Teilungsversteigerung verhindern – präventiv und akut

Sie wollen Ihre Immobilie privat verkaufen? Auch ohne professionelle Hilfe durch einen Immobilienmakler ist das gut möglich. Vorausgesetzt Sie können die notwendige Zeit mitbringen. In diesem Artikel erfahren Sie alles, damit Ihr Hausverkauf ohne Makler problemlos über die Bühne geht.

von | 31 Jul. 2020 | Haus, Zwangsversteigerung

Inhaltsverzeichnis

Es gibt viele Situationen, die zu einer Teilungsversteigerung führen. Beispiele sind die Scheidung eines Ehepartners oder die Erben, die sich nicht einig werden. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen alle Möglichkeiten auf, die Sie haben, um diese Sonderform der Zwangsversteigerung zu verhindern. Zudem beantworten wir alle wichtigen Fragen, die es sonst noch zu dem Thema gibt.

So verhindern Sie eine Teilungsversteigerung frühzeitig

Eine Teilungsversteigerung lässt sich am besten verhindern, indem Sie frühzeitig Pläne machen. Die Teilungsversteigerung kann schon Jahre im Voraus umgangen werden. Bereits lange, bevor Sie und andere Personen in den Besitz einer geerbten Immobilie gelangen.

Ehevertrag

Eine mögliche Ursache einer Teilungsversteigerung ist eine Scheidung. Bei dieser können sich die Eheleute nicht einigen, wie Sie ihren Besitz und damit ihre Immobilie aufteilen.

Diese Situation umgehen Sie am besten im Vorhinein. Schließen Sie einen Ehevertrag ab, in diesem Sie festhalten, wie Sie Ihren Besitz im Falle einer Trennung aufteilen.

Testament

Ähnlich wie der Ehevertrag, ist auch ein Testament oder ein Erbvertrag eine Möglichkeit, vorsorglich eine Teilungsversteigerung zu verhindern. 

Besonders sinnvoll ist das dann, wenn Sie mehrere Erben haben und eine Einigung eher unwahrscheinlich ist. Mit einem Testament können Sie als Erblasser eine Versteigerung nach Ihrem Ableben verhindern.

Sie haben drei Möglichkeiten:

  1. Alleinerbe bestimmen: Sie können in Ihrem Testament festlegen, wer das Haus, die Wohnung oder das Grundstück alleine erben soll. So verhindern Sie eine Erbengemeinschaft und damit auch eine Teilungsversteigerung. Natürlich können Sie die anderen potenziellen Erben mit einem anderen Vermächtnis wie Geld, Wertpapieren oder wertvollen Gegenständen bedenken.
  2. Teilungsanordnung: Laut § 2048 BGB haben Sie als Erblasser das Recht, eine Teilungsanordnung zu bewirken. Diese verbietet im Falle eines Konflikts zwischen Ihren Erben, dass Ihre Immobilie Gegenstand einer Teilungsversteigerung wird. Bedenken Sie, dass dieses Verbot maximal 30 Jahre nach dem Tod des Erblassers gilt.  Das Verbot tritt außer Kraft, wenn sich alle Miterben auf eine andere Nachlassverteilung einigen.
  3. Erbteilungsverbot: Laut § 2044 BGB haben Sie als Erblasser außerdem die Möglichkeit, ein Erbteilungsverbot auszusprechen. Dieses verbietet einer Erbengemeinschaft das Erbe (oder einen Teil davon) aufzuteilen oder zu veräußern. Auch in diesem Fall, gilt das Verbot maximal 30 Jahre nach dem Tod des Erblassers. Es tritt außer Kraft, sollten sich die Miterben einstimmig darüber hinwegsetzen wollen.

So verhindern Sie akut eine Teilungsversteigerung 

Sofern bereits eine Eigentümergemeinschaft existiert und keine anderen Regelungen vorliegen, kann jedes Mitglied einen Antrag stellen und das Verfahren einleiten. Alle anderen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft sind dann zur Mitwirkung der Versteigerung verpflichtet. 

Obwohl diese Situation auf den ersten Blick festgefahren wirkt, haben Sie auch hier mehrere Möglichkeiten eine Teilungsversteigerung noch zu verhindern.

