Droht für Ihre Immobilie die Zwangsversteigerung, kann dies ein harter Schlag für jeden Grundstückseigentümer sein. Dennoch gibt es Möglichkeiten, mit denen Sie die Zwangsversteigerung verhindern können. Nach § 30a des Gesetzes über Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) besteht für Sie ein gewisser sozialer Schutz, der Ihnen mit dem richtigen Antrag wertvolle Zeit verschaffen kann.
Was bedeutet ein Antrag nach § 30a ZVG?
Sofern der Schuldner den Antrag nach § 30a ZVG erfolgreich gestellt hat, wird das Verfahren zur Zwangsvollstreckung durch das Gericht vorläufig ausgesetzt. Das bedeutet nicht, dass die Zwangsvollstreckung verhindert wurde oder das Verfahren vollständig eingestellt wurde. Der Schuldner erhält hierbei nochmals eine Schonfrist zugesprochen. Diese kann er nutzen, um entweder die Schulden vollständig zurückzuzahlen oder eine Vereinbarung mit dem Gläubiger (meist der Bank) zu treffen.
Die Dauer der Schonfrist wird vom Gericht festgelegt, darf aber maximal sechs Monate betragen. Die konkrete Dauer wird im Beschluss des Gerichts angegeben, orientiert sich in der Regel aber an der Höchstfrist.
Jedoch sollte der Schuldner damit rechnen, dass die Frist mit gewissen Auflagen durch das Gericht erteilt wird. Sofern der Schuldner nicht in der Lage ist die gestellten Auflagen zu erfüllen, tritt die Einstellung des Verfahrens durch das Gericht außer Kraft und der Gläubiger darf das Grundstück bzw. die Immobilie wieder vollstrecken.
Wichtig: Für den Fall, dass über das Vermögen des Schuldners ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde, ist eine Einstellung nach § 30a ZVG generell nicht mehr möglich.
Voraussetzungen des § 30a ZVG
Um den Schutz von § 30a ZVG zu bekommen eine Zwangsversteigerung verhindern zu können, sind gewisse Voraussetzungen zu erfüllen. Der Schutz der Regelung greift nicht automatisch.
1. Antrag des Schuldners
Der Schutz des § 30a ZVG greift nicht automatisch für den Schuldner. Vielmehr ist es erforderlich, dass dieser einen entsprechenden Antrag bei Gericht stellt. Hierbei gibt es keine zwingende Form einzuhalten. Auch ein mündliches Vorsprechen bei Gericht ist also möglich. Zum Zweck der Nachweis- und Beweisbarkeit sollte der Antrag jedoch immer schriftlich eingereicht werden.
Des Weiteren sollte der Antragsteller auf die entsprechende Frist achten. Das Schreiben muss innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung der Belehrung über das Antragsrecht beim zuständigen Gericht eingehen. In der Regel ist das örtliche Amtsgericht für die Zwangsvollstreckung zuständig. Normalerweise geht die Belehrung zusammen mit dem Beschluss über die Anordnung einer Zwangsvollstreckung ein.
Bei der o.g. Frist handelt es sich um eine sogenannte „Notfrist“, diese kann demnach nicht verlängert werden. Das bedeutet, wenn die zwei Wochen verstrichen sind, ist der Schutz von § 30a ZVG ausgeschlossen. Eine Ausnahme besteht nur bei fehlerhafter oder unterbliebener Belehrung durch das Amtsgericht. Diese Ausnahme sollte aber immer durch einen Anwalt geprüft werden.
2. Aussicht auf Vermeidung der Versteigerung
Die zentrale und damit wichtigste Voraussetzung nach § 30a ZVG ist, dass durch das gewähren der Schonfrist die Zwangsversteigerung verhindert bzw. vermieden werden kann der zumindest eine gute Aussicht darauf besteht. In der juristischen Fachsprache heißt es oft von der „Sanierungsfähigkeit“ der Immobilie.
Im Konkreten bedeutet das, dass davon ausgegangen werden muss, dass sich die Situation des Schuldners innerhalb der nächsten zwölf Monate ändert und er wieder zahlungsfähig wird.
Diese Entscheidung wird auf Basis einer Prognoseentscheidung durch das Gericht getroffen. Der Schuldner ist dabei in der Pflicht die notwendigen Tatsachen, die für eine Verbesserung seiner finanziellen Lage sprechen, vorzubringen und sie dem Gericht selbst aktiv mitzuteilen. Unterlässt er das, wird die Prognoseentscheidung mit aller Wahrscheinlichkeit gegen ihn ausfallen.
3. Schutzwürdigkeit des Schuldners
In § 30a Abs. 1 ZVG heißt es, dass die Einstellung des Vollstreckungsverfahrens „nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach der Art der Schuld der Billigkeit“ entsprechen muss. Heißt also, es muss im konkreten Einzelfall wirklich „billig“ (gerecht) sein, dem Schuldner die Aussetzung der Vollstreckung zu gewähren. Auch diese Gründe muss der Schuldner aktiv dem Gericht gegenüber mitteilen, andernfalls ist er nicht Schutzwürdig. Mögliche Gründe, die für eine Schutzwürdigkeit sprechen, können sein:
- Zahlungsunfähigkeit wegen Krankheit
- Zahlungsunfähigkeit wegen unverschuldeter Arbeitslosigkeit
- Zahlungsunfähigkeit wegen allgemein schlechter wirtschaftlicher Lage (z.B. eine große Finanzkrise)
- Zahlungsunfähigkeit wegen Todesfall in der Familie
4. Zumutbarkeit für den Gläubiger
Die Tatsachen, dass der Schuldner schutzwürdig ist und durch die Einstellung die Zwangsversteigerung verhindert werden kann, reichen für die Anwendung des § 30a ZVG nicht. Vielmehr muss die Einstellung auch für den Gläubiger zumutbar sein. In der Regel ist das nicht der Fall, wenn der Gläubiger durch die Einstellung des Verfahrens unverhältnismäßige Nachteile erdulden muss. Ein Beispiel hierfür ist ein sogenanntes berechtigtes wirtschaftliches Interesse des Gläubigers an der Vollstreckung der Grundschuld. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn eine Versteigerung zu einem späteren Zeitpunkt erheblich weniger Geld einbringen würde.
