Wollen Sie eine Wohnung verkaufen können Steuern auf Sie zu kommen. Welche Steuern fällig werden, was es mit der sogenannten Spekulationsfrist auf sich hat und wie Sie auch steuerfrei Ihre Wohnung verkaufen können, erklären wir Ihnen hier.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Wohnungsverkauf müssen Sie mit anfallenden Steuern rechnen.
- Es wird grundsätzlich unterschieden, ob die Wohnung privat genutzt oder fremd genutzt wurde.
- Zehn Jahre nach Erwerb einer Wohnung fallen keine Steuern mehr beim Verkauf an, unabhängig davon, ob die Immobilie selbst- oder fremd genutzt wurde. Hierbei handelt es sich um die „Spekulationsfrist“.
- Sobald innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien gekauft wurden, werden Gewerbe- und Umsatzsteuer fällig. Hier greift die sogenannte „Drei-Objekt-Grenze“.
Steuern
In diesem Fall werden Steuern beim Wohnungsverkauf fällig
Gemäß § 23 EStG gilt: Wird eine Wohnung später als zehn Jahre nach dem Erwerb wieder verkauft, fallen keine Steuern an.
Wird die Wohnung vor Ablauf der Spekulationsfrist, also weniger als zehn Jahre nach dem Erwerb der Immobilie wieder verkauft, werden die Gewinne auf privaten Verkäufen unter Umständen versteuert. In diesem Fall wird die sogenannte Spekulationssteuer fällig. Wie hoch diese für Sie ausfällt, hängt maßgeblich von zwei Faktoren ab:
1. Wertzuwachs der Wohnung
Es müssen nur dann Steuern gezahlt werden, wenn Sie auch einen tatsächlichen Nettogewinn beim Verkauf der Wohnung verzeichnen können. Zu beachten gilt dabei: Je höher der Veräußerungsgewinn, desto höher ist auch die Steuerbemessungsgrundlage, und somit auch die fällig werdende Steuer.
2. Persönlicher Einkommenssteuersatz
Beim Verkauf einer Wohnung gibt es keine pauschale Versteuerung. Diese richtet sich immer nach Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz. Das bedeutet, dass Besser- und Spitzenverdiener in der Regel 42 Prozent Steuern zahlen müssen. Personen ohne Einkommen zahlen beim Verkauf der Wohnung deutlich weniger.
Spekulationssteuer beim Wohnungsverkauf – privat vs. fremd genutzt
Bei der Spekulationssteuer wird grundsätzlich unterschieden, ob die Wohnung privat genutzt oder fremd genutzt wurde. Wird vor Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft, fallen bei fremd genutzten Wohnungen Steuern an, während Wohnungen mit privater Nutzung steuerfrei bleiben. Dies müssen Sie wissen:
Steuern beim Hausverkauf mit Eigennutzung
Haben Sie die Wohnung sei dem Erwerb beziehungsweise seit Bauende ausschließlich selbst bewohnt oder im jeweiligen Verkaufsjahr und den zwei vorherigen Kalenderjahren selbst genutzt, müssen Sie keine Steuern beim Wohnungsverkauf zahlen.
Gesetzlich festgehalten wurde, dass die Wohnung durch Sie selbst oder Ihre Familie bewohnt werden muss. Kinder zählen in diesem Fall nur zur Familie, solange sie noch Kindergeld beziehen.
Steuern beim Hausverkauf mit Fremdnutzung
Handelt es sich beim Verkauf um eine fremd genutzte Wohnung, müssen Sie zunächst die Spekulationsfrist von zehn Jahren abwarten, um die Wohnung steuerfrei verkaufen zu können.
Steigt der Wert Ihrer vermieteten Wohnung, sollten Sie diese also erst nach Ablauf der Spekulationsfrist wieder verkaufen. Wollen Sie es früher tun, können Sie die Wohnung auch zur Eigennutzung anmelden und diese im Jahr des Verkaufs und der beiden vorgegangenen Jahre selbst bewohnen. So sparen Sie sich die Spekulationssteuer.
Drei-Objekte-Grenze: Steuern beim Verkauf von mehreren Wohnungen
Die Ausnahme der Zehn-Jahres-Regel beim Wohnungsverkauf besagt: Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, gelten Sie als gewerblicher Grundstückshändler. In diesem Fall wird eine Besteuerung gemäß des gewerblichen Grundstückshandels (§ 15 EStG) fällig und Gewerbesteuer und Umsatzsteuer kommen auf Sie zu.
Gewerbesteuer
Überschreiten Sie die sogenannte Drei-Objekte-Grenze, müssen Sie die Gewerbesteuer beim Verkauf Ihrer Wohnungen zahlen. Diese zählt zu den Gemeindesteuern und setzt sich folgendermaßen zusammen:
- Der Veräußerungsgewinn ist die Grundlage der Gewerbesteuer beim Wohnungsverkauf.
- Der Veräußerungsgewinn wird multipliziert mit einer Steuermesszahl von 3,5 Prozent sowie mit dem von der Kommune festgelegten Hebesatz.
