Vermietete Wohnung verkaufen

Sie wollen Ihre Immobilie privat verkaufen? Auch ohne professionelle Hilfe durch einen Immobilienmakler ist das gut möglich. Vorausgesetzt Sie können die notwendige Zeit mitbringen. In diesem Artikel erfahren Sie alles, damit Ihr Hausverkauf ohne Makler problemlos über die Bühne geht.

by | 19 Oct. 2021 | Immobilie verkaufen

Inhaltsverzeichnis

Wollen Sie Ihre Immobilie bzw. Ihre vermietete Wohnung verkaufen, kann dies unter Umständen auf den ersten Blick eine Herausforderung darstellen. Das ist allerdings ein Trugschluss. Der Verkauf von vermieteten Immobilien unterscheidet sich nur in wenigen Regelungen von einem normalen Immobilien – Kaufvertrag.

Im Gegenteil, sofern Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, in dem eine oder mehrere vermietete Wohnungen enthalten sind, kann dies sogar ein zusätzlicher Pluspunkt sein. Sofern für diese eine nachhaltige Miete bezahlt wird, kann das für Kapitalanleger eher attraktiv sein, da somit ein Teil der Einnahmen schon gesichert ist. 

In aller Kürze

  • Als Käufer kommen zum einen Privatpersonen mit Eigenbedarf und zu anderen Kapitalanleger in Betracht.
  • Derjenige, der am Ende des Abrechnungszeitraums Eigentümer der Wohnung ist, übernimmt die Nebenkostenabrechnung.
  • Es ist nur ein Besichtigungstermin pro Woche mit Mieter möglich.

Wer kommt als Käufer in Betracht?

Natürlich lässt sich eine leerstehende deutlich leichter als vermietete Wohnung verkaufen, da die potentiellen Käufer hier selbst entscheiden können, ob sie die Wohnung vermieten oder selbst nutzen wollen. Statistisch gesehen verringert sich der Preis pro Quadratmeter um durchschnittlich vier Prozent, wenn die Wohnung bereits vermietet ist. Grundsätzlich kommen zwei wesentlich Käufergruppen in Betracht:

  • Privatpersonen: In der Regel wollen Privatpersonen, die eine Wohnung kaufen, diese auch selbst nutzen. Vermietete Wohnungen wirken daher meist abschreckend auf diese Zielgruppe. Doch auch hierfür gibt es verschiedene Möglichkeiten:
    • Angebot an Mieter: Sie können zunächst den derzeitigen Mietern den Kauf der Wohnung anbieten. Der Vorteil, Sie müssen nichts renovieren, die Kosten hierfür können Sie auf den Kaufpreis anrechnen. Außerdem weiß der Mieter, worauf er sich einlässt, somit kann der Prozess beschleunigt werden.
    • Zeitmietverträge abschließen: Wollen Sie ohnehin die vermietete Wohnung verkaufen, dann können Sie mit den Mietern von vornherein befristete Mietverträge abschließen. Damit weiß der Käufer genau, wann er Zugriff auf die Wohnung bzw. das Haus hat.
    • Auf Eigenbedarf hinweisen: Natürlich hat Ihr Käufer auch die Möglichkeit die Wohnung mit dem Hinweis auf Eigenbedarf zu übernehmen. Dabei gilt es aber einige Sperrfristen zu beachten. Der Mieter kann also Widerspruch einlegen und damit den Einzug verzögern. Hier kann das Angebot einer Abfindungszahlung, etwa die Übernahme der Umzugskosten eine Möglichkeit sein, die Sie als Vermieter bereits vorab mit dem Mieter vereinbaren können.

Dennoch kann die Käufergruppe der Privatpersonen für Sie als Verkäufer interessant sein. Käufer mit Eigenbedarf sind generell bereit, mehr für die Wohnung zu bezahlen. Hier zählt oft nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die individuellen Vorzüge der Wohnung, beispielsweise die Lage, die Ausstattung oder der individuelle Freiraum bei der Wohnungsgestaltung.