Gütliche Einigung

Das oberste Gebot für alle Beteiligten sollte das Finden einer „friedlichen“ Lösung der Situation sein. Die erste und einfachste Möglichkeit eine Versteigerung zu verhindern, ist eine gütliche Einigung. Vor allem dann, wenn bereits einer der Miterben einen Antrag auf Teilungsversteigerung gestellt hat.

Versuchen Sie noch einmal, miteinander zu sprechen und doch noch eine Einigung zu erzielen. Das verlangt zwar oftmals etwas soziales Geschick und Kompromissbereitschaft (sonst wäre es schließlich gar nicht erst soweit gekommen). Damit kommen Sie in der Regel mit dem geringsten Risiko und den niedrigsten Kosten davon.

Vorkaufsrecht nutzen

Eine gütliche Einigung ist ausgeschlossen? Dann können Sie auch von Ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Das bedeutet, keine Partei kann Ihren Erbanteil verkaufen, ohne dass Sie die Chance hatten, diesen selbst zu kaufen. So beispielsweise bei einer Hälfte eines bebauten Grundstücks.

Achtung: Laut § 2034 BGB gilt das Vorkaufsrecht nur bei einer Erbgemeinschaft, nicht aber nach einer Scheidung oder auflösen einer GbR.

So wird das Vorkaufsrecht eingehalten:

  1. Möchte ein Mitglied der Gütergemeinschaft seinen Anteil an eine dritte Person verkaufen, muss sie diejenigen mit Vorkaufsrecht umgehend informieren.
  2. Bei einer Immobilie hat die Person mit Vorkaufsrecht eine Woche Zeit zu entscheiden, ob sie vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte. Bei einem Grundstück liegt die Frist bei zwei Monaten.
  3. Möchten Sie von Ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, reicht eine formlose Inkenntnissetzung der anderen beteiligten Person(en).
  4. Sie treten durch Ihr Vorkaufsrecht automatisch anstelle der außenstehenden Drittperson. Sie sind verpflichtet den Kaufgegenstand sowie den Preis zu selbigen Konditionen zu übernehmen.

Widerspruchsklage

Laut § 771 ZPO haben sie nach Auflösung einer GbR die Möglichkeit, eine Widerspruchsklage zu erwirken. Der Widerspruch bezieht sich in diesem Fall auf eine unzulässige Teilungsversteigerung.

Eine Teilungsversteigerung ist beispielsweise unzulässig, wenn die Mitglieder vorher vereinbart haben, dass die Aufhebung der Gemeinschaft auf Zeit ausgeschlossen ist. 

Einer Widerspruchsklage ist immer sehr individuell und es dreht sich alles um feine Details. Möchten Sie auf diese Weise eine Teilungsversteigerung verhindern, sollten Sie sich in jedem Fall von einem Anwalt beraten lassen.

Nießbrauchrecht

Haben Sie das Nießbrauchrecht einer Immobilie, können Sie damit ziemlich einfach die Teilungsversteigerung verhindern. Sie ist in diesem Fall ohne Ihr Mitwirken schlicht nicht zulässig.

Das Nießbrauchrecht besagt laut § 1030, dass Sie die Immobilie eines fremden Eigentümers zum einen selbst nutzen dürfen. Zum anderen Vermieten und die daraus resultierenden Mieten einfahren dürfen.

Eine Teilungsversteigerung ist in einem solchen Fall nur dann möglich, wenn Eigentümer und Nießbraucher diese gemeinsam beantragen. Möchten Sie als Nießbraucher das nicht, kann der Eigentümer nichts tun und Sie bleiben weiterhin eine Gemeinschaft.

Wozu gibt es Nießbraucher überhaupt? Wenn Sie ein Haus besitzen und es Ihren Kindern zu Lebzeiten übertragen, können Sie weiterhin darin wohnen. In diesem Fall können Sie das Eigentum an Ihre Erben übertragen, sich aber selbst das Nießrecht auf Lebenszeit sichern.

So schieben Sie eine Teilungsversteigerung auf

Keine der oben genannten Möglichkeiten hat funktioniert? Dann haben Sie verschiedene Möglichkeiten, die Teilungsversteigerung aufzuschieben. 

Die Verzögerung kann eine Teilungsversteigerung zwar nicht endgültig aufhalten, aber sie verschafft Zeit. In dieser können Sie Geld auftreiben, um die Immobilie zu übernehmen. Die Zeit hilft auch, damit sich die Gemüter beruhigen können und es doch noch zu einer friedlichen Einigung kommt.