Genauso wie über die Schutzwürdigkeit des Schuldners entscheidet auch im Falle der Zumutbarkeit für den Gläubiger das zuständige Gericht. Auch hier muss der Gläubiger die entsprechenden Gründe aktiv vorbringen.
Hierbei ist zu beachten, dass zwangsläufig in gesetzlich gewollter Konflikt zwischen den Interessen des Schuldners und denen des Gläubigers entsteht. Das Gericht muss in jedem Fall einzeln abwägen, welche der beiden Interessenlagen schwerwiegender ist. Sie werden also durch das jeweilige Vollstreckungsgericht gegenübergestellt und gewichtet.
Sind alle vier Voraussetzungen erfüllt, kann das Verfahren nach § 30a ZVG ausgesetzt werden. Damit erhält der Schuldner eine zusätzliche Frist, damit er die Zwangsvollstreckung verhindern kann. Generell empfiehlt es sich aber, wenn Sie einen solchen Antrag in Erwägung ziehen, einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu Rate zu ziehen.
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Proaktiv die Zwangsversteigerung verhindern
Natürlich können Sie im Falle einer drohenden Zwangsversteigerung die o.g. Schritte nach § 30a ZVG einleiten und diese somit verhindern. Jedoch sind Sie in der Regel besser beraten, wenn Sie es erst gar nicht so weit kommen lassen, wenn Sie beispielsweise die Darlehensraten nicht mehr zahlen können.
Es gilt hierbei, Ihrem Gläubiger (meist der Bank) zuvorzukommen. Normalerweise würde dieser die Kündigung des Darlehensvertrages aussprechen und die Vollstreckung einleiten. Grundsätzlich gilt es immer erstmal zu prüfen, ob Sie die Möglichkeit haben Ihre Einnahmen zu erhöhen und Ihre Ausgaben zu senken. Für den Fall, dass diese beiden Optionen nicht ausreichen um den finanziellen Engpass zu überbrücken, sollte Ihre Vorgehensweise danach entschieden werden, ob die Zahlungsschwierigkeiten dauerhaft oder vorübergehend sind.
1. Vorübergehende Zahlungsschwierigkeiten
Für den Fall, dass es sich nur um eine vorübergehende Situation handelt, ist es auf jeden Fall einen Versuch wert, die monatlichen Belastungen zu reduzieren oder auf null zu senken, bis die Situation überstanden ist. In der Regel haben Banken kein Interesse an einer Zwangsversteigerung, da Sie damit meist kein Geschäft machen. Somit sollten Sie sich immer überlegen das Gespräch mit der Bank zu suchen. Dabei stehen verschiedene Wege offen:
- Darlehensraten senken: Ist die Tilgung der Darlehensraten lediglich vorübergehend ein Problem, aber auf lange Sicht gewährleistet, sollten Sie als Darlehensnehmer prüfen, ob eine Reduzierung der Darlehensraten regulär möglich ist.
- Tilgungsaussetzung: Für den Fall, dass die Reduzierung der Raten in der Höhe möglich ist, die Sie benötigen, um den Engpass zu überstehen, sollten Sie mit Ihrer Bak Kontakt aufnehmen und versuchen, eine Aussetzung der Tilgungen zu erreichen. Dann sind lediglich die Zinszahlungen fällig, aber der Tilgungsanteil ist auf null gesetzt.
Stundung: Wenn auch die Aussetzung nicht ausreicht, können Sie als Darlehensnehmer immer noch versuchen, die Bank zu einer Stundung zu bewegen. Hierbei wird die Zahlung der Monatlichen Raten vorübergehend komplett ausgesetzt.
2. Dauerhafte Zahlungsschwierigkeiten
Kann das Darlehen auf lange Sicht nicht mehr bedient werden und sind auch alle anderen Möglichkeiten, die Schuldenlast abzulösen, nicht erfolgversprechend, gibt es immer noch die Möglichkeit die Immobilie zu verkaufen. Damit können Sie die Zwangsversteigerung verhindern und mitunter einen höheren Verkaufspreis erzielen, als dies bei einer Versteigerung der Fall wäre. Im Idealfall haben Sie auch noch Geld übrig, um einen Neuanfang zu starten.
Bei einem Verkauf der Immobilie haben Sie mehrere Möglichkeiten. Sie können:
- selbst nach einem Käufer suchen,
Das wichtigste beim Verkauf an uns
- Sie haben keine Kosten: Sie verkaufen direkt an uns und sparen die Maklerprovision.
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- Bequemer Verkauf: Wir kaufen auch Häuser mit Sanierungsstau der wenn nicht alle Unterlagen vollständig sind, sodass für Sie keine zusätzliche Arbeit anfällt.
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