  • Kapitalanleger: Bei Kapitalanlegern handelt es sich in der Regel um Investoren oder Immobiliengesellschaften, die an der erzielbaren Rendite interessiert sind. Hier zählen die individuellen Vorteile einer Eigentumswohnung oft weniger. Wichtiger sind eher die berechenbaren Erträge.

Wie finden Sie den richtigen Käufer? 

Wollen Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen und suchen nach einem potentiellen Käufer haben Sie im wesentlichen mehrere Möglichkeiten. Sie können:

  1. selbst nach einem Käufer suchen,
  2. einen Immobilienmakler beauftragen oder
  3. Sie verkaufen Ihre Immobilie direkt an uns.

Das wichtigste zum Verkauf bei uns:

  • Sie haben keine Kosten: Sie verkaufen direkt an uns und sparen die Maklerprovision.
  • Schnelle Abwicklung: Bereits 24 Stunden nach der Besichtigung bekommen Sie ein Angebot von uns.
  • Schnelle Auszahlung: Wir kaufen zum Angebotspreis uns zahlen zügig aus.
  • Geringer Aufwand: Anders als beim Verkauf über einen Makler sind hier keine unzähligen Besichtigungen notwendig.
  • Bequemer Verkauf: Wir kaufen auch Häuser mit Sanierungsstau der wenn nicht alle Unterlagen vollständig sind, sodass für Sie keine zusätzliche Arbeit anfällt.
  • Diskrete Abwicklung: Ihr Haus kann direkt und diskret an uns verkauf werden und muss nicht im Internet inseriert werden.

Hier können Sie sich einfach ein kostenloses, telefonisches Beratungsgespräch mit uns vereinbaren. Wir rufen Sie dann an, wenn es für Sie am besten passt.

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Jetzt in 2 Minuten den Verkaufspreis Ihrer Immobilie ermitteln

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Verkaufspreis ermitteln

Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen wollen, können Sie den Wert Ihrer Immobilie schnell und kostenlos mit unserem Immobilienwert – Rechner ermitteln. Der Vorgang ist innerhalb weniger Minuten abgeschlossen. Um Ihnen in der Auswertung schnell einen verlässlichen Preis ermitteln zu können, greifen wir auf eine der größten Immobiliendatenbanken Deutschlands zurück.

Welche Unterlagen benötigen Sie für den Verkauf?

Hier müssen wir zwei Kriterien unterscheiden. Zum einen benötigen Sie die allgemeinen Unterlagen, die für den Verkauf einer Immobilie notwendig sind. Zum anderen gibt es auch spezielle Unterlagen, die Sie benötigen, wenn Sie eine vermietete Wohnung bzw. Immobilie verkaufen wollen.

Allgemeine Unterlagen, für den Verkauf einer Immobilie:

  • Bauzeichnungen (beispielsweise Grundrisse)
  • Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
  • Grundbuchauszug
  • Lageplan
  • Energieausweis
  • Bilder der Immobilie

Spezielle Unterlagen, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen wollen:

  • Mietverträge inkl. Angaben zur letzten Mieterhöhung
  • Teilungserklärung bei Wohneigentümergemeinschaften
  • Mieteigentümerliste bei Wohneigentümergemeinschaften
  • Protokoll der Eigentümerversammlung
  • Beschlüsse der Eigentümer
  • Nebenkostenabrechnung inkl. Nachweis über Instandsetzungsrücklagen
  • Eventuelle Sondervertragsdaten (Wartungsverträge, Antennenverträge etc.)

