In der Regel fallen bei einem Hausverkauf Steuern für den Verkäufer an. Die wichtigste ist dabei die Einkommenssteuer, die auf den Gewinn aus dem Verkauf anfällt. Ob auf einen Hausverkauf Steuern anfallen und in welcher Höhe, hängt von einer Vielzahl Faktoren ab. Beispielsweise, ob es sich um eine eigen– oder fremdgenutzte Immobilie handelt.
Neben der Einkommens- spielen die Grunderwerbs– und die Umsatzsteuer eine Rolle. In unserem Artikel erfahren Sie, welche Steuern bei einem Hausverkauf möglich sind und wie diese berechnet werden.
In aller Kürze:
- Rechnen Sie damit, dass beim Hausverkauf Steuern anfallen.
- Grundsätzlich ist es ein Unterschied, ob die Immobilie eigen- oder fremdgenutzt wurde.
- Zehn Jahre nach Erwerb der Immobilie ist der Verkauf steuerfrei. Unabhängig von Eigen- oder Fremdnutzung. Es handelt sich um die sogenannte „Spekulationsfrist“.
- Im Falle einer Steuerpflicht, gibt es verschiedene Möglichkeiten diese zu senken.
Spekulationssteuer
Die zentrale Steuer, die bei einem Hausverkauf von Interesse ist, ist die Spekulationssteuer. Sie ist Teil der Einkommenssteuer und fällt auf den Gewinn aus dem Hausverkauf an. Für die Bemessung der Spekulationssteuer gibt es verschiedene Regelungen und Ausnahmen, sodass nicht bei jedem Hausverkauf Steuern anfallen.
Im Wesentlichen wird die Höhe der Spekulationssteuer von zwei zentralen Tatsachen entschieden. Beträgt der Zeitraum zwischen dem Erwerb und dem Verkauf der Immobilie mehr als zehn Jahre, ist der Hausverkauf steuerfrei. Der zweite wichtige Punkt ist die Nutzungsweise der Immobilie.
Hier kommt es darauf an, ob eine Eigen- oder eine Fremdnutzung vorliegt. Lag in den drei Jahren vor dem Verkauf oder über die komplette Zeit eine Eigennutzung vor, ist der Verkauf steuerfrei. Dabei müssen die drei Jahre nicht voll sein, es reicht eine anteilige Nutzung.
Gleichzeitig ist es ratsam, neben der Spekulationsfrist, die sogenannte „Drei – Objekt – Grenze“ zu beachten.
Kurzfassung zur Drei – Objekt – Grenze:
Personen, die innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen, gelten in den Augen des Finanzamts als gewerbliche Händler. Für gewerbliche Händler fällt auf den Immobilienverkauf eine Spekulationssteuer an. Diese kann mit dem Verkauf der dritten Immobilie auch rückwirkend fällig werden.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Hausverkauf?
Ist der Verkauf steuerpflichtig, wird der Verkaufserlös mit dem Einkommen des Verkäufers verrechnet und mit dem jeweiligen Steuersatz versteuert. Das Finanzamt ermittelt hierfür die genaue Höhe des Verkaufsgewinns. Dieser stellt den Wertzuwachs der Immobilie dar.
Im ersten Schritt geht es darum festzustellen, ob ein Gewinn oder Verlust gemacht wurde. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie die Nebenkosten des Verkaufs werden vom Verkaufserlös abgezogen. Entsteht dabei ein Gewinn, wird dieser versteuert. Folglich ist die Steuerlast bei einem geringeren Gewinn niedriger.
Es lohnt sich für jeden Verkäufer möglichst viele Kosten geltend zu machen, um nicht den kompletten Gewinn zu versteuern. Auch Anschaffungs- und Renovierungskosten werden berücksichtigt, um beim Hausverkauf Steuern einzusparen.