- Der Hebesatz ist von Kommune zu Kommune unterschiedlich, beträgt aber mindestens 200 Prozent.
Umsatzsteuer
Zusätzlich zur Gewerbesteuer kommt beim gewerblichen Wohnungsverkauf auch die Umsatzsteuer auf Sie zu. In der Regel fällt eine Mehrwertsteuer von 19 Prozent an, die jedoch vom Käufer getragen werden muss.
Haben Sie ein einheitliches Haus erworben und verkaufen anschließend einzelne Wohnungen aus diesem Haus, gelten Sie ebenfalls als gewerblicher Grundstückshändler.
Wie viel ist meine Wohnung wert?
Immobilienwert-Rechner
Möchten Sie den Wert Ihrer Wohnung ermitteln, können Sie dafür ganz einfach unseren Immoblienwert-Rechner verwenden – der Vorgang dauert nur eine Minute. Zur Bewertung Ihrer Immobilie nutzen wir eine der größten Immobiliendatenbanken Deutschlands.
Steuern beim Verkauf geerbter Wohnungen
Erben Sie eine Wohnung, übernehmen Sie in der Regel automatisch die Spekulationsfrist vom Erblasser. Ist die Zehn-Jahres-Grenze bereits abgelaufen, müssen Sie auch keine Spekulationssteuer beim Verkauf der Wohnung zahlen.
Dies gilt auch, wenn der Erblasser die Wohnung im Jahr des Vererbens sowie den vorherigen zwei Jahren selbst bewohnt hat. Bei der Drei-Objekte-Grenze werden geerbte Immobilien übrigens nicht berücksichtigt.
Seperat einzurichten ist eine möglicherweise anfallende Erbschaftssteuer.
In diesen Fällen zahlen Sie weniger oder keine Steuern beim Wohnungsverkauf
In folgenden Fällen werden weniger keine Steuern beim Verkauf der Wohnung fällig:
- Wenn die Wohnung seit dem Kauf oder Bauende ausschließlich selbst bewohnt wurde, ist der Verkauf steuerfrei.
- Wenn die Wohnung im Jahr des Verkaufes und den zwei vorhergegangenen Jahren selbst genutzt wurde, muss keine Spekulationssteuer gezahlt werden.
- Wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren abgewartet wird, fallen keine Steuern an. Dies gilt auch für fremd genutzte Wohnungen.
- Wenn weniger als drei Objekte in fünf Jahren verkauft werden, werden keine Gewerbesteuer und Umsatzsteuer fällig.
- Wenn Sie die Wohnung auf den Ehepartner oder das Kind übertragen lassen, greift die Spekulationssteuer nicht, es kann aber eine Schenkungssteuer anfallen.
- Wenn Sie mit dem Käufer eine Ratenzahlung vereinbaren, verteilt sich der Veräußerungsgewinn auf mehrere Jahre und Sie nutzen die geltenden Freigrenzen für Veräußerungsgewinne mehrfach.
- Wenn Sie den Verkaufswert verringern, indem Sie beispielsweise die Einbauküche oder andere bewegliche Objekte aus der Wohnung entfernen, senken Sie den Kaufpreis und somit den Veräußerungsgewinn und die zu zahlenden Steuern fallen geringer aus.
So läuft der Wohnungsverkauf ab
Sie wollen Ihre Wohnung verkaufen, doch sind sich nicht sicher, wie genau ein solcher Verkauf abläuft? In diesem Fall haben wir eine Übersicht für Sie.
Sie können Ihre Wohnung selbstständig, mit Hilfe eines Immobilienmaklers oder direkt an uns verkaufen. Wir sind eine erfahrene Immobilienagentur, die Ihnen einen finanziellen und zeitlichen Aufwand beim Wohnungsverkauf ersparen.
Seit über 10 Jahren sind wir in Bayern und neuerdings auch in Köln und Umgebung als Immobilienagentur tätig und haben mehr als 300 Objekte im Bestand.
Wir kaufen nicht nur Ihr Haus oder Ihre Wohnung (auch mit Sanierungsstau oder fehlenden Papieren), sondern stehen Ihnen auch bei allen Fragen rund um das Thema Immobilienverkauf zur Seite. Diese Vorteile haben Sie beim Verkauf an uns:
- Keine zusätzlichen Kosten: Da es keinen Makler gibt und Sie direkt mit uns als Käufer in Kontakt stehen, entfällt die Maklerkaution.
- Schnelle Abwicklung: Sie bekommen bereits 24 Stunden nach der Besichtigung ein Kaufangebot von uns.
- Schnelle Auszahlung: Wir kaufen zum Angebotspreis und zahlen zügig aus.
- Geringer Aufwand: Im Gegensatz zu einem Verkauf über einen Makler sind hier keine unzähligen Besichtigungen nötig.
- Bequemer Verkauf: Wir kaufen auch Häuser und Wohnungen mit Sanierungsstau oder wenn nicht alle Unterlagen vollständig sind, sodass für Sie keine Arbeit anfällt.
- Diskrete Abwicklung: Ihr Haus oder Wohnung muss nicht im Internet präsentiert werden, sondern kann direkt und diskret an uns verkauft werden.