Besonderheiten beim Verkauf einer vermieteten Wohnung

  1. Kaufvertrag: Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, gibt es einige Besonderheiten, die der Kaufvertrag enthalten muss. Hierzu gehören:
    1. Es muss deutlich enthalten sein, dass es sich um eine vermietete Immobilie handelt.
    2. Alle Rechte und Pflichten des neuen Vermieters müssen aufgelistet sein, das gilt auch für eventuelle offene Mietschulden.
    3. Ebenfalls müssen die Regelungen zu der Betriebskostenabrechnung (inkl. Zählerstände) und der Rückzahlung der Kaution enthalten sein.
  1. Nebenkostenabrechnung: Für diese ist die Person zuständig, die am Ende des Abrechnungszeitraums als Eigentümer im Grundbuch steht. Diese ist auch für eventuelle Nachzahlungen verantwortlich. Also im Zweifel der neue Eigentümer.
  2. Zustimmung des WEG – Verwalters: Je nach Teilungserklärung oder Teilungsvertrag muss vor dem Verkauf noch die Zustimmung des WEG – Verwalters bzw. der anderen Wohneigentümer eingeholt werden.

Mieterrechte

  1. Kündigungsschutz: Grundsätzlich genießt der Mieter beim Verkauf der Wohnung einen gesetzlichen Kündigungsschutz. Der Mietvertrag muss vom Käufer unverändert übernommen werden. Es ist lediglich eine Kündigung bei Eigenbedarf oder wenn der Käufer die Wohnung selbst nutzen will möglich. Eigenbedarf besteht auch bei Familienangehörigen oder andere zum Hausstand gehörende Personen. Bei der Kündigung sind allerdings je nach Mietdauer bestimmte Fristen zu beachten:
    1. Mietdauer unter fünf Jahre: Drei Monate Kündigungsfrist
    2. Mietdauer fünf bis acht Jahre: Sechs Monate Kündigungsfrist
    3. Mietdauer mehr als acht Jahre: Neun Monate Kündigungsfrist
  2. Vorkaufsrecht: Wird die Wohnung während seines Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt oder soll verkauft werden, wird der Mieter gemäß § 577 BGB zum Vorverkauf berechtigt. Für den Fall, dass die zu verkaufende Wohnung bereits eine Eigentumswohnung war, als der Mietvertrag geschlossen wurde, besteht kein Vorkaufsrecht für den Mieter.
  3. Besichtigungstermine: Wenn Sie Besitzer der Eigentumswohnung sind, dürfen Sie selbstverständlich Kaufinteressenten zur Besichtigung einladen. Aber es gilt zu beachten, dass der Mieter hier vollumfassende Rechte hat. Sie sind verpflichtet, ihm jeden Termin vorzuschlagen und er hat dennoch die Option abzulehnen. Der Mieter muss nur einem Besichtigungstermin pro Woche zustimmen, welche die Dauer von zwei Stunden nicht überschreiten darf. Zusätzlich gibt es noch besondere Termine, zu denen er ausdrücklich zustimmen muss:
    1. an Sonn- und Feiertagen
    2. wenn der Mieter verreist ist
    3. früh am Morgen
    4. am späten Abend

Fazit

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, gilt es einige zusätzliche Regelungen bezüglich der Rechte des Mieters zu beachten. Im Wesentlichen unterscheidet sich ein solcher Verkauf jedoch kaum von einer normalen Immobilie.

Wollen Sie Ihre vermietete Immobilie verkaufen haben Sie grundsätzlich mehrere Möglichkeiten. Sie können:

  1. selbst nach einem Käufer suchen,
  2. einen Immobilienmakler beauftragen oder
  3. Sie verkaufen Ihre Immobilie direkt an uns.

Wenn Sie Ihre Immobilie zügig, diskret und vor allem ohne weitere Kosten verkaufen wollen, können Sie ganz unkompliziert ein telefonisches Beratungsgespräch mit uns vereinbaren.

Wir hoffen, dass wir Ihnen alle wichtigen Fragen, die Sie zum Verkauf einer vermieteten Wohnung bzw. Immobilie hatten, beantworten konnten und wünschen Ihnen viel Erfolg beim Verkauf.

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