Einstweilige Einstellung des Verfahrens

Laut § 180 Absatz 2 des Zwangsversteigerungsgesetzes, können Sie bei Gericht eine einstweilige Einstellung des Verfahrens von bis zu sechs Monaten bewirken. 

Damit kommen Sie beispielsweise durch, indem Sie argumentieren, dass es zu einer zeitnahen Einigung der Parteien kommen könnte. Oder eine starke Wertsteigerung der Immobilie abzusehen ist und sich damit der Versteigerungswert ändert. Weiter können Sie im Falle einer Scheidung auch mit Kindeswohlgefährdung im Falle einer Teilungsversteigerung argumentieren.

Übrigens: Obwohl eine Einstellung sich maximal auf sechs Monate bezieht, kann nach Ende dieser Zeit eine erneute einstweilige Einstellung beantragt werden. Damit kann das Verfahren bis zu einer Gesamtdauer von fünf Jahren eingestellt werden.

Teilungsversteigerung beitreten

Lies sich die Teilungsversteigerung nicht verhindern, können Sie dieser auch selbst beitreten und Sie in Ihrem Interesse nutzen.

Nach Beitritt der Teilungsversteigerung teilen Sie sich mit dem Antragsteller, also Ihrem Miteigentümer die Rechte der Versteigerung. Dazu gehört auch die Einflussnahme auf den Zuschlag. Dieser kann mithilfe der Einstellungsbewilligung unwirksam gemacht werden.

Natürlich kann die Einstellungsbewilligung nur von Ihnen gemeinsam ausgeführt werden. Da Sie nun ein gleichberechtigtes Mitgestaltungsrecht haben, schränken Sie Ihren Miteigentümer stark in seiner Entscheidungsgewalt ein. Damit verzögern unter Umständen die Teilungsversteigerung.

Achtung: Möchten Sie der Teilungsversteigerung beitreten, müssen Sie beim Gericht einen Antrag einreichen.  Gleichzeitig müssen Sie den Antragsteller der Versteigerung mindestens vier Wochen vor dem Termin bei Gericht in Kenntnis setzen.

Was ist eine Teilungsversteigerung und wen betrifft sie?

Bei der Teilungsversteigerung (auch Auseinandersetzungsversteigerung genannt) handelt es sich um einen Sonderfall der Zwangsversteigerung. Sie bezweckt die Aufhebung einer Eigentumsgemeinschaft, falls diese sich nicht gütlich einigen können.

Eine Teilungsversteigerung kann sowohl eine Wohnung, als auch ein Haus oder ein Grundstück betreffen.  Meist kommt sie nach einer Scheidung, wenn es mehrere Erben gibt oder beim Auflösen einer GbR zustande.

Vorteile/Nachteile einer Teilungsversteigerung

Eine Teilungsversteigerung klingt erst mal nur negativ – dabei bietet Sie auch einige Vorteile. 

Sie vermeiden eine nervenaufreibende Auseinandersetzung mit Ihren Miteigentümern

Die Aufteilung des Eigentums ist auch ohne persönliche Einigung möglich

Sie können trotz allem mitbieten und so alleiniger Eigentümer werden

Die Situation zwischen den Miteigentümern wird oft noch aufgeheizter

Immobilien bringen über eine Teilungsversteigerung meistens weniger Geld ein, als über einen regulären Verkauf Möchten Sie einen höheren Gewinn einfahren, macht es Sinn, das Haus zu veräußern anstatt es versteigern zu lassen. Verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung über Wirkaufenjedewohnung.de sparen Sie sich sogar die Maklerprovision. 

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Fazit

Egal ob präventiv oder in der akuten Situation: Möchten Sie eine Teilungsversteigerung verhindern, gibt es einige Wege, wie Sie dies angehen können. Nützt alles nichts, haben Sie oft immerhin die Möglichkeit die Teilungsversteigerung vorerst aufschieben zu lassen. Dadurch gewinnen Sie wertvolle Zeit, in der Sie die Situation doch noch zu Ihrem Vorteil nutzen können.

In jedem Fall ist ein freiwilliger Verkauf der Immobilie immer einer Teilungsversteigerung vorzuziehen, da sich bei Letzterer meist ein deutlich geringerer Preis erzielen lässt.

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