Die genaue Steuerlast richtet sich, wie bereits beschrieben, nach dem Gewinn aus dem Hausverkauf und der individuellen Steuerklasse des Verkäufers. Nachfolgend haben wir Ihnen ein kurzes Beispiel dargestellt:
Kaufpreis der Immobilie: 100.000,00 €
Verkaufspreis der Immobilie: 120.000,00 €
Persönlicher Steuersatz des Verkäufers: 40 %
Spekulationssteuer: 120.000,00 € – 100.000,00 € = 20.000,00 € x 40 % = 8.000,00 €
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Grunderwerbssteuer
Neben der Spekulationssteuer fallen beim Hausverkauf weitere Steuern an. So auch die Grunderwerbssteuer. Dabei werden vom Staat beim Hausverkauf Steuern auf den Gesamtwert der Immobilie, nicht nur auf Grundstücks- und Bodenwert, erhoben. Hierzu zählen alle Bauten auf dem Grundstück sowie die Lage der Immobilie.
Die Grunderwerbssteuer ist einmalig zu zahlen und beträgt, je nach Bundesland zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. In der Regel wird diese Steuer vom Käufer der Immobilie bezahlt. In seltenen Fällen zahlt der Verkäufer diese Steuer, da beide Parteien für die Zahlung der Steuern haften.
Umsatzsteuer
Beim gewerblichen Grundstückshandel sind bei jedem Hausverkauf Steuern zu zahlen. Dieser spielt vor allem bei Gewerbeimmobilien eine Rolle. In diesem Fall ist auf den Hausverkauf eine Umsatzsteuer zu zahlen. Private Hausverkäufe sind von der Umsatzsteuer befreit.
Lassen sich beim Hausverkauf Steuern sparen?
Grundsätzlich ist die Antwort auf diese Frage: Ja. Abhängig von den drei erklärten Steuern lassen sich einige Einsparungen verwirklichen. In den meisten Fällen sind die Themen Grunderwerbs- und Umsatzsteuer bei einem Hausverkauf für den Verkäufer eher nebensächlich.
Die zentrale Steuerlast beim Hausverkauf kommt durch die Einkommens- oder Spekulationssteuer. Diese können Sie einfach umgehen, indem Sie die zehnjährige Spekulationsfrist abwarten. Diese sind auch bei Fremdnutzung Spekulationssteuerfrei.
Wollen Sie die Immobilie eher verkaufen, können Sie diese innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Verkauf selbst bewohnen. Theoretisch reicht hier eine Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen, da die Jahre nur anteilig genutzt werden müssen.
Im Fall von geerbten Immobilien ist der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser entscheidend. Dadurch befinden sich diese Immobilien selten innerhalb der Spekulationsfrist. Beachten Sie jedoch die beschriebene Drei – Objekt – Grenze. Wenn Sie diese Konstellationen für sich nutzen, ist der Verkauf Ihrer Immobilie steuerfrei.
Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, haben Sie mehrere Möglichkeiten. Sie können:
- Selbst nach einem Käufer suchen.
Das wichtigste zum Verkauf bei uns:
- Sie haben keine Kosten: Sie verkaufen direkt an uns und sparen die Maklerprovision.
- Schnelle Abwicklung: 24 Stunden nach der Besichtigung bekommen Sie ein Angebot von uns.
- Schnelle Auszahlung: Wir kaufen zum Angebotspreis uns zahlen zügig aus.
- Geringer Aufwand: Anders als beim Verkauf über einen Makler sind hier keine unzähligen Besichtigungen notwendig.
- Bequemer Verkauf: Wir kaufen auch Häuser mit Sanierungsstau oder wenn nicht alle Unterlagen vollständig sind, sodass für Sie keine zusätzliche Arbeit anfällt.
- Diskrete Abwicklung: Ihr Haus kann direkt und diskret an uns verkauf werden und muss nicht im Internet inseriert werden.
Hier können Sie sich direkt ein kostenloses, telefonisches Beratungsgespräch mit uns vereinbaren. Wir rufen Sie an, wenn es für Sie am besten passt.
Fazit
Rechnen Sie grundsätzlich damit, dass beim Hausverkauf Steuern anfallen. Die zentrale Steuerlast bildet die Einkommens- oder Spekulationssteuer. In den richtigen Konstellationen können Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen und den kompletten Gewinn aus dem Hausverkauf nutzen.
In unserem Artikel erfahren Sie, welche Steuern beim Hausverkauf anfallen und worauf Sie zu achten haben. Wenn Sie sich über den Verkauf Ihrer Immobilie nachdenken, nehmen Sie gern Kontakt zu einem unserer Experten auf. Wir beraten Sie gern.
