird die Zeit, in der die Immobilie im Besitz des früheren Eigentümers war, in die Frist einberechnet. Hier hat immerhin kein Verkauf zwischen Ihnen und dem früheren Eigentümer stattgefunden.
Beachten Sie hier nur, dass die Steuerfreiheit sich nicht auf Ferienhäuser oder Arbeitszimmer bezieht.
Schauen Sie sich zu diesem Thema auch diesen Ratgeber an: Schenkungssteuer Immobilien: Wie hoch ist sie und was ist zu beachten? >
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Spekulationssteuer bei gewerblichem Immobilienkauf
Gesetzlich wird grundsätzlich zwischen privatem und gewerblich orientiertem Immobilienverkauf unterschieden. Kaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, stuft das Finanzamt dies als gewerblichen Grundstückshandel ein. Gleiches gilt für das bauen oder renovieren mehrerer Immobilien, um diese weiterzuverkaufen.
Allerdings kann das Finanzamt sogar schon ab dem zweiten Immobilienverkauf von einem gewerblichen Charakter ausgehen. Anschließend wird es eine entsprechende Versteuerung fordern.
Übrigens: Bei gewerblichen Immobilien lassen sich jedes Jahr zwei Prozent des Kaufpreises abschreiben. Hiervon lassen sich die Kosten für beispielsweise den Makler oder Arbeiten zur Renovierung abziehen. Die Spekulationssteuer fällt dann nur auf den Rest des Gewinns an.
Fazit
Halten wir also Fest: Die Spekulationssteuer wird grundsätzlich dann fällig, wenn Sie ihre Immobilie innerhalb einer Frist von zehn Jahren nach Kauf wieder verkaufen.
Allerdings gibt es hier auch ein paar Ausnahmen, in denen Sie trotz noch geltender Spekulationsfrist nicht zahlen müssen. Das ist meist bei Eigennutzung oder bei einer Erbschaft der Fall. Prüfen Sie genau, ob Sie nicht auch bei Ihrem Immobilienverkauf die Spekulationssteuer sparen können.
